Ипотечный словарь
Что такое ипотека?
Впервые термин "ипотека" появился в Греции в начале VI века. В переводе с греческого, ипотека означает залог, при котором заложенное имущество – как правило, земля и другая недвижимость – остается в залоге кредитора до исполнения денежного обязательства человеком, получившим кредит.
В настоящее время ипотечное кредитование является основным механизмом решения жилищного вопроса в Европе и Америке, где почти 90 % квартир и домов приобретается в кредит. Для российской экономики ипотека хотя и не является новой услугой, но все еще остается незнакомой многим потенциальным потребителям. Это происходит из-за того, что процесс ипотечного кредитования окружен множеством предрассудков, появившихся в результате недостаточной осведомленности россиян о возможностях данной финансовой услуги. Но механизмы, доказавшие свою эффективность во всем мире не могут остаться незамеченными в России, где в настоящее время сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей.
Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в достаточно короткие сроки стать собственником жилья, вселиться в новую квартиру, прописать всех членов своей семьи, а оплачивать ее стоимость в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это значительно удобнее, нежели откладывать деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам, или арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с месячной арендной платой за аналогичную квартиру. Еще одним преимуществом приобретения квартиры в кредит является возможность воспользоваться налоговыми льготами по подоходному налогу, которая в настоящий момент составляет 1 000 000 рублей. Надежность и безопасность покупки квартиры при помощи ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком и страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.
Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать наиболее оптимальную ипотечную программу, с учетом валюты кредита, ставок и сроков, подходящую именно Вам.
Для того чтобы помочь Вам разобраться в тонкостях, связанных с получением ипотечного кредита, мы разработали словарь ипотечных терминов.
Амортизация кредита
Амортизация кредита – процесс постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты процентов. Платежи по ипотечному кредиту обычно совершаются ежемесячно. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.
Андеррайтинг
Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика (достаточность дохода для покрытия платежей по кредиту), кредитоспособность (уровень качества исполнения кредитных обязательств), активы заемщика (наличие достаточного объема ликвидных активов необходимого для осуществления первоначального взноса и оплаты сопутствующих сделке расходов).
Аннуитетные платежи
Аннуитетные платежи – ежемесячные равные платежи в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами.
Договор ипотеки
Договор ипотеки – соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).
Договор кредитный
Договор кредитный – соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, для приобретения заемщиком объекта недвижимости, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты с нее.
Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение кредита – добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором. Заемщик – получатель ипотечного кредита, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.
Закладная
Закладная – именная ценная бумага, устанавливающая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству. Оформляется заемщиком при получении ипотечного кредита.
Ипотека
Ипотека – залог недвижимого имущества.
Ипотечный кредит
Ипотечный кредит – денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной организацией под залог недвижимого имущества.
Ипотечный калькулятор
Ипотечный калькулятор – инструмент, который позволяет размер будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока и размера кредита.
Кредитная история
Кредитная история – информация о том, какие кредиты в банках брал заемщик, насколько дисциплинированно был осуществлен возврат кредита и выплата процентов.
Кредитный комитет
Кредитный комитет – коллегиальный орган принятия кредитных решений в банке, одобряющий или отклоняющий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные условия кредитования каждого из них.
Кредитоспособность заемщика
Кредитоспособность заемщика – готовность заемщика выполнять принимаемые на себя финансовые обязательства. Определяется на основе анализа его кредитной истории.
Оценка недвижимости
Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.
Платежеспособность заемщика
Платежеспособность заемщика – способность заемщика своевременно погасить кредит. Предполагает анализ доходов и расходов.
Созаемщик
Созаемщик – лицо, становящиеся сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг. При этом доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита.
Ссудный счет
Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый в банке-кредиторе для перечисления кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.
Ставка LIBOR
Ставка LIBOR – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, устанавливаемая Лондонской межбанковской биржей.
Ставка MosPrime
Ставка MosPrime – является независимой индикативной ставкой, рассчитывается Национальной валютной ассоциации (НВА) на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. При включении банков в список для формирования ставки MosPrime принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объем операций и наличие опыта работы на московском денежном рынке.
Юридическая база
Налоговый кодекс Российской Федерации – часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ – статьи 20, 220;
Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935, параграф 3, главы 23);
Закон РФ "О подоходном налоге с физических лиц";
Инструкция Госналогслужбы РФ от 29.06.1995 N 35 (ред. от 28.04.1999) "По применению закона российской федерации "О подоходном налоге с физических лиц"";
Шевчук Д.А. Гражданский процесс. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006;
Шевчук В.А., Шевчук Д.А. Банковское право: Учеб. пособие. – М.: Издательство РИОР, 2005;
www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru www.mgu-frank.narod.ru
Схема создания кредитной организации
Не секрет, что создание кредитной организации (банка или НКО) – сложный с экономической и юридической точек зрения процесс. В данной статье я попытался обобщить свой опыт организационной работы и анализа нормативных документов по созданию банков и небанковских кредитных организаций.
Указанная схема публикуется впервые в отечественной литературе и соответствуют требованиям Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 28, ст. 2790; 2003, N 2, ст. 157), Федерального закона "О банках и банковской деятельности" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 27, ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 6, ст. 492; 1998, N 31, ст. 3829; 1999, N 28, ст. 3459, 3469, 3470; 2001, N 26, ст. 2586; N 33 (часть I), ст. 3424; 2002, N 12, ст. 1093; 2003, N 27 (часть I), ст. 2700; N 50, ст. 4855; N 52, ст. 5033), Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 7, ст. 785; N 28, ст. 3261; 1999, N 1, ст. 2; 2002, N 12, ст. 1093), Федерального закона "Об акционерных обществах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 1, ст. 1; N 25, ст. 2956; 1999, N 22, ст. 2672; 2001, N 33 (часть I), ст. 3423; 2002, N 12, ст. 1093; N 45, ст. 4436; 2003, N 9, ст. 805), Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 33 (часть I), ст. 3431; 2003, N 26, ст. 2565; N 52, ст. 5037) и в соответствии с решением Совета директоров Банка России (протокол от 29 декабря 2003 года N 29).
Особенности государственной регистрации кредитных организаций с иностранными инвестициями, а также порядок выдачи Банком России лицензии на осуществление банковских операций кредитной организации, производство по делу о банкротстве которой прекращено в связи с погашением ее обязательств по решению учредителей (участников) или третьего лица (третьих лиц), устанавливаются иными нормативными актами Банка России.
Подготовка и направление в Банк России запроса о возможности использования избранного названия банка или небанковской кредитной организации (НКО) (ответ Банка России в течение 5 рабочих дней);
Подготовка Заявления о регистрации, решения о создании, устава банка, бизнес-плана с положением о порядке проведения расчётов, протокола заседания совета директоров об избрании председателя совета директоров;
Подготовка анкет кандидатов на должности руководителя банка, главного бухгалтера и его заместителей;
Подготовка письменного сообщения с указанием перечня членов совета директоров и содержащего информацию об отсутствии оснований, препятствующих избранию данных лиц в состав совета директоров;
Подготовка пояснительной записки по технической укрепленности помещений для совершения операций с ценностями (в том числе по оборудованию охранно-пожарной и тревожной сигнализацией) и по организации охраны, обеспечивающих защиту жизни персонала и сохранность ценностей; плана расположения помещений для размещения кредитной организации с экспликацией (размеры занимаемой площади и назначение помещений); плана расположения помещений для совершения операций с ценностями с экспликацией (размеры занимаемой площади и назначение помещений); документа (соглашение о намерениях), подтверждающего согласие охранного предприятия на заключение с кредитной организацией после ее государственной регистрации договора на оказание охранных услуг; лицензии на осуществление негосударственной (частной) охранной деятельности охранного предприятия, с которым достигнуто соглашение о заключении договора на оказание охранных услуг; акта приемки средств охранно-пожарной и тревожной сигнализации в эксплуатацию; сертификатов соответствия на оборудование (в том числе защитное) помещений для совершения операций с ценностями; а также подготовка обязательства о предоставлении помещения в аренду (субаренду) и согласие собственника в случае субаренды;
Уплата государственной пошлины за регистрацию и лицензионного сбора;
Получение согласия территориального учреждения Банка России на приобретение более 20 % долей в уставном капитале НКО (подготовка ходатайства, направление ходатайства в территориальное учреждение Банка России, решение принимается по истечение 30 дней со дня получения указанного ходатайства), а также направление уведомления о приобретении более 5 % долей в уставном капитале банка;
Подготовка списка учредителей банка;
Документы для получения лицензии
Направление документов, указанных в пунктах 2–9 в территориальное учреждение Банка России (срок рассмотрения документов три месяца)
В случае положительного заключения по пункту 10 документы направляются в Банк России (срок рассмотрения не превышает 6 месяцев со дня подачи комплекта документов в территориальное учреждение Банка России);
В случае положительного решения по пункту 11 документы направляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
После проведения государственной регистрации банка и внесения соответствующей записи ЕГРЮЛ учредительные документы направляются в соответствующее территориальное учреждение Банка России;
После получения территориальным учреждение Банка России документов по пункту 13 оно в течение одного дня направляет в Банк России уведомление о государственной регистрации банка, а также уведомляет учредителя о государственной регистрации банка (в нём указываются реквизиты счёта для оплаты уставного капитала) и направляет ему оригинал свидетельства о государственной регистрации;
В течение 3 рабочих дней после получения уведомления по пункту 14 Банк России направляет в территориальное учреждение Банка России следующие документы: 2 экземпляра свидетельства о государственной регистрации банка по форме, установленной Банком России; 2 экземпляра каждого ее учредительного документа;
Территориальное учреждение Банка России выдаёт документы по пункту 15 в течение 3 рабочих дней со дня их получения
Образец условий получения кредита для организаций одного из банков Москвы
СПИСОК
документов, представляемых для получения кредитной услуги
(для юридических лиц)
ПЕРВОНАЧАЛЬНО ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ:
Заявка на получение кредита (по прилагаемой форме).
Анкеты (по прилагаемой форме).
ОТЧЁТНОСТЬ: Бухгалтерский баланс и Форма № 2 на 5 последних отчётных дат.
После получения со стороны Банка дополнительного запроса:
Учредительные документы (по Заёмщику, Поручителю, Залогодателю):
Учредительный договор, Устав – копии заверенные нотариально, или органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц. Данные копии должны содержать отметку руководителя о подтверждении их действительности.
Список афилированных лиц
Изменения к учредительным документам – с отметкой органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц; или предоставляется копия Свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, заверенная печатью и подписью руководителя.
Свидетельство о регистрации предприятия – нотариально заверенная копия; в случае, если юридическое лицо было зарегистрировано до 1 июля 2002 г., дополнительно предоставляется свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированным до 1 июля 2002 г., – нотариально заверенная копия или копия, заверенная печатью и подписью руководителя;
Справка из налоговой инспекции о постановке на учет, справка из органов статистики,
Банковская карточка с образцами подписей,