В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, будучи обременено предшествующей ипотекой (п. 3. ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке").
В соответствии с п. 1, 2 ст. 13 ФЗ "Об ипотеке" права банка по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой и удостоверяет права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Оформление закладной упрощает документальное оформление залоговых обязательств. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной регистрации в Федеральной комиссии по ценным бумагам (ФКЦБ).
В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в соответствии с установленным порядком действий сторон им предоставлено право:
1) изменить предмет ипотеки на его часть;
2) изменить размер обеспечения по договору об ипотеке.
Факт реализации указанной возможности должен быть отражен в соглашении, удостоверенном нотариально.
Соглашение между должником по обязательству, залогодателем и законным владельцем закладной заключается также по поводу:
1) восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного имущества, заложенного по договору об ипотеке;
2) перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству.
В соглашении предусматривается какое-либо одно из двух возможных действий:
1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения;
2) аннулирование закладной с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения.
В статье 14 Федерального закона "Об ипотеке" раскрываются содержание закладной и требования к ее оформлению. Так, согласно названной статье закладная должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание его местожительства либо его наименование и указание местонахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание его местожительства либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание местожительства должника либо его наименование и указание местонахождения, если должник – юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям, то сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание местонахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то точное название имущества, являющегося предметом аренды;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия (п. 2 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке").
В соответствии со ст. 15 ФЗ "Об ипотеке" к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
В качестве приложения к закладной могут быть следующие соглашения:
1) между должником, залогодателем и законным владельцем закладной в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) между залогодержателем и залогодателем о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества;
3) о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству.
Согласно положениям абз. 2 п. 4 ст. 14 ФЗ "Об ипотеке" законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и местожительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и местонахождения.
Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (п. 2 ст. 16 ФЗ "Об ипотеке").
Сущность смены владельца закладной состоит в том, что право залога недвижимости по договору об ипотеке сохраняется, но данное обременение преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица (владельца закладной).
Перечень оснований, вследствие которых при предъявлении закладной в органе, осуществившем государственную регистрацию ипотеки, осуществляют регистрационную запись о законном владельце закладной:
1) в соответствии с положениями ФЗ "Об ипотеке" передаточная надпись сделана на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось:
а) законным владельцем закладной;
б) залогодержателем закладной, если на его имя была сделана специальная залоговая передаточная надпись и он продал закладную по истечении определенного в ней срока;
2) документы, подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:
а) в результате реорганизации юридического лица;
б) в порядке наследования;
3) суд вынес решение о признании прав по закладной за заявителем. Залогодатель или должник по обеспеченному ипотекой обязательству вправе восстановить права по утраченной закладной. Основаниями восстановления прав являются следующие документы:
1) заявление в адрес залогодержателя (числящегося таковым в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), если по данным реестра имеется возможность восстановить содержавшиеся на утраченной закладной передаточные надписи;
2) решение суда, вынесенного по рассмотрению в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, согласно гражданскому процессуальному законодательству Российской Федерации.
Дубликат закладной выдается ГУ Федеральной Регистрационной Службы.
Согласно положениям, закрепленным в ст. 48 ФЗ "Об ипотеке", передача прав по закладной удостоверяется передаточными надписями в пользу последующего владельца закладной и передачи закладной следующему владельцу. Передаточная надпись должна содержать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. В случае несоблюдения этого требования закладная является ничтожной.
Передаточная надпись подписывается указанным в закладной залогодержателем, а в случае передачи прав по закладной – предыдущим владельцем закладной, который указан в последней передаточной надписи.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Банки создают первичный рынок закладных. Последующие законные владельцы закладных образуют вторичный рынок закладных.
Закладная может менять владельца (т. е. переуступаться) неограниченное количество раз.
Согласно п. 1 ст. 49 ФЗ "Об ипотеке" закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Сторонами указанных правоотношений являются:
1) залогодержатель закладной – лицо, которое получило закладную в качестве залога с целью обеспечения обязательств по кредитному или иному договору, заключенному между залогодержателем закладной и ипотечным залогодержателем;
2) ипотечный залогодержатель – лицо, которое передает имеющуюся у него закладную залогодержателю закладной в качестве залога, чтобы обеспечить обязательства, которые возникли между ним и залогодержателем закладной.
При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. При отказе передать эти права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя (п. З. ст. 49 ФЗ "Об ипотеке").
4. Ипотечные кредиты (срок, сумма кредита, валюта кредита, проценты за пользование кредитными средствами)
4.1. Срок кредита на приобретение жилья
Ипотечные кредиты предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет.
Существуют также краткосрочные программы, которые рассчитаны обычно на 3 года. Кредит погашается в полной сумме в конце срока, а ежемесячные платежи включают только процент по кредиту.
Наиболее часты фиксированные сроки (10, 15 и 25 лет).
Некоторые банки представляют заемщику свободу в выборе срока кредита.
Частое условие банков – выплата кредита до достижения пенсионного возраста. Соответственно, заемщик должен рассчитать свои возможности исходя из этого условия. Если же банк предоставит кредит заемщику предпенсионного или пенсионного возраста, страховые тарифы (страхование жизни и здоровья заемщика) в таком случае будут гораздо выше, чем обычные.
4.2. Допустимая для жилищного кредита валюта
Кредит можно получить в следующих валютах:
1) долларах США;
2) рублях;
3) евро.
Ставки по долларовым кредитам в среднем на 2–3 % ниже, нежели по рублевым.
4.3. Сумма кредита
Сумма кредита, как правило, составляет не более 60–70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья. В основном сумма кредита зависит от дохода заемщика и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Большинство банков ограничивают минимальный и максимальный размер кредита для каждого заемщика конкретными цифрами. Другие банки, не ограничивая сумму кредита, налагают ограничения, связанные с доходом конкретного заемщика или созаемщиков и оценочной стоимости приобретаемого жилья. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных аннуитетных платежей. Ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, при этом сумма ежемесячных платежей одинакова. Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
По общему правилу, ежемесячный платеж, подлежащий уплате должником банку, должен быть в пределах 30–35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период. Оценивая вероятность погашения кредита, банки ориентируются на подтвержденную информацию о ежемесячных доходах заемщика и созаемщиков.
Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья за счет собственных средств. Оставшиеся деньги предоставляет банк. Первоначальный взнос может составлять от 5 до 50 % от стоимости жилья. Чаще всего первоначальный взнос составляет 10–30 %. Первоначальный взнос для банка – это гарантия того, что в случае невовзрата кредита он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Следовательно, чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск для банка.
В настоящее время появились ипотечные кредитные программы и с нулевым первоначальным взносом.
4.4. Проценты за пользование кредитом
Процентная ставка зависит в первую очередь от подтверждения дохода. Минимальные тарифы применяются к тем, кто имеет подтвержденный справкой 2-НДФЛ или налоговой декларацией физических лиц доход.
Кроме того, процентная ставка может зависеть от срока кредитования (чем он дольше, тем ставка выше) и от размера первоначального взноса (чем он меньше, тем ставка выше).
5. Социальная ипотека
Социальная ипотека – это проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки".
Основные отличия социальной ипотеки от коммерческой заключаются в льготной стоимости квадратного метра жилья, более низких по сравнению с коммерческими кредитами процентных ставках, низком пороге первого взноса, длительности срока кредита (от 3 до 30 лет), предоставлении субсидии для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.
В данной программе могут участвовать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Специальные ипотечные социальные программы
Молодой семье – доступное жилье. Участниками программы могут стать семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей – без ограничения продолжительности брака) при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не достигли 30-летнего возраста. Регионы принимают собственные программы кредитования молодых семей на покупку жилья, их условия отличаются незначительно по сравнению друг с другом.
Военные сертификаты. Военнослужащие, имеющие выслугу 10 лет, которые увольняются по причинам проведения организационно-штабных мероприятий, по состоянию здоровья или по выслуге лет, вправе претендовать на получение субсидии. Размер субсидии определяется Госстроем РФ. Военнослужащие, имеющие право на дополнительную жилую площадь в соответствии с Федеральным законом от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г.), претендуют на расчет размера субсидии с учетом дополнительных квадратных метров общей площади.
6. Процедура получения ипотечного кредита
В Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.) описана примерная процедура получения ипотечного кредита.
Согласно положениям п. 2.2. указанного Постановления стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из таких основных этапов, как:
1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется "андеррайтинг заемщика". Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);
3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;