Мы реализовали заранее задуманную стратегию выхода и довольно быстро продали свои 10 квартир. Вырученные средства мы направили на покупку 288-квартирного жилого комплекса, который по сей день продолжает приносить нам неплохой доход. (Кстати, пузырь на рынке недвижимости лопнул 18 месяцев спустя.)
У каждого человека есть свое дело
В книге "Богатый папа, бедный папа" есть глава под названием "Начните свое дело". Под "делом" там понималась колонка активов.
Все дело – в состоянии разума
Каждый из нас является продуктом своей среды. Люди, которые нас окружают, жизненные обстоятельства, система ценностей – все это оказывает влияние на то, кем мы становимся и как мыслим. Склад ума закоренелого служащего отличается от склада ума предпринимателя. Нельзя сказать, что одно лучше другого, что одно правильное, а другое неправильное. Они просто разные.
Работающий по найму
Небольшую, но стабильную и гарантированную зарплату ценит выше, чем более высокий, но более рискованный доход.
Предпочитает такую работу, где меньше всего проблем.
Очень боится допустить ошибку.
Стремится делать карьеру и получать все более высокую зарплату.
Рабочее время ставит выше результата.
Предприниматель
Работает без страховочной сетки. Знает, что доход не гарантирован и что можно трудиться годами, ничего при этом не зарабатывая.
Решает проблемы. За это ему и платят.
Ищет новые ответы и новые испытания, постоянно учится.
Не боится допускать ошибки. Собственно, на них он и учится.
Движим страстью и целью. Его цель – исполнение жизненного предназначения.
Знает, что важен только результат, сколько бы времени ни заняло его достижение.
Как это проявляется в реальном мире инвестирования
Приходя в мир инвестирования с менталитетом наемного служащего, вы обрекаете себя на ограничения, о которых сами не подозреваете. Если вы цените надежность и стабильность, у вас будет непреодолимая склонность к тем инвестициям, которые традиционно считаются "надежными", таким как депозитные сертификаты, сберегательные счета, взаимные фонды. Они предназначены для финансово неграмотных людей, которые ничего не знают, всего боятся и не находят времени чему-то научиться. Если вы цените надежность и стабильность, то все будут советовать вам именно эти формы инвестиций.
Еще одна, более деструктивная черта менталитета служащего – страх совершить ошибку. С детства нас приучают: "Не делайте ошибок!", "Раскрашивая, не выходите за линии", "Не бегайте, а то упадете". В школе поощряют тех, кто не ошибается, а за ошибки наказывают. Неудивительно, что, выходя за порог школ и вузов, мы напрочь забываем обо всем, к чему нас тянуло в детстве. Ведь на протяжении многих лет нас программировали на то, что нельзя рисковать, чтобы не ошибиться.
На самом же деле ошибки являются лучшими учителями. Собственно, именно так человеку и назначено самой природой – учиться на ошибках. Бакминстер Фуллер писал: "Любовь родителей и их страх перед возможными ошибками убивают в ребенке гения". В мире инвестирования ошибки являются неотъемлемой частью игры – ими вымощен путь к победе. Ни один инвестор не может похвастаться стопроцентным успехом, но каждая ошибка делает нас умнее.
Менталитет служащего сковывает потенциал инвестора, причем такой менталитет присущ далеко не только тем, кто действительно работает по найму. Работаете ли вы по найму, не работаете вовсе или занимаетесь предпринимательской деятельностью, важно, чтобы к инвестированию вы подходили с позиции предпринимателя. Если вы хотите стать успешным инвестором и хорошо зарабатывать на этом, то не должны поступать так же, как большинство людей. Вы должны мыслить по-другому.
Склад ума, присущий предпринимателям, приобрести нетрудно. Из всего списка качеств, характеризующих менталитет предпринимателя, давайте сосредоточимся на трех:
1. Понимание своей миссии и смысла жизни
Моя подруга Ким Снайдер, успешный инвестор и выдающийся просветитель, всегда спрашивает своих клиентов: "Ради какой высшей цели вам нужны деньги?" Какова эта высшая цель в вашем случае? Ради чего вы все это делаете? Преследуя свои финансовые цели, всегда помните о том, в чем смысл вашей жизни, чего ради вы так стараетесь.
2. Нацеленность на результат
Можно много говорить, планировать, изучать вопросы, все время что-то делать, тратить массу времени, но в конечном счете все сводится к одному-единственному вопросу: сколько денег принесли мне мои деньги? В мире инвестирования результат – это все. А результат требует действий. Вот почему в какой-то момент независимо от того, готовы вы или нет, необходимо начинать действовать. Надо вступить в игру, поставить на кон хоть какие-то деньги. Если вы занимаетесь инвестированием, то в центре внимания должен быть результат, конечный выигрыш. Ведь, как известно, то, на чем сосредоточено ваше внимание, увеличивается. Если вы сосредоточены на рентабельности своих инвестиций, есть все шансы на то, что она возрастет.
3. Постоянное желание учиться
Что значит "искать новые ответы и новые испытания"? Все очень просто. Чем умнее вы обращаетесь со своими деньгами, чем больше знаете и понимаете, тем выше результат. Учебный процесс никогда не заканчивается, поскольку ситуация на рынках постоянно меняется. Рождается новая экономическая среда, и какой она будет, покажет только время. Однако достижение финансового благополучия в новых условиях требует нового мышления, новых идей и нового образования.
Если вы надеетесь, что старая экономика вернется и механизмы, которые хорошо работали в прошлом, будут так же хорошо работать в будущем, то вас, скорее всего, ждут немалые трудности. Если же вы активно повышаете уровень своего финансового образования и ищете новые ответы на старые вопросы, то обязательно научитесь видеть свет благоприятных возможностей там, где другие видят только мрак. И все это сводится к изменению образа мышления в отношении денег.
Ваш успех на инвестиционном поприще не зависит от того, кем вы являетесь – служащей, предпринимательницей, домохозяйкой или студенткой. Он зависит лишь от того, с каким умонастроением вы думаете о своем бизнесе – о своих активах. Когда речь идет о колонке активов, каждый из нас является бизнесменом, поэтому и мыслить нужно соответственно.
Глава 18
Рецепт привлечения заемного капитала
Что нужно для того, чтобы подняться и войти на уровень изобилия возможностей
Предположим, вам предложили купить старый, но классический бутик-отель на 10 номеров, которому грозит конфискация банком за неплатежи. Все бы хорошо, но чего-то не хватает. Может быть, денег? Где их взять? У других людей. Пользоваться заемным капиталом (деньгами других людей (ДДЛ)) – это то, чему должен научиться каждый инвестор.
Хотите ли вы открыть свой бизнес или расширить уже существующее дело – в любом случае для выхода на новый уровень вам нужны деньги, которых у вас нет. Вы обращаетесь к нескольким своим знакомым с предложением стать инвесторами, но как убедить их вложить деньги в ваш бизнес?
Одна знакомая, с которой вы встречались несколько раз, предлагает вам вложить деньги в частную фирму, занимающуюся использованием энергии ветра, которая существует уже пять лет. Что вы должны знать, чтобы решить, подходит ли вам такой инвестиционный проект?
Независимо от того, сами вы ищете инвестора или вам предлагают стать инвестором, есть четыре вопроса, на которые нужно найти ответ, когда вам что-то предлагают или когда вы что-то предлагаете.
Только ленивые люди используют свои собственные деньги
Многие люди, когда возникает потребность в финансировании бизнеса или инвестиций, заглядывают только в собственный кошелек. Я тоже придерживалась такой практики до тех пор, пока мой дорогой друг и учитель Фрэнк, которому уже перевалило за девяносто, не сказал мне: "Ким, вы должны знать, что своими деньгами пользуются только ленивцы".
Сильно смутившись, я возразила: "Нет-нет, Фрэнк, я не ленивая. Я много и упорно работала, а теперь хочу инвестировать свои деньги".
Он рассмеялся и сказал: "Своими деньгами любой может воспользоваться; а вот чтобы воспользоваться чужими, нужно мозгами раскинуть".
Раскинув мозгами, я поняла, что Фрэнк был абсолютно прав. Купить актив за свои деньги труда не составляет, а вот овладеть новыми навыками и стратегиями, чтобы уметь убеждать других людей вкладывать свои кровно заработанные деньги в мои активы, – это действительно та задача, которую я должна решить. Не секрет, что сегодня занять деньги у традиционных кредиторов стало намного труднее. Они предъявляют все больше и больше требований и увеличивают размеры первоначальных платежей. Многие частные кредиторы и инвесторы тоже стали гораздо более осторожными и повысили требования. Что же делать простой женщине, где ей взять денег?
Это всего лишь здравый смысл
Привлечение заемного капитала – отнюдь не тайна. Основную роль играет в этом вопросе здравый смысл бизнесмена. Часто говорят, что ключом к привлечению заемного капитала является ваша способность убеждать (и продавать – как в прямом, так и в переносном смысле). Навыки убеждения и продаж являются важнейшими для каждого инвестора и предпринимателя. Когда вам нужно убедить кого-то дать вам денег, вопрос звучит так: "А что вы продаете?" Другими словами, вы должны выяснить, что может заинтересовать потенциального кредитора или инвестора.
Все это сводится к четырем основным факторам. Если вы сумеете убедить потенциального кредитора или инвестора в том, что эти четыре фактора находятся под вашим полным контролем, тогда проблем нет и вас засыплют деньгами.
Когда в первый раз я искала деньги для своего бизнеса, то об этих четырех факторах даже не подозревала и моя презентация держалась на голом энтузиазме. Мне было очень трудно продать свои идеи, поскольку я:
не знала, что нужно самим инвесторам;
полагалась исключительно на свои навыки убеждения и дружеские чувства, вместо того чтобы опираться на здравый смысл бизнесмена.
Хоть это было очень трудно, мы с Робертом сумели-таки собрать четверть миллиона долларов у десяти инвесторов. В конечном счете инвесторы получили назад все свои деньги с очень хорошей надбавкой.
Процесс, который я использую сегодня (независимо от того, сама я ищу деньги или, наоборот, ко мне обращаются за деньгами), является гораздо более действенным и приводит к гораздо более высоким результатам.
Чего хочет каждый кредитор или инвестор
Вступая в переговоры с любым потенциальным инвестором относительно его участия в инвестиционном проекте, важно иметь в виду, что он хочет получить нормальную отдачу от своих денег: "Если я дам вам х долларов, сколько я с этого буду иметь?" Таково главное желание каждого инвестора. Понимая это, далее вы строите свою презентацию вокруг четырех основных пунктов, которые поддерживают вашу позицию и придают потенциальному кредитору или инвестору уверенность в том, что обещанная высокая доходность инвестиций действительно возможна.
Примечание. Говоря о кредиторах или инвесторах, я имею в виду как традиционные банки, кредитные организации и коммерческие предприятия, так и частных лиц. К кому бы вы ни обращались, принцип тот же.
Музыка для ушей инвестора
Презентация не должна быть слишком длинной и сложной. В каждом конкретном случае надо смотреть по обстоятельствам. Часто бывает так, что короткая, лаконичная презентация воспринимается как свидетельство уверенности продавца в том, что ему известны желания и потребности покупателя и что он эти желания и потребности способен удовлетворить, как никто другой.
Презентация должна четко осветить четыре основных момента, которые хочет знать каждый кредитор или инвестор, причем в строго определенном порядке:
проект;
партнеры;
финансирование;
менеджмент.
Если вы сумеете четко и уверенно ответить на вопросы, касающиеся этих четырех пунктов, то ваши шансы получить деньги значительно возрастут.
Проект
В осуществлении какого проекта вы предлагаете принять финансовое участие кредитору или инвестору? Если речь идет о вашем бизнес, то чем конкретно вы занимаетесь? Что выгодно отличает вас от других предприятий вашей отрасли, что придает вам уникальность? Какими преимуществами, которые придали бы кредитору или инвестору больше уверенности в конечном успехе, вы обладаете?
Если вы привлекаете средства для инвестирования, о каких конкретно вложениях идет речь, что делает их более выгодными, чем другие возможности размещения капитала, имеющиеся у вашего потенциального кредитора или инвестора?
О положительных сторонах проекта говорить легко. Но очень важно не обойти вниманием и возможные негативные моменты, а также способы их преодоления. Основными принципами, которых вы должны придерживаться, должны быть простота, лаконичность и реализм.
Партнеры
Кто является вашими основными партнерами в рамках этого проекта? Кто ваш главный организатор/координатор? Каков послужной список ваших партнеров? В чем они успели себя проявить, какой у них опыт?
Поставьте себя на место инвестора. Например, в чей музыкальный проект вы бы с большей готовностью вложили деньги – Пола Маккартни или Майка Тайсона? Стали бы вы вкладывать деньги в программу по развитию сети частных школ для предпринимателей, если бы знали, что там участвуют Опра Уинфри или Линдси Лохан.
Это не бином Ньютона, а обыкновенный здравый смысл. Насколько опытными и знающими являются ваши партнеры и насколько уверенно я, как инвестор, могу чувствовать себя в их компании?
Финансирование
Покажите мне реальные цифры. Разумеется, когда речь идет о новой стартап-компании, то это несколько затруднительно, поскольку мы можем говорить лишь о запланированных доходах, а не о цифрах из реального прошлого, но в этом случае может быть полезен ваш прежний опыт работы с аналогичными фирмами. Покажите инвестору, каким образом этот проект (будь то бизнес или инвестиции) принесет доход. Будьте реалистичны. Меня, как инвестора, больше волнует не наилучший из возможных сценариев, а наиболее вероятный, который, разумеется, не обойдется без проблем и преград на своем пути. С проблемами сталкивается каждый бизнес, каждый инвестиционный проект. Делая вид, что проблемы вам не грозят, вы лишь подрываете доверие к себе, ставите под сомнение свой профессионализм.
Сколько денег вы намерены собрать в целом? Каковы источники этих денег: частные лица, традиционные кредитные организации, пенсионные фонды, госпрограммы? На каких условиях вам дают деньги? Представим, например, что ко мне обращаются за деньгами на первый взнос для покупки многоквартирного дома. При этом мне говорят, что остальные 80 процентов средств предоставляет крупная кредитная организация. Что было бы привлекательнее для меня как для инвестора: одолжить эти 80 процентов под более низкий процент, но с требованием вернуть через два года, или под несколько более высокий процент, но на 25 лет? Первый вариант подразумевает большее количество неизвестных факторов (в частности, как изменятся процентные ставки через два года), тогда как во втором варианте заложено меньше сюрпризов.
Как вы собираетесь использовать собранные средства? Где вы планируете их размещать?
Примечание. Если вы хотя бы намекнете, что часть собранных денег пойдет прямиком в карман владельцу бизнеса или организатору всего этого проекта, перед вами сразу захлопнутся многие двери. Если вам нужна зарплата, идите на работу.
И, разумеется, вы должны быть в состоянии ответить на следующие два вопроса, которые задаст вам любой инвестор:
Как скоро я получу обратно свои деньги?
На какой инвестиционный доход я могу рассчитывать?
В общем и целом все сводится к одному: привлекательны ли структура и условия финансирования вашего инвестиционного проекта для потенциального инвестора?
Менеджмент
Качество менеджмента играет огромную роль в успехе любого проекта, тем не менее важны все четыре фактора.
Инвесторам захочется знать, кто будет управлять всеми повседневными операциями – ведь от этого зависит успех всего предприятия. По аналогии с тем, что мы только что говорили о партнерах, неизбежно возникает вопрос: насколько опытны менеджеры, которые будут всем этим заниматься? Кто они? Откуда? Почему именно они? Какой у них опыт, как хорошо они действуют в неблагоприятных условиях?
Если вы начинаете свой бизнес или собираете деньги для расширения своего бизнеса, то партнерами и менеджерами могут являться одни и те же люди. Это не проблема, если у них действительно хватает знаний и опыта, чтобы инвестор чувствовал себя достаточно уверенно.
Не меньшее значение имеет качество менеджмента, когда речь идет об инвестировании в недвижимость, будь то офисное здание, торговый центр или сдаваемый внаем особняк либо многоквартирный жилой комплекс, потому что от этого в конечном счете зависит то, сколько вы заработаете и заработаете ли вообще.