Потому что не проданная квартира в новостройке – это неухоженная квартира, это площадь, к которой не приложена рука хозяина, о которой никто не заботится. Это увеличение вероятности затопления квартир, которые находятся под ними. Словом, это не выгодно УК, соседям, ведь жилое помещение должно быть отоплено, стены должны быть оштукатурены, тогда квартиры, находящиеся рядом, хорошо сохраняют тепло. А если квартира бесхозная, то там и щели могут быть, и ветер гуляет, продувая через оконные рамы, через дверь, неплотно прилегающую к стене. Это ухудшает тепловые характеристики всего этажа, всего дома.
В премиум-сегменте цены зависят больше от качества, престижности и расположения новостройки.
Инвестиции в новостройку – это невыгодно?
Есть мнение, что инвестиции в новостройку – это невыгодно вообще ни на каких этапах. Смелое утверждение! Тем более что расчеты говорят обратное. Ведь инвестиции бывают разные.
…Мы все про деньги да про деньги… А ведь кроме этого есть еще и творческое удовольствие. Например, воплотить свою давнишнюю дизайнерскую мечту. Чем не инвестиция в себя? Поэтому покупка, ремонт и эксплуатация совершенно новой квартиры могут содержать весьма разнообразные полезности.
Давайте все-таки сначала поговорим о деньгах. Инвестиции в новостройку могут быть как в самом начале, на нулевом цикле, так и на более поздних этапах. После чего мы ждем окончания строительства. Рост цены будет – это гарантия сто процентов. Другое дело – на сколько?
Застройщики сейчас устраивают различные акции, делают всевозможные скидки на всем протяжении строительства дома, и за этот период цена на квартиру может варьироваться очень сильно. Не просто расти, а меняться скачкообразно. Есть застройщики, у которых цены постоянно плавают.
Например, в этом месяце вы можете купить однокомнатную квартиру определенной планировки за такую-то сумму, а в следующем месяце эта сумма – невероятно! – на десять процентов может быть повышена. И наоборот. Такие "гуляющие" цены очень трудно предугадать.
Есть тенденция, которая характерна для другого типа застройщиков: квартиры, которые не пользуются спросом и не популярны, либо остались единичные, с определенной планировкой. На них проводятся акции и объявляются скидки. Здесь прогнозы еще в какой-то степени возможны.
А вот вычислить "плавающие" скидки и угадать акционные квартиры, как в первом варианте, довольно сложно. И никакой отдел маркетинга с вами не поделится этой информацией, она считается закрытой.
Поэтому здесь можно только отследить какую-то тенденцию, в течение нескольких месяцев наблюдать за компанией, сделать приблизительный прогноз и приобрести квартиру по одной из таких акций.
Что касается мнения, что в новостройки вообще невыгодно вкладывать ни на каком этапе, то, наверное, такое мнение имеет право на существование. Правильность этого суждения зависит от того, на какую прибыль рассчитывает инвестор. Мы знаем, что, так или иначе, прибыль есть. Другой вопрос – какая?
Если несколько лет назад люди, работающие с новостройками, привыкли, что прибыль от покупки на нулевом цикле и продажи перед сдачей в эксплуатацию у них оценивалась минимум в миллион – полтора миллиона рублей на сегментах эконом, стандарт, то другие цифры они просто не воспринимают. А если еще и вкладываться надо деньгами, мозгами и ремонтом, то это совсем не подходит. Для них.
Но сейчас тоже существует такая возможность. И риски тоже существуют. Риск при покупке новостройки есть всегда, потому что в любой момент, как я уже писала даже Федеральный закон 214-ФЗ не страхует вас, например, от банкротства застройщика, и вы в собственность квартиру уже не получите. Это очень печальная история.
Мы же прекрасно знаем, что в новостройке риск – это недострой и изначально недобросовестный застройщик. Тем не менее, закон 214-ФЗ обеспечит максимальную безопасность на текущий момент при покупке доли в строящемся жилье.
Может, во вторичном жилье рисков меньше, и надо бежать туда инвестировать? "Вторичка" всегда дороже, и ваших возможностей может просто не хватить на нее. И мы знаем, что при покупке вторичного жилья есть свои подводные камни. Это риск того, что собственником является недееспособный гражданин, или вдруг обнаружится не вступивший в наследство родственник, который может потребовать наследство, а вы вовремя не отследили этого человека и не попросили, не получили у него соответствующий документ.
И так далее. То есть на вторичном рынке жилья также существует множество специфических обстоятельств и рисков.
При покупке новостройки – одни риски, во "вторичке" – другие. В любом случае и покупка квартиры, и продажа ее (мы говорим с вами о продаже в этой книге меньше, в основном, о покупке новостроек) – это риски, потому что речь идет о самом важном для человека – крыше над головой. И цена этого вопроса объективно велика.
Итак, нас интересуют именно полезности. В следующей главе я не буду напрямую говорить о деньгах, а расскажу про удовольствие, творчество и про инвестиции в себя.
Об инвестициях в новостройки: только "элитки" и эксклюзив?
"Инвестиции к новостройкам не относятся, по моему мнению, элитки либо, разве что, эксклюзив", – ответил мне на вопрос о выгодности инвестиций в новостройки один мой заинтересованный в покупке друг.
Давайте рассмотрим этот вопрос. Инвестиции в новостройки – это актуально или нет? Или это кануло в Лету? Несколько лет назад было выгодно вкладывать в новостройки, а сейчас уже нет?
Выгода – понятие очень широкое. Это не только выгода материальная или конкретная прибыль, которую вы получаете сиюминутно, разница между тем, по какой цене вы купили и за какую продали. Безусловно, с точки зрения сухих финансов это так, но выгода для человека рассматривается в гораздо более широком смысле.
Мы же не только деньгами измеряем свое существование. Мы наполняем свою жизнь эмоциями, чувствами, внутренним ощущением определенных достижений, мерой той радости, которую мы доставляем другим людям, себе, моментами счастья и ликования от того, что у нас была цель, и мы ее достигли, удовольствием от получения результата, который мы планировали, а получили даже больше.
Инвестиции – да, это сухо, – вы вложили столько-то, получили столько-то. Можно ли сейчас в новостройки вкладывать и получать прибыль? Да, можно. Ведь речь не о прибыли как таковой, а о ее размере. Несколько лет назад практиковалась такая схема: купил на нулевом цикле новостройку, продал ее перед сдачей в эксплуатацию, и на этом парочку миллионов получил. Сейчас такая схема работает очень слабо.
Тогда строили гораздо меньше. В 2015 году построили около 40 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 миллион квадратных метров. Как вы можете с этим конкурировать? Человек просто пойдет и купит у застройщика квартиру по той цене, которую он выставляет. Она обычно меньше той, которую собственник хочет за свою квартиру. И еще такой момент: покупая квартиру от застройщика напрямую, покупатель легче и выгоднее для себя может использовать ипотеку.
Сейчас тенденция такова: застройщикам квартиру важно во что бы то ни стало продать, поскольку сверхприбыль заложена в цену квартиры даже со всеми самыми немыслимыми акциями и скидками. Нам продают квадраты за цену, изначально далекую от себестоимости, даже на нулевом цикле. И по мере строительства дома застройщик должен был бы увеличивать цену, но часто он этого не делает, либо делает только тогда, когда почти все квартиры проданы. И постоянно устраивает всевозможные акции.
Естественно, нужно проверять застройщика. Если он строит надежно, быстро, то вы успеете купить квартиру на первых циклах, а потом, перед сдачей дома в эксплуатацию, продать ее. Но, как я писала выше, это может быть не очень выгодно.
Но вопрос инвестиций очень широк. Он не только в деньгах выражается. Это инвестиции в себя, прежде всего, инвестиции в людей, которые будут общаться, приезжать к вам, жить в этом необыкновенном месте, которое вы можете создать, применив разнообразнейший спектр своих способностей.
Не все же оценивать в деньгах! В них измеряется только часть выгоды.
Может быть, вы покупаете квартиру в строящемся доме, просчитали все и знаете этого застройщика, знаете качество возводимого им жилья. Покупаете квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах. Безусловно, это вложение – уже капитал, но вы должны понимать, что эта квартира сначала будет не активом, а пассивом, она будет поглощать деньги – ремонт, содержание и так далее.
Если вы не эксплуатируете квартиру, а живете в ней, либо держите ее для особых случаев, либо готовите ее для детей. Это всегда пассив, а не инвестиция. Инвестицией она будет только в том плане, что она находится в доме, который будет дорожать со временем. Потому что его построил очень хороший застройщик, в прекрасном месте, дом выполнен с использованием великолепных, качественных материалов, по индивидуальному проекту, нормальными подрядчиками, которые сделали качественный ремонт на всех стадиях. Вот это – инвестиция в будущее.
Такую квартиру не стыдно передать по наследству. Это ценная вещь, ее можно продать, и она будет куплена в любом случае.
Но, подчеркиваю, инвестиции надо рассматривать широко, и выгоды от них тоже. Начиная с прибыли, выражаемой в деньгах, и заканчивая инвестициями в себя, в свое будущее, в жизнь своих близких, тех людей, с которыми вы общаетесь, и в то, что нельзя измерить купюрами.
Сравнительный анализ покупки новостройки и "вторички"
Какова основная разница между покупкой квартиры в строящемся жилье и в так называемой "вторичке" – домах, которые уже сданы в эксплуатацию? Да-да, именно, как только дом сдан застройщиком в эксплуатацию управляющей компании (УК), он сразу становится "вторичкой".
Многие этого не знают и думают, что вторичка – это жилье, которое обжито и годами эксплуатируется. Это не так с юридической точки зрения. И в этой главе я буду считать, что "вторичка" – это просто не новое жилье.
Так чем новостройка выгоднее?
На первый взгляд, во вторичном секторе вы покупаете совершенно готовое жилье, в котором сделан ремонт. Вам не надо беспокоиться о том, сможет ли застройщик вовремя достроить дом, сдать его в эксплуатацию, не возникнет ли у него проблем, не обанкротится ли он? А потом – о том, как организовать правильно ремонт, найти нужный дизайн, профессиональных ремонтников, не прогадать на материалах, не потратить лишние деньги.
Во "вторичке" вы покупаете готовый продукт, и естественно, что вы покупаете его дороже. Потому что кто-то до вас уже имел эту головную боль, не спал ночами и исправлял ляпы за нерадивыми строителями, вкладывался в ремонт, и чем старше квартира, тем больше средств было в нее вложено. Это с одной стороны.
Но ведь это было давно, скажете вы, в квартире жили, она старела, ветшала, почему она должна стоить дороже?
Как я уже писала, есть жилье, которое дорожает с годами, а есть такое, которое теряет в цене.
Если вы покупаете имиджевую квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах, то справедливо ожидаете, что она будет дорожать со временем. Плюс "вторички" еще и в том, что это обжитое жилье, проверенная годами постройка, которая уже обросла инфраструктурой и коммуникациями, и она расположена на месте, которое пригодно для существования многоквартирного дома.
В новостройке мы всего этого еще не имеем, новые дома часто строятся в местах, где жилых домов не было вовсе. То есть совершенно непонятно, как поведет себя эта земля по отношению к многоквартирному дому. Этот фактор имеет значение, поэтому "вторичка" дороже.
С другой стороны, когда вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вы приезжаете смотреть в целом доме одну квартиру. Предположим, она вам не понравилась, а дом запал в душу, но в нем больше ничего не продается, нет никакого выбора, никакой возможности уговорить соседей продать квартиру.
И еще один момент, касающийся "вторички". Ремонт сделан, определенная планировка уже существует, и если она вас не устраивает, то придется все ломать и делать новый ремонт. То есть дорогая квартира плюс ремонт. Получается, что вы должны купить "вторичку" так выгодно, чтобы этот ремонт заложить в стоимость квартиры, то есть скинуть с цены ровно столько, сколько планируете затратить на ремонт.
Потому что деньги на квартиру уже выделены вами, это конкретная сумма, и вы начинаете торговаться. Что, дескать, квартира в таком вот состоянии, нуждается в ремонте, а этот ремонт вам не подходит, все придется делать заново. И если у вас хватит влияния и силы убеждения, то вы сможете получить желаемую цену.
В новостройке вы выбираете из десятков, а то и сотен квартир. Вы можете варьировать этаж, вид из окна на разные стороны света, учесть, что в квартире не должно быть сквозной продуваемости. Выбрать даже корпус, если это ЖК. Но есть риски. Повторяю, даже Федеральный закон 214-ФЗ не убережет вас при банкротстве застройщика и не поможет получить жилье в собственность.
Новостройка – это материал для творчества таких людей, которые любят преобразовывать, создавать новое. И у них это получается, они это любят делать, испытывают от этого удовольствие, даря окружающим незабываемые впечатления и воспоминания.
Многих смущает то, что новостройки обычно возводят в местах, отдаленных от основной инфраструктуры города, на окраинах, большими новыми микрорайонами с проблемной транспортной доступностью. Такие проекты носят особое название – комплексное освоение территории. И для них характерны все вышеперечисленные пункты.
Вместе с тем новостройки сейчас строят повсюду! Просто в центре города они дороже и выше классом, чем в удаленных районах. И застройка точечная.
Если в ваш бюджет сейчас укладывается только новостройка экономкласса, расположенная на окраине, то "вторичку" вы вообще на эти деньги не купите, такой просто нет. Нужно учитывать все факторы: если вас смущает удаленность, то можно сменить работу или найти новостройку в таком месте, которое вас устроит по самым важным для вас показателям. А что будет являться такими показателями – решать вам.
Проверка документов
Пакет документов, который дольщик вправе запросить у застройщика
А сейчас внимание! Сразу предупреждаю, дорогой мой читатель, – эта глава написана сухим языком юридических терминов и формулировок. Но она ОЧЕНЬ важна для нас при покупке квартиры в новостройке, потому что эта информация защищает нас от недобросовестных и ненадежных застройщиков незаконно возводимых объектов.
Поэтому собираем мозги в кучку, как говорится, напрягаемся и разбираемся, какие документы должны быть у надежного и авторитетного застройщика.
Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.
Остановимся на серьезных вопросах, которые нам обеспечивают свободу в полете дизайнерской фантазии. Прежде всего, это юридическая основа, номенклатурная база, которая позволяет нам в дальнейшем чувствовать себя более свободно и безопасно.
В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:
• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;
• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:
• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;
• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;
• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).