Вторая система (немецкая, система поземельных книг). В этой системе переход прав происходит только после изменения записи в поземельной книге (реестре). При этом сам реестр состоит из трех разделов: 1) описание объекта недвижимости, 2) переход прав и 3) обременения.
Регистрационные системы можно также квалифицировать по такому основанию /2/: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта и влечет ли она недействительность сделки. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой.
В основу российской регистрационной системы положены следующие принципы /2/:
1. Принцип внесения, т. е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).
2.Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).
3.Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).
4. Принцип специалитета (ст. 17), под которым следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую предъявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания с обременениями, изложенными в реестре на основе кадастровых паспортов.
Следует отметить, что это не полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц /21/. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Этот принцип вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, так как:
все права на недвижимости должны быть внесены в реестр,
государственный орган, ведущий реестр, должен проверить правомерность возникновения заявленных к регистрации прав,
любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь,
для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.
Принцип внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В этой системе невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» (п. 2 ст. 8 ГК РФ); «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Закона о регистрации). Иначе можно сказать так: нет регистрации нет и права.
Таким образом, момент возникновения права на недвижимость приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место во французской регистрационной системе принцип противопоставимости по отношению к третьим лицам), а к совершению органом публичной власти, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.
У нас, к сожалению, реализована негативная регистрационная система и запись в ЕГРН не гарантирует правомерность основания регистрации. Отсюда, например, возникает много проблем при сносе объектов недвижимости («ночь длинных ковшей» в Москве) при наличии свидетельств о праве собственности на объект.
В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:
ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Система государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов в специальном реестре в нашей стране развивался с начала 90-тых годов достаточно хаотично. Мы, как всегда, пошли своим, особым, путем, который отличается и от немецкой и от французской системы, но ближе к немецкой.
Вначале было принято решение о создании двух реестров: 1) единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и 2) государственного кадастра недвижимости (ГКН). Потом, в 2014, принято решение объединить эти реестры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот процесс идет и до сих пор не завершён в полной мере.
В 2013 году произошли и изменения в исполнителях работ по кадастровому (техническому) учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Если до этого периода эта работа проводилась местными бюро технической информации (БТИ), то после она стала проводиться кадастровыми инженерами (физические лица, имеющие действующей квалификационный аттестат кадастрового инженера, включенные в государственный реестр кадастровых инженеров).
Работа кадастрового инженера создает основу для регистрации прав на объекты недвижимости в ЕГРП. Из самого определения Единый государственный реестр недвижимости должно, по идеи, следовать, что в него должны попадать только объекты недвижимости.
Но кто должен проводить экспертизу на соответствие понятию «недвижимости»?
Как мы описали выше это довольно непростая задача. В развитых европейских странах этой задачей занимаются нотариусы, которые проверяют сделки перед регистрацией. У нас же нотариусы, по нашему законодательству, не являются обязательным элементов перед регистрацией и, следовательно, проверка сделки возлагается на регистраторов. Но регистраторы не в состоянии, например, изучить вопрос о дееспособности сторон, совершивших сделку, не имеют возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов и т.д.
Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.
В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости. Это следующие принципы, которые были ранее выработанные юридической практикой:
1) проверки законности оснований регистрации,
2) публичности,
3) достоверности государственного реестра.
Первый принцип означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией. Однако этот принцип распространяется лишь на юридическое основание госрегистрации, но не на проверку того, является ли объект недвижимостью или движимостью. Такую проверку законодатель не предусмотрел. Получился парадокс в реестр недвижимости попали объекты, не относящиеся к этой категории, что создало много проблем и для последствий сделок и для налогообложения. То есть государство взяло на себя функции ведения кадастра недвижимости и со своей задачей не справляется. Отсюда возникают проблемы и с принципом достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Из этого правила есть ряд исключений, на который мы здесь не будем останавливаться.
Наконец принцип открытости реестра, устанавливает, что любое заинтересованное лицо вправе иметь доступ к содержанию реестра и выяснить, кто является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Российской Федерации создана система государственной регистрации, в которую могут попасть (и попадают) кроме недвижимости так же и движимые вещи. Надлежащей проверки исходной правовой и технической информации для совершения регистрации не проводится. В результате мы сейчас имеем ЕГРП, в которой очень много ошибок и неточной информации. А эта информация используется для перехода прав на недвижимость и для её налогообложения, и она должна быть достоверна (в соответствии с принципами ГК РФ).
Как недостоверность данных ЕГРН влияет на налоги на недвижимость мы рассмотрим далее.
В заключении отметим те тенденции изменения законодательства в сфере недвижимости, которые проявились в 2019 году /8, 21/:
1. Существенно продвинулась работа по законопроекту об «едином объекте недвижимости», который подготовлен в соответствии с Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленная во исполнение Поручения Правительства РФ от 04.03.2016 ИШ-П13-1858. Этот законопроект должен исправить ту ошибку, которая привела к отрыву улучшений земельного участка от земли, и должен создать единый объект недвижимости на базе земельного участка. Кроме того, он должен исправить и конкретизировать понятие «недвижимость». Начался процесс мягкого перехода от нынешней системы, в которой недвижимостями являются и земельные участки, и всё то, что возведено на этих земельных участках, к системе, когда единственным видом недвижимости являются земельные участки, а все, что возведено на участке, рассматривается как улучшения (система единого объекта). Этот закон может быть принят в конце 2019- начале 2020 года.
2. Ведется работа по реформе вещных прав и появлению в российском праве понятия «право застройки». Есть надежда, что в нашем праве это понятие появится.
3. Изменились правила сноса самовольной постройки. Правки в закон сильно урезали аппетиты исполнительной власти по внесудебному сносу объектов недвижимости. Теперь ст.222 ГК РФ разрешает вместо сноса провести «приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет»,
4. В новых нормах о самовольных постройках учтена идея добросовестности застройщика, который не знал и не должен был знать о том, что в отношении земельного участка были установлены какие-то специальные публично-правовые ограничения.
5. Наконец-то была изменена схема финансирования строительства жилых домов за счет граждан-покупателей, в результате которой появилось масса обманутых дольщиков. Эта схема полностью себя дискредитировала, и от нее было решено отказаться. Основной упор теперь сделан на проектное финансирование и получение от банков строительных кредитов.
6. Идея перевода ЕГРН на блокчейн не получила развития, так как публичный блокчейн предполагает полную невозможность исправления записи. А частный блокчейн практически, ничем не отличается от тех информационных систем, которые сейчас есть в Росреестре.
7. С целью повышения надежности реестра недвижимости, начал реализовываться проект, связанный с введением в России периода бесповоротности записи, когда по истечении определенного времени (10 лет) никакая запись реестра уже не может быть оспорена.
1.4 Недвижимость и климат
Объекты недвижимости являются основными потребителями энергии для обогрева и обеспечения камфорной жизнедеятельности в зданиях и сооружениях. Производство этой энергии путем сжигания ископаемого топлива (газ, нефть, уголь и т.д.) и эксплуатация зданий и сооружений связаны с выбросами углекислого газа в атмосферу, что ведет к повышению температуры на земной поверхности и стихийным бедствиям, которые негативно воздействуют на те же объекты недвижимости. По данным Программы Организации Объединенных Наций по окружающей среде (ЮНЕП) спрос на энергию зданий составляет 135 ЭДж, а выбросы СО2 от эксплуатации зданий составляют не менее 10 ГтСО2, то есть интенсивность выбросов составляет не менее 40 кгСО2/м2 в год, а энергоемкость в 2021 году составила 152 Втч/м2 (рис. 1.1)
Рис.1.1 Тенденции в сфере зданий и сооружений в 2021 г. относительно 2015 г. по данным Всемирного доклада о состоянии фонда зданий (ОНУВ определяемые на национальном уровне вклады в декарбонизацию зданий).
По данным того же доклада мировая доля выбросов СО2-экв от зданий и сооружений составляет примерно 37%, а их спрос на энергию достигает 34% (см. рис.1.2). Причем наибольшая доля приходится на жилой сектор.
Рис. 1.2. Вклад зданий и сооружений в мировую долю выбросов СО2-экв и в спросе на энергию
Таким образом, недвижимость является одним из наибольших загрязнителей планеты и требует принятия глобальных мер по декарбонизации. Эти меры принимаются как на уровне структур ООН, так и на национальных уровнях. Так в 2021 году уже 158 стран упомянули вопросы декарбонизации объектов недвижимости в своих климатических планах, из которых 118 стран прописали свои обязательства по энергоэффективности зданий. В 2021 году на эти цели было направлено 237 млрд. $.
Согласно данным Международного энергетического агентства, использование энергии в зданиях должно быть уменьшено на 80% к 2050 году, если мы хотим сократить повышение температуры до менее 2 процентов. Этого можно достичь путем энергосберегающих мероприятий.
Вопросы энергосбережения в зданиях уже давно находятся в центре внимания проектировщиков, эксплантатов и местных властей, а положительный опыт отражается в стандартах.