Не забывайте, что, получая прибыль от сдачи квартиры, вы обязаны платить налог на доходы (ставка – 13 %). Снизить его до 6 % можно, перейдя в разряд индивидуальных предпринимателей, которые работают по упрощенной схеме налогообложения.
4. Недвижимость за рубежом (инвестиции в чужие земли)
"За последние десять лет рост стоимости жилья в Европе составил, по разным оценкам, 100–300 %. В ближайшее время не исключено резкое падение цен на жилые метры в восьми основных европейских странах – из-за перегрева рынка", – к такому выводу пришли аналитики Deutsche Bank еще в конце 2006 года. А в 2007 году прогноз начал сбываться. Сначала ипотечный кризис и падение стоимости недвижимости в США, потом – снижение цен на квартиры и дома в Великобритании, Ирландии, Испании, Франции и других странах ЕС.
В 2008 году падение продолжилось практически повсеместно. Согласно индексу S amp;P Case-Shiller Home Price, недвижимость в 10 крупнейших городах США в третьем квартале 2008 года подешевела на 18,6 %, а жилье в 20 первых мегаполисах страны потеряло 17,4 % своей стоимости. Причинами спада являются растущая безработица, банкротства и общее ухудшение экономической ситуации. Если сравнивать с докризисным 2006 годом, недвижимость в США потеряла в цене 23,4 %: жилье в Лас-Вегасе подешевело на 31,3 %; Сан-Франциско сдал позиции на 29.5 %; 28,4 % падением отметился Майями; Лос-Анджелес – 27.6 %; Нью-Йорк – 7,3 %; Кливленд – 6,4 %. В некоторых районах, например во Флориде и Калифорнии, недвижимость потеряла в цене около 35 %.
Не лучше обстоят дела на испанском рынке. Количество непроданных объектов (в настоящее время их насчитывается порядка 1 млн) будет расти из-за снижения покупательской способности граждан. Так считают местные эксперты. По данным испанского Министерства жилищного строительства, в III квартале 2008 года продажи жилья в Испании упали на 36,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А число проектов, строительство которых началось в том же периоде, сократилось на 49 %. Ведущий экономист испанского банка BBVA Хосе Луис Эскрива уверен, что жилая недвижимость Испании к 2011 году подешевеет еще на 25 %, чему поспособствуют увеличение процентных ставок по ипотеке и рост безработицы.
Падение стоимости жилья в Великобритании, куда до кризиса активно вкладывались российские инвесторы, к концу 2008 года достигло максимальной отметки. По данным местных риэлторов, за 12 месяцев (с октября 2007-го по октябрь 2008-го) средняя цена на жилую недвижимость в стране упала на 4,9 % и составила 229,7 тыс. фунтов стерлингов. Цены на дома в Лондоне за год снизились на 2 %. По данным агентства Hometrack, в 2009 году объемы продаж жилья в Великобритании обвалятся до рекордно низких показателей – менее 700,000 объектов, а цены "просядут" в среднем на 10 %.
Аналогичная ситуация складывается и в других странах ЕС, в том числе в полюбившихся россиянам Болгарии, Черногории, Хорватии и на Кипре.
Стоит ли утверждать, что распространившаяся за последние годы практика инвестирования в недвижимость перечисленных стран потеряла смысл и заработать или хотя бы сохранить свои сбережения путем покупки дома или квартиры где-нибудь на средиземноморском побережье невозможно?
Финансовый кризис, безусловно, нанес тяжелый удар по инвесторам, привыкшим за последние годы к постоянному росту цен на жилье. Многие аналитики не советуют вкладывать средства в недвижимость за рубежом до окончательной стабилизации ситуации. Однако посмотрим на происходящее с другой точки зрения. В условиях падения рынка можно присмотреть неплохое жилье, которое после окончания кризиса начнет расти в цене. Главное – точно определить "точки роста". По прогнозам экспертов, качественная курортная недвижимость развитых западных стран, таких как США, Испания и Франция, может оказаться привлекательной для осуществления долгосрочных инвестиций. Даже сейчас неплохо выглядят объекты, расположенные в Болгарии, Турции и Греции. Интересную динамику демонстрирует недвижимость стран Южной Америки. Стоит присмотреться к недооцененным рынкам жилья, в частности, Северного Кипра и Израиля.
Есть и вовсе беспроигрышный вариант – вложить свои средства в элитный сегмент. Всегда ценится жилье в столицах. Как правило, здесь сосредоточена деловая жизнь страны, поэтому спрос если и упадет, то в среднесрочной перспективе обязательно восстановится и будет расти. Такая недвижимость меньше всего подвержена колебаниям цен. Правда, "порог входа" на рынок довольно высок – в Лондоне, например, за элитную квартиру в центре придется выложить около 3 млн фунтов, в Швейцарии – 1,5 млн евро. Ниже мы рассмотрим самые привлекательные варианты инвестиций в зарубежную недвижимость.
США
В первую очередь обратим внимание на американский рынок жилья. Именно здесь кризис начал свой путь, и, как утверждают экономисты, отсюда же пойдет обратный отсчет. Сильно упавшее в цене жилье в трех-пятилетней перспективе имеет все шансы вырасти и принести сегодняшним покупателям прибыль. В качестве доказательства расскажу об одном знакомом инвесторе из США. Это не профессиональный игрок на рынке недвижимости. Однако, постоянно живя и работая в США, он заинтересовался инвестициями в недвижимость и со временем преуспел. Сложно было отказаться от возможности поспекулировать квадратными метрами: в 2002–2003 годах в США начался настоящий бум – из-за низкой ставки по кредитам население принялось брать их в массовом порядке и покупать жилье. Многие приобретали дом или квартиру, чтобы через год-два перепродать ее подороже. Американцы были уверены, что недвижимость не может подешеветь. "Я тоже не избежал " жилищной лихорадки " . Наиболее интересные предложения были в Аризоне: инвесторы шли сюда, так как цены на дома и квартиры здесь были гораздо ниже, чем в соседней Калифорнии. Я купил квартиру за $200,000 (около $2,000 за метр): примерно $20,000 внес из собственных средств, а остальные взял в банке под фиксированную ставку в 5,5 % годовых на 30 лет. Первоначально хотел сдать купленную квартиру, но через пять месяцев после покупки ее стоимость взлетела до $280,000, и я решил продавать. Даже после уплаты кредита, налогов и комиссионных агентам я получил прибыль в несколько десятков тысяч долларов. Подождав еще немного, я, как многие другие инвесторы, много бы потерял", – рассказывает мой американский знакомый.
Сегодня цены падают, и появляются очень заманчивые варианты с точки зрения инвестиций. Если человек знаком с местным рынком, можно начать присматриваться, выбирать, ждать "дна". Можно проследить за историей продаж дома. "К примеру, я вижу, что очень хороший дом, который в 2003 году был продан за $320,000, а два года назад перепродан за $480,000, сегодня вновь выставляют за $400,000. Если его пустят за $300,000, нужно брать. Подержав актив года три и затем продав, можно хорошо заработать", – советует местный риелтор.
Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен. Падение когда-нибудь закончится, и начнется рост. Ставки по кредитам снизятся, спрос пойдет вверх, изменится платежеспособность. Поэтому, вероятно, именно сейчас стоит обратить внимание на падающий рынок. Тем более что можно купить жилье с большим дисконтом: недавно в Майями пентхаус выставлялся по цене даже ниже, чем квартиры в том же доме.
Болгария
Начавшиеся было разговоры о перегреве болгарского рынка жилья оказались преждевременными. То же говорили в конце 2006 года, после присоединения Болгарии к ЕС. Причем подобные заявления делали представители ведущих риелторских фирм. Но цены продолжили расти. За три квартала 2007 года стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 25 %. В Софии на конец 2006 года средняя цена "квадрата" составляла 701 евро, а в конце 2007-го превысила 1,000 евро.
В 2008 году темпы роста цен немного снизились – спрос упал из-за проблем у инвесторов, особенно выходцев из Британии, а строительство сохраняло высокие темпы. Покупатели меньше интересовались лишь самым неперспективным жильем – новостройками в панельных домах, а также некачественными квартирами и домами на вторичном рынке. Сегодня стоимость болгарской недвижимости остается самой низкой в Европе, но нехватка рабочей силы (причина – открытие границ, которое позволило болгарам выезжать на заработки в Европу) может привести к росту заработных плат в отрасли (так было, например, в Прибалтике) и, соответственно, к увеличению цен на жилье.
Обладатели $150,000–200,000 могут приобрести апартаменты в Болгарии, в таких районах, как Солнечный берег и Созополь. Близ Варны стоимость квартир площадью 40–50 м составляет 70,000 – 80,000 евро. Безусловно, речь идет о жилье в современных комплексах, которые только что сданы в эксплуатацию или еще находятся на стадии строительства. Причем за указанные деньги можно купить квартиру даже в элитной новостройке. Недвижимость не на побережье, в 50 – 200 метрах от моря, еще дешевле: двухкомнатные апартаменты на вторичном рынке обойдутся в 60,000 евро.
Доход от инвестиций в болгарскую недвижимость напрямую зависит от суммы первоначального капитала. При оптовой покупке (например, десятка апартаментов) на этапе строительства можно договориться о скидках до 20 %, плюс рост цен на 10–15 % в год за время строительства. В результате через год после покупки и возведения дома апартаменты в нем можно продать на 25–40 % дороже. Приобретая одну квартиру, такой прибыли ждать не стоит; максимум – 10–15 %. Кроме того, размер дохода зависит от месторасположения жилья. На первой линии у моря объектов остается все меньше, цены на них растут быстрее. Предложений на расстоянии 500 – 1,000 метров от побережья гораздо больше, но динамика – не такая впечатляющая. Все вышесказанное, кстати, относится и к горнолыжным курортам: чем ближе к подъемникам, тем отдача от инвестиций больше.
Рассчитывать на высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду не стоит. Сегодня покупательная способность большинства болгар сильно отстает от роста цен на недвижимость, поэтому максимум, на что можно рассчитывать, – это 6–7 % годовых, если сдавать жилые апартаменты, и 10–13 % – если речь идет об офисной недвижимости. Многие девелоперы при продаже квартиры не только предложат рассрочку по оплате, но и возьмут все управление вашей недвижимостью на себя, подыщут арендаторов (естественно, за процент, правда, небольшой). Ну а после нескольких лет сдачи объекта в аренду, его можно очень выгодно продать. Один нюанс может заставить потенциального инвестора не спешить с покупкой: расходы на оформление покупки жилья в Болгарии – одни из самых высоких в Европе.
Панама и Доминиканская республика
Актуальным направлением для инвестиций на международном рынке недвижимости сегодня многие называют страны Карибского бассейна – Панаму и Доминиканскую республику.
"Панама переживает настоящий строительный бум и является, по нашему мнению, самой горячей точкой для инвестиций в недвижимость. Количество новых проектов жилых, гостиничных и офисных небоскребов превосходит все мыслимые пределы, При этом цены – более чем умеренные", – уверяют местные риэлторы. Новые апартаменты стоят от $100,000 (две-три комнаты площадью 100–120 м). За $150,000 можно купить трехкомнатную квартиру в центре города. Сделка по приобретению нового жилья оформляется в течение двух недель, а если покупаете на вторичном рынке – около месяца. Расходы на нотариуса составят около $100, плюс пошлина и госсборы. Все вместе – не больше $2,000.
При покупке панамской недвижимости можно рассчитывать на льготы. Сделки на сумму до $100,000 попадают под безналоговый 15-летний период, от $100,000 до $250,000 – 10-летний. После его окончания необходимо будет платить налог на недвижимость (1–2 % от стоимости жилья).
В 2007 году цены в Панаме выросли на 30–40 %. Хороший инвестиционный вариант: купить квартиру (дом), сдавать ее в течение двух-трех лет, а потом продать. В этом случае можно рассчитывать на удвоение первоначальных вложений. Апартаменты около моря можно сдать за $600 в месяц; элитное жилье стоит дороже. Есть и еще одна причина для покупки здесь жилья: владельцы недвижимости автоматически получают панамский паспорт, что дает возможность безвизового въезда в более чем 40 стран, включая страны ЕС.
Ситуация на рынке недвижимости Доминиканской республики аналогична, хотя цены немного ниже. Есть объекты дешевле $60,000. Но с инвестиционной точки зрения в Доминикане выгоднее приобретать дорогие элитные объекты, так как их ликвидность выше, а цена растет быстрее.
"В Панаме можно покупать жилье и в центре города, и на побережье. В этой стране намного выше уровень жизни, более развитая инфраструктура и более лояльные условия для ведения бизнеса, чем в Доминикане. Последняя, скорее, предназначена для отдыха", – считает Владимир Г., уже пять лет занимающийся бизнесом в этом регионе. Кроме того, в Доминикане у владельцев жилья могут возникнуть проблемы, связанные с регистрацией собственности (титула). "Де юре" каждый владелец должен иметь титул собственника и оформить его в госорганах, но "де факто" так происходит не всегда. Многие продают участки без титула, и у нового владельца могут возникнуть проблемы вплоть до потери права собственности на купленное жилье. Поэтому крайне важно заручиться поддержкой опытных юристов еще на этапе выбора объекта недвижимости и оформления сделки. Стоимость таких услуг – 1–2 % от цены жилья.
Северный Кипр
Северная часть Кипра, где обосновалась Турецкая республика Северного Кипра (ТРСК), долгие годы оставалась вне поля зрения инвесторов. Раздел острова произошел в 1974 году, после ввода турецких войск. С 1975 году управление данной территорией перешло к самопровозглашенной ТРСК. В 2004 году Республика Кипр вошла в Евросоюз, а Северный Кипр так и остался непризнанным мировым сообществом. Именно политическая неопределенность статуса этой части Кипра пугает инвесторов.
Многие греки-киприоты по-прежнему рассчитывают вернуть принадлежавшие им до 1974 года земли. Один из них, Мелетис Апостолидес, в 2004 году подал в Верховный суд Великобритании иск с требованием вернуть принадлежащий ему участок, выкупленный семьей Орамса. Однако суд вынес вердикт: ни британские, ни кипрские, ни какие-либо другие суды ЕС не имеют юрисдикции над севером острова. Греку было отказано в удовлетворении иска, а продавцы жилья из Северного Кипра начали заманивать покупателей.
"Доход от сдачи недвижимости в аренду составляет около 10 % в год. Нехватка мест в отелях Северного Кипра обеспечивает высокие показатели доходности от сдачи недвижимости в аренду. За последние три года цены на "квадраты" заметно выросли, но их стоимость все еще на 50 % ниже, чем в Южном Кипре. Это дает надежду на стабильно высокий рост. Местный рынок жилья привлекает крупных иностранных инвесторов", – так выглядят аргументы продавцов в рекламных проспектах. По слухам, даже Роман Абрамович польстился на кипрские красоты и вложил деньги в строительство курортного комплекса общей стоимостью в $30 млн в городе Арапкой в провинции Кирения.
Для тех, кто пока не стал олигархом, есть бюджетные предложения. Элитные трехкомнатные квартиры в местечке Доанкей (78 м) предлагают за $64,000, а квартиры в Фамагусте (65 м) – за $49 900. Причем всего в одном километре от пляжа. Сегодня, когда британские и немецкие инвесторы приезжают все реже, выбор достаточно обширен.
Несмотря на привлекательность цен, к инвестициям на Северном Кипре следует подходить с осторожностью. "Мы бы не рекомендовали вкладывать деньги в недвижимость на политически нестабильных территориях. Уровень рисков в районах Северного Кипра не понятен. Местная недвижимость, вероятно, будет и дальше дорожать, но никто не даст гарантий, что ее удастся продать", – предупреждают юристы. Если власти обеих частей острова не договорятся и не урегулируют затянувшийся конфликт, крайними действительно могут оказаться иностранные владельцы недвижимости.
Турция и Греция
С точки зрения вложений в недвижимость очень интересна Турция. Неслучайно в этот регион потянулись крупные российские застройщики. Турецкий рынок демонстрирует до 20 % прироста в год. Обладатель $150,000–200,000 может на выбор приобрести апартаменты, таунхаус или виллы в районе Антальи, Кемера, Белека и Сиде. Например, квартира площадью 60 м обойдется в $37,500, а красивая вилла в 200–400 метрах от моря площадью 140 м – в 100,000–150,000 евро. Недвижимость здесь дороже, чем, допустим, в Болгарии, но природные условия, климат и устоявшаяся инфраструктура популярных курортов притягивают многих россиян. Кроме того, местное правительство вводит квоты на строительство вдоль Средиземноморского побережья для сохранения природного ландшафта, что также обеспечит рост цен на объекты, уже запланированные к строительству. Впрочем, многие эксперты осторожничают в оценках перспектив страны, уверяя, что заезженное туристами направление уже не будет пользоваться спросом и местное жилье упадет в цене.
В Греции перспективна покупка не домов, а земель под застройку. Здесь – прекрасный климат, Средиземное и Ионическое моря, великолепная экология, прекрасная инфраструктура. Вы покупаете землю, а местный застройщик предлагает вам все услуги по проектированию и возведению. Строительство дома обычно длится не более 10 месяцев. Готовую недвижимость – виллы и дома – не составляет труда продать и получить гарантированную прибыль на вложенный капитал – 20 %. Особенно популярны пригороды Афин, Пелопоннес, Халкидики, острова – Родос и Крит. Что касается цен, то в континентальной Греции и на островах стоимость дома площадью 65–110 м составляет около 100,000–200,000 евро. В эту сумму можно уложиться и при покупке апартаментов площадью 70–100 м на Крите. Лучше отдавать предпочтение новостройкам, расположенным в охраняемых, огороженных комплексах; желательно – с собственной инфраструктурой (бассейны, ресторан, бар и минимаркет). Обычно такие комплексы расположены вблизи курортных мест.
Израиль
Ипотечный кризис достиг и берегов Израиля. 2008 год был для местных продавцов жилья не самым лучшим. Ценами на недвижимость здесь заправляют иностранцы, в основном – французы и англичане, имеющие еврейские корни. Последние пять лет они активно скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате. С усилением экономического спада в Европе покупатели ушли с рынка. В сложившейся ситуации инвесторам сложно оценить местный потенциал. Эксперты израильского объединения оценщиков недвижимости говорят, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и снизятся на 5–10 %.