Возможен ли такой вариант перевода долга при оформлении договора дарения. Не уверена. Так как ваша дочь будет производить выплаты по кредиту, предоставленному на приобретение жилья. Здесь нарушается принцип безвозмездности, характерная черта, отличающая договор дарения от других договоров.
В том случае, если вы оформите договор дарения без разрешения банка, то банк вправе по своему выбору потребовать признания сделки недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае если вы по требованию банка не сможете сразу после получения такого требования выплатить всю оставшуюся сумму задолженности по кредитному договору, банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру независимо от того, кому в данный момент принадлежит эта квартира, вам или вашей дочери.
Купила квартиру в ипотеку. Должна ли я платить налог на эту квартиру, если она находится в залоге у банка, и я не могу ею распоряжаться?
Независимо от того, что квартиру вы приобрели за счет ипотечного кредита и приобретенная вами квартира находится в залоге у банка, именно вы являетесь ее собственником. И, разумеется, обязаны платить налог на недвижимость.
Что касается ограничений, то ипотека действительно накладывает на вас некоторые ограничения на возможность распоряжаться квартирой. Вы можете ею распоряжаться (продавать, менять, дарить, в некоторых случаях сдавать в аренду), но только получив согласие банка.
Имею в собственности квартиру, которую приобрела в ипотеку. Кредит еще не выплачен. Месяц назад вышла замуж и сменила фамилию. Обязана ли я сообщать об этом банку, если платежи по кредиту вношу вовремя?
В соответствии со ст. 19 Гражданского кодекса РФ, "гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственное имя, а также отчество…Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени".
Кроме того, что требование об уведомлении кредиторов об изменении фамилии, содержится в ГК РФ, во многих кредитных договорах также прописано это требование. В соответствии с кредитным договором, вы обязаны уведомить банк (кредитора) не только о смене фамилии, но также о смене своего статуса в случае заключения брака и создания семьи, о смене места работы и места жительства, смене телефона и др. Прочтите внимательно кредитный договор. В нем указан срок, в пределах которого вы обязаны уведомлять банк обо всех изменениях.
Поэтому вам необходимо обратиться в банк с заявлением о смене фамилии в связи с оформлением брака, к заявлению необходимо приложить копию Свидетельства о браке. Также в банке с вами будет заключено дополнительное соглашение к кредитному договору о смене фамилии в обязательстве.
При покупке жилья в ипотеку необходимо застраховать это самое жилье от риска утраты и повреждения. Могу ли я сам выбрать страховую компанию?
Да, вы можете сами выбрать страховую компанию, так же как можете сами выбрать оценочную компанию для проведения оценки предмета залога, но только в пределах того списка, который вам выдаст банк.
Каждый банк работает с небольшим числом страховых компаний, именно этим компаниям он доверяет. И если вы предоставите договор страхования объекта недвижимости, заключенный с компанией, которой нет в списке банка, банк этот договор не устроит.
Собираюсь снять квартиру для проживания. Хозяйка квартиры приобрела ее в ипотеку. И в данный момент квартира находится в залоге у банка. В случае, если хозяйка квартиры не сможет платить кредит, выселят ли меня из квартиры или я смогу проживать в ней до конца действия договора найма?
Собственник заложенной квартиры вправе сдавать ее в аренду без согласия банка (залогодержателя), если конечно это не запрещено договором с банком. Однако даже в этом случае, если собственник квартиры сдаст ее в аренду, а позже не сможет платить по кредиту, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. И вот в этом случае все договоры аренды, заключенные без согласия банка (залогодержателя), будут прекращены. И вам придется искать другую квартиру.
Из закона "Об ипотеке": "В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество… все права аренды, …предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя…с момента вступления в законную силу решения суда об обращения взыскания на имущество…".
Поэтому, арендовать квартиру, находящуюся в залоге можно, но если вы собираетесь арендовать ее на длительный срок. Позаботьтесь о том, чтобы арендодатель предоставил вам письменное согласие банка (залогодержателя) на оформление договора аренды. В этом согласии должен быть указан срок, на который будет заключен договор.
Только в этом случае, даже если арендодатель (залогодатель) не сможет платить кредит банку и банк заберет квартиру в счет непогашенного кредита или она будет реализована, у вас будет возможность арендовать эту квартиру до конца срока действия договора найма.
Права и обязанности поручителя
Моя подруга собирается приобрести квартиру в ипотеку и обратилась ко мне с просьбой быть поручителем по ипотечному кредиту. Какие обязанности у меня возникнут в связи с этим? Чем я рискую? Смогу ли я спустя два года тоже приобрести квартиру в ипотеку?
У поручителя возникают те же обязанности, что и у заемщика. В случае неплатежей заемщиком, обязанность платить по кредиту возникает у поручителя.
Сможете получить кредит, но при расчете вашей платежеспособности будут учитываться платежи по кредитному договору, в котором вы выступаете поручителем.
В настоящий момент очень редко банки, оформляя ипотечный кредит, требуют поручителей. Такое требование является дополнительной гарантией для банка.
Существует мнение, что быть поручителем по ипотечному кредиту, формальность, потому что в залоге у банка находится недвижимость заемщика, и если заемщик не заплатит, то банк заберет эту недвижимость.
Это мнение ошибочное. Банку не нужна квартира заемщика, ему нужны деньги. Реализовывать недвижимое имущество, оставленное в залог по ипотечным сделкам, хлопотно и долго. При ипотеке с поручителем шансы банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью гораздо выше.
Отличием ипотечного кредита с поручителем от ипотечного кредита без поручителя является то, что в первом случае, в случае, если заемщик не может платить по ипотечному кредиту, требование об оплате по кредитному договору банк предъявляет поручителю, а потом уже, в случае неплатежеспособности поручителя, долг по кредитному договору погашается через обращение взыскания на предмет залога.
Поэтому вы, как поручитель несете солидарную с заемщиком, вашей подругой, ответственность. Становясь поручителем, вы, вопреки расхожему мнению, рискуете многим:
Во-первых, может пострадать ваше финансовое положение. Если ваша подруга не сможет во время производить платежи по кредиту, то эта обязанность ляжет на ваши плечи. При этом вам нужно будет выплачивать не только сумму полученного кредита, но и все проценты по кредиту, а также штрафы и пени за просрочку.
При этом ответственность поручителя может быть как солидарной (полной), так и субсидиарной (дополнительной). В первом случае, при солидарной (полной) ответственности, банк обращается к поручителю сразу же, как только возникла просрочка у заемщика. Если ответственность поручителя дополнительная, то банк обращается к поручителю только в случае, если невозможно взыскать деньги с заемщика.
Вид ответственности, сроки платежей, суммы платежей указываются в договоре поручительства, который вы заключите с банком, если будете выступать поручителем по кредитному договору вашей подруги.
Во-вторых, если ваша подруга будет вносить платежи по кредитному договору с просрочками, то это испортит ее кредитную историю. Такая же плохая кредитная история будет и у вас, если вы будете ее поручителем. А плохая кредитная история никак не поможет вам в получении кредита, если он вам вдруг понадобится.
В-третьих, если ни ваша подруга, ни вы не сможете оплатить платежи по кредиту, взыскание будет наложено не только на имущество вашей подруги (заемщика), но и на ваше имущество (поручителя).
В-пятых, если у вас возникнет потребность в получении кредита, то при расчете вашей платежеспособности, банк будет учитывать то, что вы являетесь поручителем по уже существующему кредиту. Сумма вашего возможного платежа по запрашиваемому вами кредиту будет уменьшена на сумму платежа вашей подруги по уже имеющемуся ипотечному кредиту, так как вы выступаете поручителем, и в случае неплатежей вашей подругой, этот кредит придется выплачивать вам. Следовательно, сумма предоставляемого вам кредита, будет значительно меньше.
Выйти из поручительства не просто. Заемщику нужно будет предоставить банку другого поручителя и этот поручитель должен устроить банк.
Поэтому, хорошо подумайте, прежде чем подписывать договор поручительства.
Военная ипотека
Что такое "Военная ипотека?"
Суть военной ипотеки изложена в Федеральном законе от 20.08.2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"
Накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, названная народом "военная ипотека" была создана для того, что решить жилищную проблему военнослужащих. При этом обязательство государства по обеспечению военнослужащих жильем заменяется обязательством государства предоставить военнослужащим денежную сумму на приобретение этого жилья. Величина этой денежной суммы одинакова для всех военнослужащих и не зависит от званий и родов войск, а также от количества членов семьи военнослужащего.
Суть системы заключается в том, что на имя военнослужащего по его рапорту открывается личный счет и на этот личный счет военнослужащего государство за счет средств Федерального бюджета ежегодно перечисляет деньги. Ежегодно производится индексация этого накопительного взноса. Например, в 2005 году эта сумма составляла 37 000 рублей, в 2010 году – 175 600 рублей, а в 2015 году эта сумма уже равняется 245 880 рублей.
Чтобы стать участником накопительно-ипотечной системы необходимо заключить контракт о прохождении военной службы и подать рапорт на внесение в реестр участников накопительно-ипотечной системы для военнослужащих.
Став участником накопительно-ипотечной программы, военнослужащий может воспользоваться накопительными вносами, перечисленными на его счет государством в следующих случаях:
– по истечении двадцати лет службы;
– при увольнении из армии в связи с достижением предельного возраста, сокращения, признания негодным к службе, если военнослужащий прослужил не менее десяти лет;
– при получении целевого жилищного займа, предоставленного государством в лице "Росвоенипотеки".
Чтобы иметь возможность прибрести недвижимость по военной ипотеке, воспользовавшись целевым жилищным займом, участнику НИС необходимо прослужить как минимум три года. Целевой жилищный заем является беспроцентным займом и складывается из двух составляющих – суммы, уже накопленных денежных средств на личном счете военнослужащего и суммы, которую военнослужащий мог бы накопить к окончанию воинской службы.
Чтобы приобрести жилье после трех лет службы необходимо подать рапорт на получение Свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа.
Деньги, которые были накоплены в течение трех лет на личном счете участника НИС будут перечислены банку Федеральным учреждением "Росвоенипотека" уже после того как военнослужащий выберет квартиру, а банк согласует сделку и подпишет с военнослужащим кредитный договор. Эти деньги будут являться первоначальным взносом заемщика-военнослужащего. На остальную сумму военнослужащий заключает с банком кредитный договор на получение ипотечного кредита. Максимальна сумма ипотечного кредита для военнослужащих в 2015 году составляет 2 400 000 рублей.
В отличие от обычной ипотеки на жилье, приобретенное по военной ипотеке, накладывается два обременения. Данное жилье будет находиться в залоге у банка, предоставившего ипотечный кредит и в залоге у Российской Федерации, предоставившей через Федеральное учреждение "Росвоенипотека" целевой жилищный заем военнослужащему.
Ипотечный кредит, полученный военнослужащим в банке погашается за счет средств, поступающих на личный счет военнослужащего, которые перечисляются банку "Росвоенипотекой". После того, как срок службы военнослужащего подойдет к концу, целевой жилищный заем будет автоматически погашен военнослужащим.
В случае если военнослужащий решит покинуть армию ранее оговоренного срока, не выполнив свои обязательтства перед "Росвоенипотекой", то целевой жилищный займ станет процентным и выплатить его военнослужащий должен будет в течение 10 лет, что бы погасить свои обязательства перед "Росвоенипотекой". Эта сумма будет включать в себя всю сумму, перечисленную на счет военнослужащего с того момента, как он стал участником НИС. Одновременно с эти военнослужащий должен будут выплачивать платежи по кредитному договору, так как никто их теперь за него платить не будет.
Кто может стать участником НИС и при каких условиях? С какой даты возникает обязанность у государства зачислять на именной накопительный счет военнослужащего взносы из Федерального бюджета
В соответствии с законодательством накопления участника накопительно-ипотечной системы формируются не с того момента как он был внесен в реестр участников НИС, а с момента возникновения основания для включения его в реестр.
Согласно ст. 9 Федерального закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 года "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" все участники накопительно-ипотечной системы разделены на две группы – это обязательные и добровольные участники НИС.
Обязательные участники НИС:
1. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, которым присвоено первое воинское звание офицера.
Основание для включения в реестр участников НИС – получение первого воинского звания.
2. Офицеры, призванные на военную службу из запаса или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года.
Основание для включения в реестр – заключение первого контракта о прохождении военной службы.
3. Прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 01.01.2005 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет три года.
Основание для включения в реестр – общая продолжительность военной службы по контракту три года.
4. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера и получившие первое воинское звание офицера в связи в поступлением на военную службу по контракту и назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.
Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания.
5. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, начиная с 01.01.2008 года.
Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.
6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров начиная с 01.01.2008 года.
Основание для включения в реестр – получение первого воинского звания офицера.
7. Военнослужащие, поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса, если они были они были исключены из реестра участников и не получили денежную выплату или не воспользовались ранее правом стать участниками накопительно-ипотечной системы.
Основание для включения в реестр – заключение нового контракта о прохождении военной службы.
Добровольные участники НИС:
1. Сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 01.01.2005 года.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.
2. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования начиная с 01.01.2005 года, заключившие первый контракт до 01.01.2005 года.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.
3. Прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых составит 3 года начиная с 01.01.2005 года, если они заключили первый контракт о прохождении военной службы до 01.01.2005 года.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.
4. Лица, окончившие военные образовательные учреждения профессионального образования в период после 01.01.2005 года, до 01.01.2008 года, получившие первое воинское звание офицера в процессе обучения.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.
5. Военнослужащие, не имеющие воинского звания офицера в связи с назначением на воинскую должность, для которой штатом предусмотрено воинское звание офицера, в период после 01.01.2005 года до 01.01.2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.
6. Военнослужащие, получившие первое воинское звание офицера в связи с окончанием курсов по подготовке младших офицеров в период после 01.01.2005 года до 01.01. 2008 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет менее трех лет.
Основание для включения в реестр – обращение в письменной форме о включении в реестр участников НИС.