Если ваша недвижимость приобретена с использованием ипотеки, то вам заранее необходимо выяснить в банке условия ее погашения. Вы также должны узнать о процессе проведения платежа при передаче собственности и о необходимых документах в связи с этим.
Имейте в виду, что, если ваша недвижимость сдается в аренду, вы обязаны уведомить арендатора о необходимости освобождения собственности на том основании, что она будет продана, за 12 месяцев. Такие сделки с недвижимостью, как купля или продажа, подразумевающие смену собственника, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы. В Дубае, например, земельным департаментом ведется специальный реестр недвижимости. Отсутствие регистрации передачи недвижимости и смены собственника влечет за собой недействительность сделки. Каждый эмират самостоятельно устанавливает размеры сборов за регистрацию недвижимости, а также процедуры, регулирующие процесс передачи права собственности.
Объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, также должны быть зарегистрированы. Если вы приобретаете такую собственность, то вам будет выдан соответствующий документ о том, что она принадлежит вам. По завершении строительства вы сможете зарегистрировать свое недвижимое имущество после подтверждения уплаты его полной стоимости.
Законом урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи строящейся недвижимости в случае неисполнения сторонами условий сделки.
Если вы приобретаете недвижимость на стадии строительства, вам необходимо проверить следующее[4]:
регистрацию проекта застройки в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA);
наличие депозитного счета;
процент завершения проекта недвижимости и ожидаемую дату такого завершения;
регистрацию разработчика проекта в RERA;
право владения застройщиком землей или наличие соглашения о застройке между владельцем земли и застройщиком;
наличие у застройщика необходимых разрешений, в том числе разрешения земельного департамента Дубая и RERA на реализацию недвижимости данного проекта застройки.
Застройщики недвижимости должны раскрывать покупателю всю информацию об имуществе. Если в течение двух лет с даты первоначальной передачи объекта какая-либо информация окажется недостоверной или неточной, застройщик будет нести ответственность перед покупателем за причиненный ущерб. Любое искажение застройщиком информации может повлечь как гражданскую, так и уголовную ответственность.
Застройщик, как правило, гарантирует, помимо прочего:
отсутствие обременений;
наличие права распоряжения недвижимостью;
отсутствие непогашенных долгов.
С введением налога на добавленную стоимость в ОАЭ с 2018 года операции с недвижимостью могут облагаться налогом в зависимости от того, является ли рассматриваемая недвижимость коммерческой или жилой. Продажа коммерческой недвижимости будет облагаться налогом по стандартной ставке НДС в размере 5 %. Жилая недвижимость освобождена от уплаты НДС, и для того, чтобы застройщики могли возмещать НДС при строительстве жилой недвижимости, ее продажа в течение трех лет с момента завершения имеет нулевую оценку.
Вопросы, связанные с арендой недвижимости
Как правило, законы об аренде недвижимого имущества индивидуальны для каждого эмирата. Однако существенные условия арендного договора в любом случае носят общий характер и должны быть учтены в нем независимо от места его заключения.
В конкретном эмирате может быть установлена стандартная форма договора аренды, и она зачастую предполагает возможность внесения необходимых изменений и дополнений.
Вот несколько важных условий, которые нужно включить или учесть при подписании стандартного договора аренды или при составлении дополнения к нему:
идентификация объекта недвижимости. В договоре аренды необходимо прописать все характеристики объекта недвижимости, такие как местоположение, реквизиты собственника/собственников (для того чтобы вы всегда могли с ними связаться), наличие тех или иных предметов (мебели, бытовой техники и пр.), индивидуальные особенности недвижимости;
стоимость арендной платы. Обычно платеж определяется на годовой основе, но вы можете договориться и об ином сроке. В договоре укажите стоимость и срок аренды, на который она рассчитана;
форма оплаты наличные денежные средства или банковский перевод, а также частота платежей;
период действия договора аренды;
Дата заключения договора аренды может отличаться от даты въезда, поэтому в договоре следует указать дату въезда.
техническое обслуживание и затраты на него. По закону домовладелец несет ответственность за капитальный ремонт, если стороны не договорились об ином. Арендодатели нередко включают в договор положение о возложении ответственности за техническое обслуживание на арендатора;
Как арендатор вы должны внимательно отнестись к тому, с чем вы соглашаетесь, потому что расходы на обслуживание могут быть весьма значительными. Аналогичным образом, если арендодатель хочет возложить ответственность на арендатора за определенные виды технического обслуживания, в договоре необходимо указать частоту мероприятий и их стоимость, а также то, каким образом затраты будут компенсированы.
субаренда. Закон может запрещать субаренду, если стороны не договорились об ином;
Если вы арендатор и хотите иметь возможность сдавать недвижимость в субаренду, убедитесь, что такое условие предусмотрено в договоре.
освобождение арендатором собственности. Оно может быть предусмотрено по окончании срока аренды. Если вы как арендодатель хотите оговорить условие о досрочном освобождении арендатором вашей собственности, включите его в договор, а также пропишите платежные обязательства, которые могут возникнуть в связи с этим. Если вы являетесь арендатором, также внимательно изучите договор и убедитесь, что такое условие при его наличии вас полностью устраивает;
Примечания
1
Шариат это система правил и обычаев, на которых строится исламское право.
2
Для эмирата Дубай.
3
Здесь и далее приводится сокращенный перевод названий законов, выполненный автором. Точные наименования (на английском языке) приведены в ссылках.
4
Актуально для приобретения недвижимости в Дубае.