Сейчас есть все основания полагать, что вслед за рефинансированием ипотеки будет востребован консолидирующий кредит, секьюритизированный на недвижимости. И конечно же, кредитные продукты все больше будут предоставляться в регионах. По данным Банка России, более 70 % ипотечных кредитов были выданы именно в российских регионах. Причем, есть отдельные места, где уровень проникновения ипотечных продуктов больше, чем в Москве, несмотря на то, что в столице банков больше. Хотя, возможно, объем выданных там кредитов останется на прежнем уровне, поскольку банки будут тщательно подходить к предоставлению ипотечных займов клиентам с "серым" доходом.
Рынок загородной недвижимости – один из самых перспективных сегментов общего рынка недвижимости. Это подтверждают данные опроса, проведенного ДжиИ Мани Банком в России, Чехии, Польше, Румынии и Венгрии. На вопрос: "Где бы вы предпочли жить – в городе или за его чертой?" более половины респондентов ответили, что хотели бы переехать на окраину города или уехать за его пределы. При этом 27 % опрошенных планируют жить в отдельном доме, рассчитанном на одну семью, а 25 % ставят непременным условием наличие поблизости сада и расположение жилья в экологически чистом районе. Кстати, сейчас, по данным опроса, всего 7 % россиян живут в отдельном доме, рассчитанном на одну семью.
Можно определенно сказать, что со временем ипотека в России будет доступна все более широким слоям населения. Хотя нужно признать, что этот процесс будет проходить медленно. Сложно прогнозировать, как изменятся ставки по кредитам, поскольку их величина определяется многими факторами, в том числе и независящими от банков: инфляцией, структурой фондирования банка, уровнем риска, конкуренцией. В Венгрии и Польше ставки по ипотеке составляют 3–4 % годовых, поскольку фиксируются в швейцарских франках. На растущих рынках, таких как в Турции, Польше, Венгрии цены ипотечных продуктов сначала указывались в долларах США, затем были пересчитаны в евро, швейцарские франки или местную валюту, чтобы снизить годовую ставку. Однако есть основания полагать, что для прайм-сегмента, для тех заемщиков, которые могут подтвердить доход или у которых сформировалась положительная кредитная история, ставки будут ниже.
В любом случае, учитывая конкурентную среду, складывающуюся на российском рынке, вследствие выхода крупных международных игроков на рынок программы ипотечного кредитования будут и дальше совершенствоваться, что очень выгодно для конечного потребителя.
ВЫХОДЯ В РЕГИОНЫ, ПРЕЖДЕ ВСЕГО, НУЖНО СОЗДАВАТЬ СЕБЕ РЕПУТАЦИЮ
Александр Долгополов
Заместитель председателя правления банка "Возрождение"
Александр Витальевич Долгополов родился в 1961 г. в городе Ананьев Одесской области. В 1985 г. окончил факультет экономической кибернетики Московского института народного хозяйства (МИНХ) им. Г. В. Плеханова (сейчас Российская экономическая академия). В 1985–1988 гг. – аспирант очной аспирантуры на кафедре вычислительной техники МИНХ им. Г. В. Плеханова. Кандидат экономических наук. Более 14 лет работает в банковской системе. В банк "Возрождение" пришел в 1994 г. Членом совета директоров банка стал в 1997 г. Заместителем председателя правления назначен в 1996 г. С 1996 по 2002 г. руководил управлением развития и управлением денежного обращения. С 2002 г. возглавляет розничное направление бизнеса, а также курирует вопросы корпоративного управления, маркетинга, коммуникаций и наличного денежного обращения.
Значительная доля (порядка 6o %) выдаваемых в России ипотечных кредитов приходится на 15 регионов, из них половина – на Москву, Санкт-Петербург и Московскую область. Остальная часть рынка (40 %) распределяется между оставшимися регионами, а их более 70 %. Это говорит об огромном потенциале развития регионального рынка. Подтверждением тому является достаточно высокий темп его роста – во второй половине 2007 г. рынок вырос в два раза. В 2008 г. наблюдается стабильная выдача ипотечных кредитов в регионах, хотя отмечается некий дисбаланс в темпах прироста выдачи. Недостаточное развитие региональной ипотеки, в отличие от столичной, весьма привлекательно для федеральных банков. Но нужно признать, что условия развития ипотеки в регионах отличаются от столичных: серьезные позиции тут занимают местные игроки, уже успевшие наработать собственные технологии. Поэтому для развития ипотеки в российских регионах любой банк обязан учитывать их специфику: уровень доходов населения, спрос на жилье, развитость инфраструктуры и возможности для жилищного строительства, позволяющие удовлетворить этот спрос.
Столица и регионы
Потенциал развития ипотеки в России огромен. К сожалению, у большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – с 2005 г. он ежегодно увеличивался в два-три раза. Пока в России с помощью ипотеки продается не более 15 % жилой недвижимости, при этом общая задолженность по ипотечным кредитам не превышает 2,5 % ВВП. Это намного меньше, чем в странах с развитой экономикой. Разумеется, нельзя забывать о том, что высокая доля ипотеки в ВВП и большой объем спекуляций на рынке недвижимости могут привести к финансовому кризису. Это и случилось в США, где доля ипотеки превышала 50 %. Однако до подобного уровня нам еще далеко. Российские данные несопоставимы с показателями, например, стран Восточной Европы, где на долю ипотеки приходится 10–15 % ВВП.
Если сбросить со счетов сложные условия фондирования, в которые мировой финансовый кризис поставил все банки без исключения, грандиозные возможности для развития ипотеки есть как в столице, так и в регионах. Причем вряд ли нужно проводить серьезное разделение между столицей и другими городами – предложение недвижимости и финансовые возможности россиян по-прежнему ниже спроса. И это справедливо как для Москвы, так, например, и для Краснодара.
То же самое можно сказать и о работе банка по продвижению ипотеки в регионах. Успех зависит от тех же факторов, что и при развитии любого другого направления банковского бизнеса. Важно, насколько в банке развито фондирование собственных операций, на какие сроки он располагает денежными ресурсами, есть ли соответствующие технологии и персонал. Следует также понимать, что в регионы нужно выходить постепенно и аккуратно, необходимо создавать себе репутацию. В регионах также требуется строить отношения с бизнесом, с местной администрацией и вкладывать деньги в рекламу розничных банковских продуктов.
Все перечисленные факторы не могут не влиять на ценовую политику банков при развитии региональной ипотеки. Зачастую процентные ставки по ипотеке, как и по другим видам кредитов, выше, чем в столицах. Сумма, которую банк готов предоставить региональному заемщику, меньше суммы, получаемой по аналогичным программам столичным жителем, что во многом объясняется более высокими ценами на жилье в столицах. К тому же там гораздо выше конкуренция среди банков. Следует признать (и это один из плюсов развития ипотеки в регионах), что на сегодняшний момент конкуренция между ипотечными игроками в регионах значительно слабее. Впрочем, это ни в коей мере не умаляет достоинств местных игроков.
Правда, однозначно судить о том, где ипотека прибыльнее – в столице или в регионах – невозможно. В Москве традиционно более быстрые темпы застройки жилья и высокая стоимость недвижимости, лучше также и финансовые возможности заемщиков. Вместе с тем темпы строительства в регионах в последнее время растут, там наблюдается значительный отложенный спрос на жилье.
При продвижении ипотечных программ в регионах банки сталкиваются с проблемами, которые в столице могут быть уже не столь очевидными. Начнем хотя бы с того, что региональный рынок для банка, работавшего пока только в столицах, является достаточно новым. Банку труднее ориентироваться в регионе, а технологии, зарекомендовавшие себя в столице, не будут автоматически действовать на периферии. Кроме того, региональные заемщики намного консервативнее москвичей или петербуржцев. Возможно, этим и объясняется тот факт, что в регионах до сих пор значительную часть кредитов на жилье предоставляет Сбербанк. Финансовой структуре, решившей развивать региональную ипотеку, придется конкурировать с крупнейшим банком России. Консерватизмом заемщика можно объяснить и тот факт, что за последние годы иностранные игроки на рынке увеличивали свою долю не путем органического роста, а за счет приобретения портфелей других игроков.
Когда банк "Возрождение" в 2005 г. запускал ипотечные программы в регионах, условия работы в каждом из них сильно различались. Причем это были не разные условия в наших филиалах – розничные продукты банка "Возрождение" едины для всей сети. Различались условия для развития ипотеки в том или ином регионе. И зависели они, в первую очередь, от желания и готовности местных властей развивать ипотеку. Мы начали продавать ипотечные программы в Башкирии, Алтайском крае, Самарской области и в других, может быть, несколько неожиданных регионах – именно там ипотека очень быстро стала реальным бизнесом. В этих регионах уже четыре года назад рынок был развит достаточно хорошо, в его становлении были заинтересованы и местные органы управления, и строительные организации.
При этом на начальном этапе развитие региональной ипотеки было обеспечено не столько банками, сколько местными операторами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Компании, в обязанности которых входил выкуп закладных по выданным банками ипотечным кредитам и дальнейшая их перепродажа АИЖК, учреждались региональными администрациями, отвечающими за реализацию проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", и сами могли выступать первичными кредиторами. В то время АИЖК располагало крупнейшей в стане региональной сетью, необходимой для развития рынка ипотеки, и состояние ипотечного рынка зависело именно от активности или пассивности региональных операторов АИЖК. Эти компании сейчас имеют наработанную сеть продаж и хорошо знают региональные рынки.
В те годы выкупать ипотечные закладные по стандартам АИЖК могли только региональные операторы. Поэтому банк "Возрождение", выходя в регионы, сразу наладил контакт именно с такими компаниями-партнерами АИЖК. Почти сразу у нас как у крупного банка появилась возможность сотрудничать с АИЖК и напрямую. В зависимости от условий работы с местными администрациями мы выбирали для себя удобный способ сотрудничества в каждом конкретном регионе – либо с АИЖК напрямую (в этом случае мы действовали самостоятельно), либо с учрежденными местными властями операторами агентства.
В тех регионах, где активность партнеров АИЖК была не так высока, ипотечный рынок был еще, можно сказать, не развит. Там всю просветительскую и рекламную работу по продвижению ипотеки наш банк и другие участники рынка взяли на себя. Продвижение ипотечных программ в каждом конкретном регионе в значительной степени зависело от активности управляющего местным филиалом банка, его способности устанавливать связи как с региональными властями, так и с местными бизнес-структурами, риелторами и застройщиками. Например, в таких городах, как Волгоград и Ставрополь ипотечный рынок достиг значительного развития именно с нашим участием. Отмечу, что разница в подходах местных властей к продвижению ипотеки в различных российских регионах сказывается до сих пор. А это значит, что потенциал рынка региональной ипотеки остается высоким.
Без рекламы нет ипотеки
Реализация ипотеки в регионах невозможна без дополнительных усилий по продвижению банковских ипотечных программ. Конечно, сейчас уже требуется меньше материальных и креативных ресурсов для их рекламы, чем два-три года назад. Тогда реклама ипотеки была чрезвычайно актуальна, так как большинство населения даже не понимало, что такое ипотечный кредит, "с чем его едят" и как им правильно пользоваться. До сих пор в России не существовало традиции ипотечного кредитования, как на Западе. У нас эта услуга отсутствовала с 1917 г. до конца ХХ в.
Следует признать, что и банки, начиная развивать розничные направления в новейшее время, сознательно не занимались ипотекой, уделяя больше внимания высокодоходному краткосрочному потребительскому кредитованию или экспресс-кредитам. Выдавать же в массовом порядке кредиты сроком на 10–25 лет долгое время считалось даже нонсенсом. Трудно себе представить, что еще четыре года назад в нашей стране даже речи не шло о таких длинных кредитах.
Поэтому на начальном этапе развития ипотеки банки столкнулись с необходимостью не столько запуска большого количества рекламы, сколько проведения просветительской работы. И здесь потребовался целый комплекс мер. Мы использовали и рекламу в различных СМИ, и заметки в местной прессе, и другие рекламные носители. Кроме того, мы проводили специальные конференции в региональных филиалах как для сотрудников банка, так и для их потенциальных клиентов. Одним из плюсов стремительного роста ипотечных программ именно в регионах для банка "Возрождение" стала работа с уже существующей клиентской базой. Наш банк всегда активно использует связи с корпоративной клиентурой для работы с сотрудниками, причем не только для продвижения ипотеки, но и для продажи других розничных кредитов. Впрочем, следует признать, что такой способ привлечения клиентов сейчас менее актуален из-за растущей конкуренции на рынке.
Значительная доля затрат банка при продвижении региональной ипотеки приходится на создание сети продаж. И это, наверное, еще одна причина того, что иностранные банковские игроки не смогли быстро закрепиться на региональном рынке. Ипотечные кредиты практически невозможно продавать дистанционно, ведь речь идет о слишком специфическом продукте. Поэтому в выигрышной ситуации находятся банки, располагающие широкой филиальной сетью.
Создать сеть с нуля и сразу начать успешно выдавать ипотеку, как и любой другой банковский продукт, очень трудно. Сам процесс создания сети – поиск и оборудование помещений, наем и обучение сотрудников – достаточно затратный. До недавнего времени классическим вариантом развития регионального филиала коммерческого банка была разработка и начало продвижения ограниченного набора продуктов, зачастую связанного с обслуживанием корпоративной клиентуры и привлечением на местном рынке средств вкладчиков. И только после того, как позиции филиала на местном рынке упрочнялись и налаживались связи с местными игроками, банк мог переходить к более активной работе с розницей, в том числе и по кредитованию. Сейчас мы наблюдаем и более агрессивные формы выхода на рынок. Время покажет, оправдано это или нет.
Именно первый, последовательный вариант развития, использовал банк "Возрождение" в большинстве российских регионов. Затраты на создание сети для продвижения ипотеки были не очень значительны, поскольку мы уже располагали развитой сетью продаж и обширной клиентурой. Тем не менее в ряде регионов банк "Возрождение" пошел на дополнительные материальные затраты и создал специализированные ипотечные офисы. И этот шаг себя оправдал.
В специализированном офисе клиент сразу может получить весь объем услуг, предусмотренных для проведения ипотечной сделки. В одном зале помимо сотрудников банка работают страховщики, нотариусы, представители местных регистрационных служб. Отмечу, что специализированные ипотечные центры мы создавали в тех регионах, где уровень развития ипотечного кредитования был достаточно высок. Например, они были созданы в Волгограде и Ставрополе, а также в Москве (два ипотечных офиса). Наличие специализированного ипотечного банковского центра является хорошим конкурентным преимуществом.
Качественный ипотечный портфель
Еще одной проблемой при продвижении ипотечных программ в регионах является необходимость воспитания квалифицированных кадров. На начальном этапе работы людей, знакомых со стандартами проведения ипотечной сделки, на рынке просто не было. Сейчас, с развитием ипотечного сектора, их тоже не хватает. И банку, который хочет получить значительную долю на местном рынке жилищного кредитования, просто необходимо заложить в бюджет средства на поиск и обучение квалифицированного персонала. Ведь именно от способов обслуживания зависит, останется ли клиент в вашем банке, захочет ли получить кредит, а значит, от уровня обслуживания зависят и темпы роста кредитного портфеля.
Несовершенство законодательства РФ в области государственной регистрации прав, особенно по ипотечным сделкам, а также отсутствие единой правоприменительной практики в этой области привело к тому, что в самом начале нашей деятельности в регионах мы столкнулись с тем, что местные государственные регистрационные органы были не совсем готовы к проведению ипотечных сделок, которые должны оформляться достаточно быстро, чтобы были соблюдены интересы и покупателя, и продавца, а зачастую участников сделки еще больше. На практике же регистрация занимала более месяца. Поэтому многие сделки срывались.
В каждом регионе, где банк "Возрождение" продвигал ипотеку, были свои требования, не всегда совпадавшие с требованиями жилищного законодательства в отношении нормативных сроков регистрации собственности на жилье. Там, где региональный оператор имел авторитет и влияние, он решал эти проблемы с местными администрациями и регистрационными органами достаточно быстро. В этом случае срок проведения ипотечной сделки не превышал трех-семи дней. Но в местах, где региональный оператор не имел связей с местными структурами, а механизм проведения сделки не был четко отработан, сотрудникам банка приходилось прикладывать огромные усилия, чтобы все наладить. Иногда мы были вынуждены буквально "воспитывать" участников процесса, что влекло за собой и дополнительные материальные расходы. С этой точки зрения мы, конечно, пользовались преимуществами крупного банка, у которого есть собственная внутренняя система обучения.
Несмотря на высокие темпы развития ипотеки и не всегда адекватные формы организации ипотечного кредитования, я не считаю этот бизнес слишком рискованным с точки зрения просрочки выплат по кредитам. Конечно, адекватной открытой статистики по показателям просроченной задолженности по кредитам на покупку жилья в регионах до сих пор нет. Есть только данные, предоставляемые АИЖК, но они не отражают ситуации на всем рынке.
В регионах следует более тщательно относиться к проверке кредитоспособности потенциального покупателя квартиры или дома. Мы, например, не стали ограничиваться проверкой заемщика только по стандартам АИЖК или других инвесторов. В банке "Возрождение" любой заемщик (это относится ко всем розничным кредитам) проходит проверку "по полному кругу" с участием банковской службы безопасности. Кроме того, дополнительную информацию о заемщиках можно получить в Бюро кредитных историй, которое быстро смогло собрать статистику по уже выданным кредитам в каждом регионе.