Когда покупать новостройку? Существует ли сезонность?
В Интернете часто попадается на глаза реклама разных застройщиков.
Если вы хоть раз заходили на сайт какого-либо жилищного комплекса, то потом, как вы заметили, вас эта реклама начинает преследовать.
Кроме того, вы видите вокруг рекламные щиты, рекламу по телевидению того или иного застройщика или ЖК.
Информация о различных новостройках просачивается повсюду и доходит до вас, даже если вы этой темой не интересуетесь.
Сообщения об акциях, скидках сыплются, как из рога изобилия. Существует ли сезонность подобных мероприятий? Да, можно сказать и так. Сезонность существует. Есть общая тенденция для всей нашей страны в отношении предоставления застройщиками скидок на определенные квартиры и реализации акционных предложений.
Это праздники типа 8 Марта и Дня св. Валентина, лето, Новый год. Обычно под Новый год предлагаются наибольшие скидки. Есть еще местные, региональные праздники, которые используют строительные компании, и особые внутренние дни компаний, например, день ее рождения, в честь которого застройщик дает дополнительные скидки и устраивает специальные акции.
Обычно на новые объекты, о продаже которых еще только объявили, застройщик ставит сначала довольно низкую цену, а потом организованно проводит акции на определенный тип квартир (планировку), на определенное расположение.
Главное – понять, что вы хотите купить, и потом отслеживать у нескольких застройщиков тенденцию акций и скидок на такой тип квартиры, который вас интересует. Так или иначе, вы не предугадаете, и никакой отдел маркетинга вам не скажет, какая акция следующая.
Однако, наблюдая на протяжении пары-тройки месяцев за конкретными объектами, вы уже сможете сказать, как застройщик работает со скидками и акциями, как будет развиваться его ценовая политика. Жаль только, все равно с определенной степенью погрешности. Становится очевидным, что никто никуда не исчезает, и спешить с покупкой нет необходимости.
Важно вовремя принять решение. Категорически не рекомендую покупать квартиру "на эмоциях", подпадая под натиск очередного напористого менеджера, который, используя все мыслимые и скрытые психологические техники и пытаясь оказать на вас давление, рассказывает об очередных горячих скидках! Например, настаивает на том, что вот только сегодня вы можете приобрести эту квартиру! Если срок акции так сильно ограничен (один день – это очень мало для принятия решения о многомиллионной покупке), значит, есть какой-то дефект или ущербность в акционном товаре. Или это неудачная планировка, или окна выходят на помойку. Такой маленький срок делается специально для того, чтобы вы не успели разобраться, что к чему.
Тем более если вы покупаете квартиру в другом городе. У моря, например. Вы как-то поинтересовались, оставили почту – теперь застройщик вам пишет письма.
И вот приходит вам письмо с акционным предложением – за один день надо принять решение о покупке квартиры. И вы в порыве эмоций (плюс еще менеджер позвонит, надавит, расхвалит) уже готовы купить то, чего не видели.
Ни в коем случае не принимайте поспешных решений! Вам говорят, что действовать надо быстро. Быстрое и поспешное – это совершенно разные решения. В данном случае оно будет поспешным. Если вы раньше уже смотрели эту квартиру, она вас устроила по всем параметрам, кроме цены, тогда покупайте. Это будет быстрым решением. Если нет – велика вероятность того, что вы пожалеете об этом.
Нельзя покупать квартиру в новостройке, да и вообще любую недвижимость, не видя, не трогая, не ощупывая, не нюхая и не исследуя окрестности дома. Это просто выброшенные деньги. Она может быть с такими недостатками, что впоследствии окажется неликвидной, вы ее не продадите, а вам она будет не нужна, потому что просто не нравится.
Следите за акциями и сезонностью у себя в регионе, потому что в каждом городе, области, крае застройщики работают по-разному. Есть общая тенденция, как я вам уже написала выше, праздники, лето, конец года, но существуют и региональные особенности, местная сезонность. В конкретном регионе, в конкретном городе надо знать этого застройщика, предполагать, что у него на уме. Почему он предлагает такую скидку или проводит вот эту акцию.
Например, идет акция на трехкомнатные квартиры определенной планировки. Это хорошо, это понятно. Или на все квартиры-студии. Этому можно больше доверять. А если проводится акция на конкретные квартиры с определенной планировкой, но на очень короткий срок, то что-то может быть не так. Проверять надо в любом случае. Вы всегда немного с недоверием должны относиться к акциям и скидкам и ни в коем случае не покупать "кота в мешке".
Недостроенное жилье: когда выгоднее покупать, на каком этапе соотношение риск – выгода самое оптимальное?
Вы решили купить новостройку на первоначальных стадиях строительства, когда закладывается фундамент здания. С нулевого этапа уже часто объявляются продажи. Вы видите цены, вам кажется, что они низкие, и вы уже готовы бежать и покупать это жилье.
Естественно, что в этот момент нужно остановить себя и заставить подумать. Сейчас многие застройщики не меняют цену на новостройку практически ни на одном цикле строительства. То есть цена на нулевом этапе может быть отнюдь не минимальной. И даже если это не так, риск такой покупки настолько высок, что он превышает выгоду.
Обязательно узнайте, не проводит ли застройщик регулярные акции, распродажи, скидочные кампании, на которых вы можете получить приемлемую цену на квартиры определенных планировок, которые вам подходят. Она мало будет отличаться от цены, объявленной на нулевом цикле, но покупка будет совершена уже с меньшим риском, так как строительство будет идти полным ходом.
С другой стороны, на начальном этапе вы можете выбрать лучшую планировку. Всегда есть определенные планировки, которые пользуются спросом и популярностью. Поскольку они считаются самыми привлекательными, их раскупают в первую очередь. Это квартиры "веерные" и "распашонки" с окнами на две стороны и более. Получается очень красивый обзор, и ее интересно планировать. Такое видовое разнообразие в высшей степени положительно действует на нашу психику. Человек так устроен, что если окно выходит в одну сторону и он постоянно видит одну и ту же картину, то это начинает действовать на него угнетающе.
Чем меньше человек видит, что происходит за окнами его жилища, чем уже круговой обзор, тем хуже он себя в таком жилье чувствует, поскольку недостаток информации вызывает беспокойство и тревогу, рождает чувство незащищенности.
Поэтому обзорные квартиры – это пространства, не только дарящие свободу дизайнерским смелым решениям, не только дающие насыщение визуального голода, но и способствующие стабильному, здоровому состоянию вашей психики.
Так или иначе, таких квартир не много. В основном это угловые квартиры в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Сейчас возведение такого жилья не редкость.
Как я уже не один раз подчеркивала, новостройка – это всегда риск. Потому что ее приобретение предполагает операции с большими деньгами, тесное взаимодействие с юридическими аспектами договора, которых вы можете просто не знать. Но есть и обнадеживающий момент: можно эти риски снизить, изучив номенклатурную базу самостоятельно или пригласив эксперта.
Это может быть юрист, риелтор, частный маклер, эксперт по новостройкам – лишь бы он действительно был профессионалом, знал свой предмет. Так мы можем снизить риски – изучив все сами и обратившись за дополнительной консультацией к специалистам. Ведь даже Федеральный закон 214-ФЗ не защищает вас, как дольщика, на все сто процентов, не является абсолютной гарантией того, что вы из дольщика превратитесь в собственника.
И при этом вы собираетесь покупать нулевой цикл! Это возможно только тогда, когда вы нашли по-настоящему надежного застройщика, вы уверены в нем на тысячу процентов! Это должна быть компания, которая гарантированно не превратится в банкрота.
А таких супернадежных не так уж и много, поскольку предвидеть, что завтра произойдет с рынком, мы можем только приблизительно. Только с какой-то долей вероятности мы можем сказать, что эта организация, эта фирма удержится от падения. Вот почему нулевой цикл – это максимальный риск. Я лично не сторонница покупки на этом этапе. Я люблю понаблюдать за застройщиком, как быстро, какими темпами он возводит этаж за этажом. Обязательно все узнаю о том, что еще строил этот застройщик и насколько успешно. Есть ли у него имя и авторитет. Только после этого принимаю решение о покупке. Но это уже может быть не минимальная цена. Хотя некоторые застройщики достаточно гибко меняют цены, и они не очень сильно зависят от цикла строительства.
Цена квартиры в новостройке вообще связана не только с этапами строительства, поэтому все учесть вначале невозможно.
Что же все-таки наиболее выгодно? Учитывая все факторы, я бы посоветовала покупать квартиру в новостройке, когда дом близок к завершению. Хотя, как я уже писала выше, купите ли вы квартиру на нулевом цикле, или на среднем, или на завершающем – это вас не убережет от проблем с застройщиком, если у него таковые появятся, а вы вовремя на это не среагируете.
Поэтому давать жесткие рекомендации по поводу покупки квартиры в недостроенном жилье я не спешу.
Ну а общие рекомендации таковы:
• изучить застройщика;
• наблюдать за ним месяца два-три;
• купить выбранную квартиру по акции или со скидкой, если это возможно.
При любом раскладе следует спокойно выбирать квартиру, которая вам нравится, проверять застройщика, изучать проектную декларацию, авторитет застройщика, историю его построек, его деятельности на строительном рынке – и после этого покупать жилье, которое удовлетворяет вашим целям, на любом этапе.
Строительные материалы
Такой простой и, кажется, абсолютно практический раздел, как строительные материалы, совсем таковым не является. Почему? Потому что затрагивает одну из главных задач мирового сообщества на XXI век – необходимость сочетания аспектов социальных, экологических, экономических, а также связанных с высокими технологиями в решении глобальных проблем всей планеты, отдельно взятых стран и отраслей производства, как бы пафосно это ни звучало.
Невозможно не замечать, что строительство, как главная отрасль производства любой страны, потребляет ежегодно колоссальное количество энергетических, материальных и людских ресурсов, является одной из самых экологически опасных сфер деятельности человека.
Поскольку стоимость строительных материалов составляет до 60 процентов общей стоимости зданий и сооружений, то понятно, насколько важно для застройщика сделать правильный выбор материалов с учетом возможных затрат на их производство, качество транспортных и технологических расходов, с учетом долговечности объектов, а нам – понять, какова наценка на предлагаемое жилье, и стоит ли оно того.
Эти вопросы обсуждались на Всемирных форумах по устойчивому развитию и в Йоханнесбурге в сентябре 2002 года, в Рио-де-Жанейро в июне 2012-го, а также в Москве в сентябре 2012-го. И на каждом из них подчеркивалось, что особое внимание в связи с программами устойчивого развития должно уделяться теплоэнергетическим затратам на производство строительных материалов и эксплуатации их в готовых объектах, а также возможности последующего их использования по окончании срока службы зданий и сооружений.
Поскольку мы с вами не специалисты в области строительства, а всего лишь разумные пользователи (я надеюсь), то нас информация об использовании новых и старых материалов в строительстве интересует с точки зрения экологичности, безопасности и надежности. Поэтому досконально разбирать всевозможные термины я не буду, а остановлюсь на том, что действительно важно для принятия нами решения о покупке квартиры, на том, что бросается в глаза.
Кратко коснусь новых эффективных строительных материалов и изделий, полученных по энергосберегающим технологиям, позволяющим существенно сократить материальные и энергетические затраты при строительстве и эксплуатации различных зданий и сооружений, а также традиционных, применение которых имеет многовековую историю.
Рынок строительных материалов сейчас обширен и разнообразен. Как изменился он за последние годы? Какие новинки стали нам доступны?
Отделка домов и технология возводимого жилья изменились существенно. Достаточно просто посмотреть на современные новостройки. И панельное, и блочное строительство отличается сейчас от соответствующих технологий 1970-х годов, например, и даже 1990-х.
Качество используемых материалов улучшилось, их перечень расширился, изменился состав, износостойкость, время эксплуатации.
В строительстве есть разные группы материалов, которые применяют при возведении дома и его последующей отделке. Их условно можно разделить на строительные и отделочные. Это очень условное деление, но нам больше и не нужно знать для того, чтобы понять технологию строительства нашего конкретного дома. Насколько это экологично, безопасно, надежно и долговечно.
Мы покупаем новостройку, поэтому можем наблюдать, как и из чего возводится дом или как такой же дом возводился в другом месте. Застройщик, как правило, использует одну технологию на всех своих объектах.
Например, есть в Москве одна крупная строительная компания, которая строит очень высокие жилые дома – до 40 этажей.
Такие дома нужно возводить по особой технологии, которой именно – эта компания владеет, о чем говорит ряд ее успешных проектов. Значит, в этом ей можно доверять.
Важный момент в строительстве – соединительные элементы. Я смотрела квартиру в доме, который состоял из отдельных секций, целиком образуя букву "Г". Эти секции соединялись между собой очень легким материалом, похожим на пенопласт. То есть щели между секциями были заполнены этим материалом и по фасадной части закрыты листовой сталью или даже железом, покрашенными в белый цвет в тон дома.
Что это может нам дать со временем? Конечно, важен климат того региона, в котором строится такой дом. Если это южный город и перепады температуры незначительны, то вероятность того, что стена, которая граничит с прокладкой из пенопласта, будет холодной, может покрыться плесенью, принести вам много дополнительных хлопот, меньше, чем если бы этот дом был построен в средней полосе России или в Сибири, например.
Вывод в любом случае таков – не надо покупать квартиру с такими рискованными показателями. При ее осмотре будьте внимательны, выйдите на балкон, свой или общий, и посмотрите, с чем соседствуют стены квартиры. Не ограничивайтесь внутренним осмотром. Изучите, как устроена квартира с внешней стороны.
Сейчас в строительстве используются красивые отделочные материалы. Это очень хорошо видно по новостройкам. Вентилируемые фасады, стойкие краски, клинкерная плитка достойно украшают новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные. Разработка новых материалов, их характеристик, долговечности, экологичности, надежности – это удел науки.
Применительно к нашей ситуации, когда мы подбираем строительные материалы для ремонта квартиры, то можем выбирать. И выбор сейчас огромный! Я очень рекомендую вам не использовать дешевые, неэкологичные материалы.
Это не только удешевляет квартиру, но и может нанести вред вашему здоровью. За этот выбор мы несем полную ответственность. А на то, что использует застройщик для строительства дома, мы повлиять не можем. За нами только один выбор – покупать или нет.
Перспективы роста стоимости жилья в ближайшие 2–3 года
Будет ли падать стоимость новостроек или теперь постепенно будет расти?
Если кто-то вам скажет, или, может быть, вы прочитаете какие-то прогнозы о рынке недвижимости, в которых риелторы, ссылаясь на маркетинговые исследования, будет уверять, что кто-то уловил темпы роста цены строящегося жилья, можно это всего лишь принять во внимание. Потому что делать такие прогнозы объективно очень сложно.
И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.
Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.
Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.
Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.
Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.
Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных "хрущевок", построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.
Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются "впихнуть" новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.
Эти тенденции "пожирают" одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.
Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.
В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.
Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.
Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.
Оно привлекает к себе внимание, поскольку выделяется на фоне других новостроек.
Конечно, такие объекты будут пользоваться популярностью, и продажи от поднятия и снижения цены сильно не изменятся. Они дешеветь не будут. Конечно, застройщик будет думать, какие акции еще устроить, чтобы оживить продажи. Вернее, не снизить их темп. Может быть, на квартиры, которые не очень идут. Но они в любом случае должны быть проданы!