Важнейшим и единственным источником истории становления частного землевладения (как и по всем другим разделам ранней русской истории) является летопись, которая известна под названием «Повесть временных лет». Датируемая первой половиной XII в., она основывается на более ранних летописях, сделанных в предшествующие семьдесят или восемьдесят лет. «Повесть временных лет» содержит свидетельства очевидцев или, по крайней мере, современников о периоде, начиная с последних лет правления киевского князя Ярослава (умер в 1054 г.) и на протяжении правления его сыновей и внуков. Записи о более ранних веках (летопись начинается с 852 г.), вероятно, были взяты из устных рассказов и, в меньшей степени, из византийских описаний. Многие из событий, зафиксированных в эти первые века, излагались летописцем в обычных эпических формах, которые явно позаимствованы из других, более ранних фольклорных произведений. Некоторые из повествований содержали в себе зародыши исторической правды, но большинство из них были привезены в Россию из других земель и связаны сказателями с русскими историческими персонажами и событиями. Однако в «Повести временных лет» содержатся и подлинные летописные события ранних времен, зачастую вкрапленные в легендарные сказания. Эти события изложены сухим прозаическим стилем, который резко контрастирует с поэтическим изложением литературных повествований. Летописные сообщения и терминология, используемая как в исторических, так и в художественных повествованиях, дают большую часть крайне скудных свидетельств о землевладении.
Другие источники сведений о частном землевладении подкрепляются некоторыми статьями самых ранних сводов законов Русской Правдой. Некоторые историки полагают, что эти правовые нормы были официальными указами, но большинство исследователей согласны с тем, что дошедшая до нас версия была неофициальным правовым сборником, составленным из множества источников. И все сходятся во мнении, что они являются подлинным памятником русского законодательного права XIXIII вв. Таким образом, сведения, которые они предоставляют о частном землевладении, были действительны в тот период, в который составлялись эти правовые нормы. Но они дают лишь скудные данные для экстраполяции знаний о более ранних условиях землевладения.
Ввиду скудости сведений трудно определить с какой-либо степенью точности, когда на Русской земле впервые появилась земельная собственность господствующего класса. Ключевский полагал, что до XI в. о частной земельной собственности не имелось никаких свидетельств, а конкретные указания на ее существование относятся лишь к XII в. К такому же заключению пришли Дьяконов и Кулишер. А.А. Экк, менее расплывчато, поместил происхождение частного землевладения в XII в., назвав первыми собственниками церковников.
Точка зрения, что частное земельное владение появилось относительно поздно, основано на воззрении, что в XII в. правящий класс, как славянский, так и скандинавский, черпал свои доходы из торговли, дани и награбленной добычи. Некоторые историки, утверждающие, что земледельческая деятельность служила главным или, по крайней мере, крайне важным источником экономической мощи высшего класса, настаивают на более раннем происхождении частного землевладения. Ключевский утверждал, что в IXX вв. богатство уже существовало в виде земельной собственности. Хенч писал, что к IX в. представители исконно славянской аристократии были владельцами земель, на которые они имели неотъемлемое право собственности. Согласно Грекову и Юшкову, ведущим советским историкам ранней Руси, собственники земельных участков зародились в славянском обществе еще до скандинавского завоевания. Греков предполагал, что его истоки восходят к VI в. и, возможно, даже более раннему периоду.
В обычных условиях, по-видимому, политическая организация племен, на которые первоначально делились восточные славяне, была полу анархической. Отдельное племя было разбито на ряд общин или групп, каждая со своим старейшиной или старейшинами, между которыми часто возникали вооруженные конфликты, присущие межгрупповым отношениям. Местные старейшины составляли родовую аристократию, но, когда все племя или большая его часть объединялись в общем стремлении быть может, для сопротивления вторжению или для начала захватнической войны против другого народа, руководство объединенной группой брал на себя «властитель». Эти властители, получавшие свое высокое положение в результате выборов или по наследству, происходили из числа местных знатных людей.
Ранние источники свидетельствуют о существовании такого рода иерархии у восточных славян с начала их письменной истории. Иордан, римский историк (VI в.), в своем повествовании о войне между остготами и восточнославянским племенем антов около 375 г. н. э. рассказывает, как победившие остготы распяли «властителя» антов вместе с его сыновьями и семьюдесятью представителями знати (приматами). Менандр Протектор, византийский дипломат и историк (VI в.), писал, что после того, как анты были побеждены аварами, тюркским народом, около 560 г., антские правители (архонты) выбрали некоего Мезамера в качестве посла для переговоров с победителями. Он, должно быть, обладал выдающимися способностями, потому что Котрагеус, союзник аваров, описал его как обретшего большую власть над своим народом, чем любой другой человек до того времени. Но Мезамер повел себя не как проситель, авары убили его и стали еще более разорять земли антов.
Такой примитивный метод организации оставался до первого века киевского периода. Славянская аристократия сохраняла самостоятельную идентичность как автохтонная элита, независимая от благосклонности и щедрости правящих князей. Об этом свидетельствуют записи в «Повести временных лет», охватывающие середину и более поздние периоды X в. Например, в 945 г. киевский князь Игорь был убит в походе против древлян, славянского племени, проживавшего к западу от Киева. После чего древляне отправили двадцать своих «лучших мужей» к вдове Игоря, княгине Ольге, с просьбой выйти замуж за их боевого начальника Мала. Мстительная Ольга, по рассказу летописца, заживо похоронила этих сватов в глубокой яме. Затем она послала к древлянам известие, что приедет к ним, если они предоставят ей сопровождение из своих «знатных мужей». Древляне прислали ей «лучших людей, управлявших землей древлянской». Ольга велела сжечь их заживо, пока те мылись в бане, а затем с небольшой дружиной приехала к древлянам, дабы, по обычаю, справить тризну на могиле мужа. Опоив во время тризны древлян, Ольга велела порубить их. Летопись сообщает о пяти тысячах перебитых древлянах. В 946 г. Ольга пошла походом на древлян, завоевала их земли и разрушила главный город Искоростень, истребив часть «городских старейшин» и поработив остальных.
В 987 г. Владимир, князь Киевский, созвал совет из своих дружинников (военных начальников) и старейшин, представителей разных городов, а также бояр и посадников, дабы помочь ему принять решение, какую из основных религий надлежит принять государству. В записи за 996 г. сообщается, что «старцы, или старейшины городские, являются об руку с князем Владимиром, вместе с боярами, в делах управления, как и при всех придворных торжествах, образуя как бы земскую аристократию рядом с княжеской служилой».
Прямых свидетельств того, что представители этого славянского высшего сословия являлись землевладельцами в до-киевскую эпоху, нет. Однако Греков, используя источники киевского периода, приходит к выводу, что эти люди владели землями в более ранние века. Он обратил внимание, что источники ссылаются на крупные частные владения киевского периода без каких-либо указаний на то, что они представляли собой новшество. Из чего он сделал заключение, что собственность на землю была настолько общепринятым институтом, что летописи не считали необходимым давать особые комментарии по этому поводу. Исходя из достаточного числа свидетельств того, какую важную роль играло земледелие у оседлых восточных славян до прихода варягов, Греков делает предположение, что местные аристократы должны были получать доходы (хотя бы частично) с земли, которой они владели. Но тот факт, что в летописях ничего не говорится о том, что частная собственность на большие участки земли была чем-то новым, вряд ли может быть принят как свидетельство длительного существования подобного вида землевладения. Преобладание сельского хозяйства как образа жизни нельзя считать убедительным подтверждением предположению, что местные аристократы являлись крупными землевладельцами. Вполне возможно, что они получили свою власть и доход исключительно благодаря своей роли политического, коммерческого и военного предводительства в коммуне. Скорее всего, истина заключается в том, что на основании имеющихся сведений нельзя с уверенностью полагать, что в докиевскую эпоху частное землевладение существовало в крупных размерах.
Лишь в X в. появляются указания на единоличное владение крупными земельными комплексами, и не славянской знатью, а князьями варяжского происхождения. Когда скандинавы впервые пришли на Русскую землю, они довольствовались прибылью, получаемою от разбоя, войны и торговли. Затем знать стала смещать источник своих доходов на земельную собственность. В начальных отрывках старой Новгородской летописи, относящейся к первой половине XI в., летописец с горечью отзывается об этой перемене экономических интересов. Он пишет, что в прежние времена князья и их свита наживали свое богатство на войне с другими народами. Теперь главным средством их обогащения становится получение доходов от их владений на Новгородской земле. Летописец сетовал на лишения, которые это принесло людям.
Первым частным землевладельцем, упомянутым в летописях, была грозная вдова княгиня Ольга. После разгрома древлян в 946 г. она основала на завоеванной территории свое подворье и охотничьи угодья. Затем она отправилась на север, в Новгородскую землю, где стала собирать дань и присваивать себе новгородскую землю. «Ее охотничьи угодья, пограничные заставы, города и торговые посты до сих пор существуют по всему краю», писал летописец. Большинство других довольно редких упоминаний в самых ранних источниках о земельной собственности князей встречается в отчетах о дарах правителей, пожалованных обычно церкви в виде земли или доходов с некоторых из их владений. Сообщается, что в 996 г. князь Владимир, входя в только что построенный собор Успения Пресвятой Богородицы в Киеве (получивший название Десятинной церкви), сказал: «Я дарую церкви Пресвятой Богородицы десятину от моей собственности и моих городов». Под имуществом Владимир подразумевал свои личные владения, в которые входили в том числе и его земли. Исландский историограф Снорри Стурлусон в своих сагах о святом Олаве Норвежском повествует, что этот самый Олав после 1028 г. отправился в изгнание к своему зятю Ярославу, тогдашнему князю Новгородскому. Ярослав тепло приветствовал Олава и предложил ему взять столько земли, сколько ему надобно для содержания людей, которых он привел с собой. Преподобный Нестор Летописец в своем Житии Феодосия Печерского, одного из основателей Киево-Печерской лавры, составленном не позднее конца XI в., сообщает, что Ярослав Ярославич (умер в 1078 г.), князь Киевский, даровал монастырю села. Сын Ярослава и наследник Ярополк (умер в 1086 г.) пожаловал этому монастырю земли, которыми он владел в трех частях своего княжества. Кроме того, он отдавал ежегодную десятину со своего имущества церкви Пресвятой Богородицы в Киеве. Более обильные источники XII в. фиксируют ряд таких княжеских даров церковным учреждениям.
Еще одно указание на существование и распространение частного землевладения среди князей дают ссылки на княжеское владение некоторыми городами и селами в «Повести временных лет». Вышгород описывается как город княгини Ольги, и летописец также упоминает «ее города» в Новгородской земле и «село ее Ольжичи». По некоторым утверждениям, князь Владимир до обращения в христианство содержал в своих городах Вышгороде, Берестове и Белгороде не менее 800 наложниц. Он основал последний названный город и заселил его людьми из других городов. Дабы защитить свое княжество от набегов печенегов, Владимир построил ряд городов по берегам рек на степной границе, заселив их жителями, привлеченными из северных и северо-восточных областей его княжества. Ярослав основал города вдоль реки Рось (правый приток Днепра), куда он поселил пленных, захваченных им во время похода на Волынь в 1031 г. Считается, что эти новые города стали укрепленными владениями, исполнявшими роль военных и государственных центров для окружающих сельских районов. Кроме того, они служили административно-хозяйственными органами управления прилегающих земельных владений князей или их наиболее важных сподвижников. Со временем в этих центрах и вокруг них, как и во многих местах Западной Европы, поселились купцы и ремесленники, и они превратились в настоящие города.
Таким образом, имеющиеся данные указывают на князей варяжской династии как на первых крупных частных землевладельцев на Руси. Они образовывали и увеличивали свои владения за счет завоеваний, пограничных заселений, внутренней экспроприации и колонизации. Княгиня Ольга воспользовалась первым способом, когда устраивала свое подворье и охотничьи угодья в земле древлян. Владимир и Ярослав основали поселения на границах своего княжества. Во время путешествия в Новгородскую землю в 947 г. Ольга, по-видимому, экспроприировала земли свободных крестьянских общин. Кроме того, вокруг имелось достаточно свободных пустующих земель, особенно на лесистой равнине, лежавшей между реками Окой и Волгой, из которых князья выкраивали себе крупные владения. Однако попытки приобрести собственность в Новгородской земле обернулись неудачей для княжеских особ. После народного восстания 1136 г. Новгородское вече постановило, что только новгородские граждане могут владеть землей на территориях, подконтрольных городу. Земли князя были переданы в вотчину Софийского собора, и собрание наложило запрет на приобретение, будь то путем покупки или дарения, недвижимого имущества князем, членами его семьи или же его приближенными.
Поскольку на своей родине норманны были знакомы с институтом частной собственности, не исключена вероятность, что они принесли его собой и в Русь. Существует предположение, что Киевская Русь была взята под скандинавское правление непосредственно из Холугаленда (самой северной провинции средневековой Норвегии) людьми, принадлежавших классу землевладельцев, и управлялась не королями, а самими землевладельцами, как части Холугаленда и другие районы Центральной и Южной Норвегии. Рассказ Снорри Стурлусона о том, как князь Ярослав предложил земли изгнанному Олаву Норвежскому, может служить тому иллюстрацией. Потерявший свои владения беженец должен был быть обеспечен такой же формой материальных богатств, которой он владел на родине. Однако самые ранние свидетельства частной собственности на большие земельные владения на Руси не могут быть датированы ранее X в., хотя скандинавы пришли как завоеватели задолго до этого. Объяснение такого отставания может заключаться в том, что создание частных владений пришлось ждать до тех пор, пока варяги окончательно не упрочили свою власть. Произошло это в последней четверти IX в. Возможно, только тогда, когда они почувствовали твердую уверенность и постоянство своей власти на завоеванной ими территории, они стали землевладельцами.