Если процедура изменения способа управления в процессе проведения общего собрания соблюдена, то, на наш взгляд, имеется неплохая судебная перспектива исковых требований об обязании передать техническую документацию на жилой дом. Так, по конкретному делу подобный иск был удовлетворен, поскольку ответчик (управляющая организация) при отказе собственников от исполнения договора управления домом и выборе способа управления в виде непосредственного управления обязан передать техническую документацию дома одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом.
Как указывалось выше, изменение способа управления на непосредственный – это не единственный вариант для перехода к прямым отношениям собственников помещений многоквартирного дома с ресурсоснабжающей организацией.
В соответствии с п.6.3., 7.1. ст.155 ЖК РФ, п.64 Правил № 354, п.25, 27 Правил № 124 законодательно предусмотрена возможность прямых расчетов населения за жилищно-коммунальные услуги, при сохранении способа управления – управляющая компания (ТСЖ). По такой схеме расчетов ресурсоснабжающие организации получают денежные средства от населения, минуя управляющую организацию.
При реализации решения собственников о переходе на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями при сохранении способа управления – "управляющая организация", собственниками помещений многоквартирного дома принятое решение направляется в ресурсоснабжающие организации, которые в свою очередь должны будут внести изменения в договоры на поставку ресурсов, предусмотрев при этом новый порядок расчетов за отпущенные ресурсы, предусматривающий направление отдельных квитанций в адрес каждого потребителя.
В целом введение прямых расчетов с ресурсоснабжающими организациями позволят избежать отвлечения собранных средств на иные цели. В то же время необходимо отметить, что дебиторская задолженность за отпущенные коммунальные ресурсы по-прежнему будет формироваться у управляющей организации, которая является в таких условиях абонентом для ресурсоснабжающей организации.
Анализ действующего законодательства свидетельствует, что наиболее комфортным является непосредственное управление с одновременным заключением агентских договоров, когда управляющая компания от имени жителей и за их средства заключает договор с ресурсоснабжающими организациями, осуществляет контроль качества предоставляемых услуг, а ресурсоснабжающая организация определяет платежного агента, который осуществляет начисление, сбор и перечисление средств в адрес ресурсоснабжающих организаций, благодаря чему сохраняется единая квитанция на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Переход на прямые расчеты с населением предполагает предоставление управляющими компаниями (ТСЖ) расчетному центру полномочий по начислению, расчету платы за поставку коммунальных услуг, выпуску платежных документов, сбору и перечислению денежных средств за коммунальные услуги непосредственно на расчетные счета поставщиков коммунальных ресурсов.
В силу п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Таким образом, на основании решения общего собрания собственников жильцы вправе вносить плату за холодное водоснабжение и водоотведение напрямую поставщику коммунального ресурса, но через расчетный счет агента. Однако при этом управляющая компания (ТСЖ) по-прежнему остается исполнителем коммунальных услуг, который обязан иметь с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения. Фактически обязательства управляющей компании (ТСЖ) по оплате перед ресурсоснабжающей организацией исполняют третьи лица – жильцы.
Следовательно, меняется лишь порядок расчетов, т. е. платежи за ресурс (услугу) поступают не на счет управляющей организации (ТСЖ), а сразу на счет соответствующей энергоснабжающей организации.
В настоящее время в Москве такой порядок расчетов существует при оплате платежей через систему Единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ), которые были созданы в целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере во всех районах города Москвы.
Т.е. управляющая компания (ТСЖ) заключает с уполномоченным ресурсоснабжающими организациями расчетным центром агентский договор. В соответствии с данным договором расчетный центр осуществляет от имени и за счет управляющей компании (ТСЖ) расчет, начисление платы за поставленные коммунальные услуги, выпуск платежного документа и от имени управляющей компании (ТСЖ) и за счет поставщиков организует сбор платы за коммунальные услуги и перечисляет собранные денежные средства непосредственно на расчетные счета поставщиков.
На основании заключенного с расчетным центром агентского договора управляющие компании (ТСЖ) могут заключать дополнительные соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов к договорам на поставку коммунальных ресурсов с положениями о зачете денежных средств, полученных уполномоченным поставщиками расчетным центром от населения в оплату квитанций за поставленные коммунальные услуги и перечисленных последним на расчетные счета поставщиков, в счет оплаты управляющими компаниями (ТСЖ) по основному договору поставки коммунальных ресурсов.
Есть также вариант трехстороннего договора (поставщик, исполнитель, агент) на поставку соответствующего вида коммунального ресурса, без заключения указанного дополнительного соглашения, когда автоматически плата за агентские услуги возлагается на поставщика коммунальных ресурсов. Такой вариант расчетов практикуется в г. Волгограде: например, договор на водоотведение, очистку сточных вод с оказанием информационно-вычислительных услуг на территории Кировского и Красноармейского районов города.
На наш взгляд, в качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно отметить следующие ключевые моменты:
– исключаются возможные злоупотребления управляющими компаниями (ТСЖ) и их руководителями с распоряжением денежными средствами, поступившими от граждан в счет оплаты коммунальных услуг;
– собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками;
– средства, собранные на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья, не отвлекаются для оплаты коммунальных услуг;
– при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить поставщикам ресурсов за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества дома. В результате управляющая организация не может обеспечить выполнение всего комплекса работ по содержанию и ремонту общедомового имущества по причине отвлечения средств на иные цели, и, как следствие, происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию многоквартирного дома или ухудшается качество таких работ и услуг.
Вместе с тем отметим основные недостатки непосредственного способа управления:
– необходимость заключения каждым собственником договоров на поставку коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций (либо выбора лица и выдача ему доверенности на совершение полномочий по заключению договоров с каждым поставщиком от имени собственников);
– потребность ресурсоснабжающей организации в увеличении штата сотрудников для выполнения работы по заключению, ведению, и контролю исполнения договоров с собственниками помещений многоквартирном доме (абонентская служба, техническая служба), что приведет к дополнительным затратам и отразится на увеличении тарифа на коммунальные услуги;
– квитанции на оплату от поставщиков коммунальных услуг могут приходить в разное время в течение месяца. В таких условиях со стороны собственника будет требоваться соблюдение финансовой дисциплины по оплате услуг в рамках каждого из заключенных договоров;
– законодательно не определено взаимодействие ресурсоснабжающей организации и управляющей организации при передаче данных о льготах, об установленных приборах учета, миграции населения;
– также действующее нормативное регулирование предполагает доплату управляющей организацией по долгам жильцов даже при избрании непосредственных способов расчетов, что явно не отражает интересы управляющих организаций.
При реализации непосредственного способа управления у собственников может также возникнуть вопрос ответственности за качество коммунальных услуг. Для урегулирования данных проблем возможно подписание между поставщиком ресурсов и управляющей организацией соглашения о порядке контроля качества коммунальных услуг, разграничении зон ответственности и порядка перерасчета за некачественно оказанные услуги.
Итак, непосредственный способ управления многоквартирным домом законодательно закреплен, однако вместе с тем механизмы его реализации прямо не регламентированы. В особенности проблема возникает при установлении отношений по ресурсоснабжению в рамках непосредственного способа управления. Частичным проявлением такого способа управления являются так называемые прямые расчеты с поставщиком ресурса. Несмотря на недостатки, введение в будущем непосредственного способа управления все же преследует благие цели, в первую очередь – исключение злоупотреблений со стороны управляющих организаций.
Заключение
Вне всяких сомнений, ресурсоснабжение во всех его проявлениях является необходимым условием жизни современного общества. Ресурсоснабжение обеспечивает деятельность не только промышленных предприятий, заводов и фабрик, учреждений здравоохранения и образования, кредитных учреждений и торгово-развлекательных объектов, но и жизнедеятельность граждан в процессе обычного оказания им коммунальных услуг в домашних условиях. От надлежащей подачи энергоресурсов и оказания коммунальных услуг зависит благополучное развитие страны и регионов, условия жизни и благоустройство домов и мест пребывания людей.
В настоящее время ресурсоснабжение стало не только обязательным условием развития экономики и жизни людей, но и предметом размышлений общегосударственного масштаба как в управленческих и законодательных, так и научных кругах.
Принято огромное количество законов и подзаконных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Однако, принимая во внимание, что сфера ЖКХ является крайне чувствительной, зависящей от экономического состояния страны, необходимо учитывать происходящие объективные изменения в обществе и экономике, меняя и совершенствуя нормативные правовые акты. При этом законодателю и правоприменителю необходимо предпринимать действия крайне взвешенно и осторожно, поскольку ЖКХ является социально ориентированной областью, а озабоченность российского общества проблемами коммунальной сферы достаточно высока. Это не может не волновать исследователей, в т. ч. из области юриспруденции.
История теории и практики энергоснабжения имеет достаточно богатое содержание. Дореволюционный этап развития науки, изучающей энергоснабжение, незначителен в силу того, что сама отрасль народного хозяйства только зарождалась. Вместе с тем имеет смысл проследить разрозненные попытки отнесения энергоснабжения к договору подряда или к договору купли-продажи. Советский период развития науки был связан с всеобщей электрификацией СССР в условиях отсутствия конкуренции. Основные подходы к определению правовой природы договора энергоснабжения, его предмета, прав и обязанностей сторон стали фундаментальными, вошли в учебные пособия по гражданскому праву советского и современного периода. Чаще исследователи относили рассматриваемый договор или к разновидности купли-продажи, или к самостоятельному виду договора. На современном этапе наука продолжала исследовать правовую природу договора ресурсоснабжения, а также реформу деления сетевой деятельности, генерации и сбыта. Понятие "ресурсоснабжение" появляется лишь на современном этапе.
Цивилистическая наука, ставящая объектом исследования проблемы ресурсоснабжения, не только исследует принятое законодателем множество документов, но и дает практические рекомендации, апробированные правоприменительной практикой.
В качестве конститутивных признаков, позволяющих выделять отношения по ресурсоснабжению в системе гражданско-правовых отношений, следует выделить: отношения возникают по поводу продажи энергоресурса; в рамках данных отношений доставка ресурса осуществляется через присоединенную сеть; снабжение ресурсами является необходимым условием для нормальной жизнедеятельности; потребности и интересы, на удовлетворение которых направлена деятельность являются неиндивидуализированными (не учитываются отдельные характеристики субъектов).
В сравнительно-правовом анализе исследовано ресурсоснабжение в законодательстве Германии, сделан вывод о тесной связи ресурсоснабжения и природопользования в праве Германии. При формировании российского законодательства нам необходимо обобщать опыт зарубежных государств, где энергетическому праву нередко уделяется гораздо больше внимания, поэтому в отношении отдельных сторон (альтернативная энергетика, процесс установления тарифов, энергетическая эффективность) имеет смысл перенимать практику других государств и применять ее в российской действительности.
С точки зрения правовой природы договор ресурсоснабжения является смешанным, сочетающим в себе элементы купли-продажи, а также в договора возмездного оказания услуг. Сам договор охарактеризован как консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный, публичный, разновидность договора присоединения, имеющего техническое наполнение. Под договором ресурсоснабжения понимается соглашение, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация (поставщик ресурса) принимает на себя обязательство по продаже коммунального ресурса исполнителю (абоненту) или оказанию услуг по водоотведению через присоединенную сеть, а исполнитель (абонент) обязуется оплатить учтенный потребленный коммунальный ресурс или оказанные услуги по водоотведению.
Ресурс рассматривается нами как самостоятельный объект гражданских прав наряду с вещью, что делает возможным включение его в перечень объектов в ст.128 ГК РФ. Его следует назвать специфичным товаром, обладающим ценностью, по поводу которого заключаются договоры ресурсоснабжения.
Договор ресурсоснабжения имеет достаточно обширный перечень существенных условий в соответствии с отраслевыми нормативными актами.
Нами многократно указывалось на устаревшее нормативное правовое регулирование собственно "энергоснабжения", сделан вывод о необходимости именовать исследуемый договор как "ресурсоснабжение", внесении изменения в ст.539 ГК РФ, что отвечало бы фактическим запросам практики применения и соответствовало ряду подзаконных нормативных актов. Более того, представляется, что в будущем именно термином "ресурсоснабжение" законодатель будет закреплять отношения по поставке ресурса в управляющую организацию.
Измененное законодательство в области ресурсоснабжения привело к появлению возможности обращения в суд ресурсоснабжающей организации с иском о понуждении абонента заключить договор, ввело новую формулу учета коммунального ресурса при расчетах исполнителя и ресурсоснабжающей организации, постепенно вводит в практику применения непосредственный способ управления многоквартирным домом.
Реформирование энергетики сопровождается постулированием важнейшего принципа, характерного для любой области ресурсоснабжения, отражающегося в вопросах учета коммунального ресурса, ответственности субъектов отношений по ресурсоснабжению – принципа энергосбережения. Думается, что в дальнейшем законодательство, регулирующее правила энергосбережения, будет только развиваться, а контроль рационального использования ресурсов со стороны государства будет лишь ужесточаться.
Подзаконными нормативными правовыми актами в настоящее время достаточно детально урегулированы условия ответственности ресурсоснабжающей организации за перерыв или ограничение в подаче энергии, условия возможного отключения в подаче энергии, последствия нарушений требований к качеству и количеству энергоресурса. Однако на практике возникает ряд вопросов о механизмах применения конкретной правовой нормы об ответственности. В этой связи отметим, что аспекты ответственности субъектов в области ресурсоснабжения требуют отдельной научной проработки (подготовки отдельной монографии).
Оптимальная и конструктивная организация ресурсоснабжения в жилищно-коммунальном хозяйстве России имеет принципиальное значение для преодоления многочисленных социальных проблем населения. Без юридического регулирования данных процессов добиться весомого результата невозможно. Учитывая гражданско-правовую природу основной правовой формы закрепления отношений в исследуемой области – договора ресурсоснабжения, следует сделать вывод о необходимости эффективного применения именно частноправовых механизмов воздействия в условиях стабилизирующейся рыночной экономики страны.
Библиографический список использованных источников
I. Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г., с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ // Собр. законодательства Российской Федерации – 04.08.2014. – № 31. – Ст.4398.
2. Договор о Европейском Союзе [англ.] (с изм. и доп. от 13 декабря 2007 г.) // Официальный сайт законодательства Европейского Союза. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://eur-lex.europa.eu (дата обращения – 20.03.2015).
3. Единый европейский акт. Договор о Европейском союзе. – М.: Право. – 1994. – С. 7 – 43.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 30.12.2015) [Текст] // Собр. законодательства Российской Федерации. – 05.12.1994. – № 32. – Ст.3301.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть II от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собр. законодательства Российской Федерации. – 29.01.1996. – № 5. – Ст.410.