– в ст.161 ЖК РФ регламентируется возможность выбора одного из трех способов управления многоквартирным домом;
– в ст.161.1 ЖК РФ урегулированы функций председателя совета многоквартирного дома;
– в ст.162 ЖК РФ предусматривается порядок передачи технической документации на многоквартирный дом;
– в ст.183 ЖК РФ содержится ссылка на порядок ведения региональным оператором средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах;
– в ст.164 ЖК РФ – собственно основные положения, регламентирующие непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего), действующей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренному ст.162 ЖК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.164 ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Указанные договоры имеют целью обеспечить соответствующими ресурсами каждого собственника помещения и не направлены непосредственно на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому такие договоры заключаются не по правилам ч.1 ст.164 ЖК РФ, а в индивидуальном порядке. Каждый собственник помещения от своего имени и за свой счет обязан оплачивать потребляемые им ресурсы, которые предоставляются в соответствии с договорами, указанными в ч.2 ст.164 ЖК РФ.
При этом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч.3 ст.164 ЖК РФ).
На практике следует учитывать, что применение положений ч.1 и 3 ст.163 ЖК РФ к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч.2 ст.164 ЖК РФ, фактически исключается императивной нормой.
Вместе с тем в специальной норме ч.8 ст.161 Л ЖК РФ предусмотрено, что председатель совета многоквартирного дома при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч.1 и 2 ст. 164 ЖК РФ.
В современных публикациях не поддерживается точка зрения, высказанная в классической научной литературе, о том, что закон предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении – лично или через своих представителей. От имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно ст.44 ЖК РФ, т. е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно ст.164 ЖК РФ, т. е. здесь речь идет о представительстве при сохранении возможности несогласных собственников выступать в отношениях от своего имени; отдельно каждый собственник жилого помещения (включая сособственников в случае наличия общей собственности на жилое помещение).
Представляется такая система субъектов управления многоквартирным домом является наиболее логичной, отвечающая возможным вариантам действующего законодательства. Соответственно, каждый из указанных субъектов правомочен заключать договоры ресурсоснабжения, т. е. выступать стороной обязательств.
На наш взгляд, в настоящее время уровень развития законодательной техники настолько продвинулся вперед вслед за объективными социальными потребностями, что позволяет реализовывать непосредственным способ управления, если не в полной мере, то в значительно большей степени, чем несколько лет назад.
Так, изначально правоприменителем расширительно толковалась ч.2 ст.164 ЖК РФ, допускалось оказание собственникам-потребителям коммунальных услуг по их выбору: или непосредственно ресурсоснабжающими организациями, или же иными лицами (исполнителями) по соответствующим договорам.
В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ договоры с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым домовладельцем, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. При буквальном толковании данной нормы можно прийти к выводу о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом оказание коммунальных услуг, связанных с самостоятельными помещениями (например, электроснабжение самостоятельного помещения), возможно только на основании договора, заключаемого каждым домовладельцем с ресурсоснабжающей организацией.
Однако по смыслу более ранних подзаконных актов при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники для целей получения коммунальных услуг могут не заключать договоры непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а вместо этого получать данные услуги, так скажем, опосредованно – на основании договора с лицом, которое не является ресурсоснабжающей организацией, но, тем не менее, обеспечивает одновременно обслуживание внутридомовых инженерных систем и оказание коммунальных услуг.
В настоящее время, напротив, нормативное регулирование "подталкивает" собственников заключать договоры напрямую с поставщиками коммунальных ресурсов.
Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении (п. 18 Правил № 354).
В п.64 Правил № 354 предусматривается, что потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию, либо через указанных такой ресурсоснабжающей организацией агентов.
Внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем. При этом исполнитель коммунальных услуг отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг потребителям и не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно ресурсоснабжающей организации либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.
Невнимательное прочтение изложенных норм может создать впечатление, что выше речь идет о непосредственном способе управления в чистом виде. Однако при буквальном прочтении становится очевидным, что законодатель впервые, с момента принятия Правил № 354, подробно закрепил возможность внесения денежных средств за потребленные коммунальные услуги напрямую в ресурсоснабжающую организацию, даже при наличии управляющей организации.
Т.е. на практике возможно и частичное проявление непосредственного способа управления: без соответствующих решений общих собраний собственников о выборе такого способа управления, но путем установления непосредственных отношений с ресурсоснабжающими организациями.
Как отметил Верховный Суд РФ в решении от 5 мая 2014 г. № АКПИ14-197, из содержания приведенных норм следует, что собственники помещений и наниматели жилых помещений вносят плату за коммунальные услуги (кроме потребляемых на общедомовые нужды) непосредственно ресурсоснабжающим организациям при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива, и при условии, что решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги принято на общем собрании членов товарищества или кооператива либо собственников помещений в многоквартирном доме.
Закрепление решением этого общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения обязательств потребителями коммунальных услуг перед исполнителем в лице управляющей организации, товарищества или кооператива по договору, содержащему положения о предоставлении таких услуг.
Инновационным способом оплаты за поставленный коммунальный ресурс следует назвать следующий порядок (традиционный закреплен в и.25 Правил № 124). Согласно и.26 Правил № 124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги.
В силу законоположений, содержащихся в п.1 и 2 ст.382 ГК РФ, и.2 ст.385 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона; кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Принимая во внимание, что правило, установленное п.26 Правил № 124, является диспозитивной нормой, включение данного условия в договор является правом, а не обязанностью сторон.
Несмотря на такую нормативную возможность, ресурсоснабжающие организации довольно редко реализуют такой способ оплаты по долгам управляющих компаний. Это обусловлено большими затратами при взыскании долгов с граждан в судах общей юрисдикции: временными, материальными, трудовыми и пр.
Проанализированные положения позволяют сделать вывод о существующих сегодня "гибридных" схемах управления многоквартирным домом, по крайней мере, в части снабжения коммунальными ресурсами.
В случае принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям, в самом договоре ресурсоснабжения должны быть предусмотрены условия, указанные в п.27 Правил № 124.
На наш взгляд, возникает следующая правовая проблема при реализации непосредственных расчетов с поставщиками коммунальных ресурсов при сохранении способа управления при помощи управляющей компании (ТСЖ).
Исходя из нормативных требований (и.27 Правил № 124), стороны обязаны отдельно учитывать задолженность исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в многоквартирном доме, а также долги в части внесения платы за соответствующую коммунальную услугу потребителями. Соответственно, получается, что несмотря на избрание жильцами способа прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями, управляющая организация обязана будет доплатить из собственных средств за тех собственников, которые не оплачивают коммунальные услуги вовремя.
В условиях отсутствия иной приносящей доходы деятельности управляющая компания находится в крайне затруднительном положении.
Таким образом, внесение платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту в спорных правоотношениях не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности оплатить потребленную энергию в части, не оплаченной собственниками помещений в многоквартирном доме. Оплатить коммунальные услуги за собственников обязана в таком случае управляющая организация, которая вправе взыскивать долги за оплату коммунальных услуг непосредственно с собственников в судах общей юрисдикции. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 г. № 5614/13.
По нашему мнению, ответственность за неоплату при принятии на себя обязательств напрямую рассчитываться с поставщиками ресурсов жильцы должны брать на себя, а взыскивать долги с собственников должна сама ресурсоснабжающая организация.
Также иногда возникает вопрос о том, кто фактически будет распространять платежные документы при выбранном непосредственном способе управления?
По договору приобретения холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения при непосредственном управлении многоквартирным домом соответствующая ресурсоснабжающая организация подает собственнику помещения в многоквартирном доме холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ и тепловую энергию, а также оказывает услуги водоотведения, а собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплатить ресурсоснабжающей организации объем (количество) соответствующего ресурса.
Исходя из содержания встречных обязательств, платежные квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме обязана выставлять соответствующая ресурсоснабжающая организация. Поручение начисления платежей, печати платежных документов, доставка платежных документов собственникам помещений может быть поручено ресурсоснабжающей организацией на основании возмездного договора расчетной организации.
В настоящее время в связи с изменением способа управления на непосредственный формируется судебная практика в судах общей юрисдикции по искам граждан к управляющим компаниям (товариществам собственников жилья) о передаче технической документации на многоквартирный дом.
Согласно п.20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее – Правила № 416), техническая документация на многоквартирный дом, а также иные документы, связанные с управлением этим домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами № 416.
В соответствии с п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п.18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п.22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Состав и конкретный перечень технической документации, который подлежит передаче, предусматривается Постановлением Правительства РФ.