Квартира может быть обременена правами арендаторов или находиться в залоге у банка. Поэтому обязательно интересуйтесь историей квартиры. Если ее часто продавали и покупали, постоянно менялись жильцы и собственники, – не соглашайтесь на покупку. Будет очень трудно понять, не нарушены ли чьи-то права с момента приватизации или наступления другого первичного права (покупки у застройщика). Не забывайте, что успешные мошенники – люди умные и законы знают не хуже юристов. Они часто действуют через посредников или используют просроченные доверенности. Всегда будьте бдительны. Обязательно проверьте, кто стоит за посредником и в порядке ли документы; узнайте, не отозвана ли доверенность на право ведения сделок от чьего-либо имени. Сделать последнее просто – достаточно позвонить нотариусу, выдавшему бумагу (его имя, адрес и телефон конторы указаны в документе).
Пример...
Георгий и Ирина Роднянские собрались покупать загородный дом. Вскоре недвижимость, соответствующая их высоким требованиям, нашлась. Владельцем представился Игорь Турищев. Он объяснил, что дом принадлежал его покойному отцу, но время смерти не уточнил. Сказал лишь, что документы еще до конца не оформлены. Сославшись на это, Игорь объяснил невозможность срочного оформления сделки, но предложил покупателям внести залог – некий процент от стоимости жилья и начать там ремонт. Георгий и Ирина отказались и правильно сделали. Потому что у Игоря был брат Андрей, также претендовавший на дом, причем полностью, а не на его часть. В итоге суд выиграл Игорь, а Андрею досталась другая, равноценная по стоимости, часть наследства. Однако гарантировать такой исход дела никто не мог; вернул бы Игорь задаток или нет – большой вопрос. Более того, поскольку право собственности на дом не было бы оформлено на Ирину и Георгия, они не смогли бы требовать через суд возмещения средств, потраченных на неотъемлемые изменения в доме (ремонт), – в чужое жилое помещение таковые вносить нельзя.
Правила покупателя недвижимости
Постоянно работайте с бумагами на квартиру, просматривая все имеющиеся и требуя недостающие. Проверяйте все правоустанавливающие документы на квартиру – они непременно должны быть на руках у собственника.
Подлинности справок и правдивость продавца проверяйте через ЕГРП – там хранится вся нужная информация.
Список всех лиц, которые некогда были зарегистрированы по интересующему вас адресу, также можно установить через домовую книгу, взяв расширенную справку.
Не пренебрегайте возможностью узнать что-то интересное и важное, пообщавшись с соседями. Нередко информация, полученная от них, не менее ценна, чем содержащаяся в документах.
Однако…
Как бы тщательно ни проверялись документы на квартиру, рано или поздно вы все же можете оказаться на улице – без денег и без квартиры. Таковы законы вторичного рынка. Поэтому подстраховаться не помешает – в прямом смысле слова. Защитить свои права на квадратные метры позволяет страхование титула. Даже если суд лишит вас прав на недвижимость, вы сможете обратиться в страховую компанию, и она компенсирует убытки.
Полис страхования обычно стоит 0,5–1 % страховой суммы. Существуют разные тарифы, они зависят от срока страхования, благонадежности квартиры, самой страховой суммы и многих других нюансов. Однако это в любом случае не так уж дорого: за "однушку" в Москве, которая пару раз меняла собственников, надо платить $1,000–1,500 в год. Через три года, когда истечет срок давности, можно будет прекратить выплаты и отказаться от страхования.
Общение со страховой компанией – тоже наука. В частности, не имеет смысла утаивать какие-то сведения, увеличивающие риски. Если они станут явными, договор будет прекращен. Кстати, здесь кроется еще один неплохой способ проверить благонадежность квартиры: предоставив страховой компании максимум информации, вы можете получить отказ в оформлении договора. Это хороший повод задуматься: а не стоит ли отказаться от сделки, если вероятность наступления страхового случая настолько велика, что страховщик отказывается от ваших денег.
Необходимо внимательно прочесть договор и неукоснительно соблюдать его пункты, все до мелочей. Иначе велика вероятность того, что страховая компания найдет предлог отказать в выплате при наступлении страхового случая.
Первичный рынок
Про риски покупки квартиры в новостройке мы уже говорили выше. Основные из них – долгострой или банкротство застройщика, при наступлении которых вы можете потерять деньги. Существует и еще один риск, способный изрядно подпортить вам впечатление от покупки жилья. В Москве и других крупных городах оно стоит очень дорого – тем обиднее получить взамен денег квартиру, едва ли пригодную для проживания. Меж тем некачественное строительство, брак – очень актуальная проблема, с которой может столкнуться каждый покупатель и инвестор. Жить в такой квартире, а тем более продать ее будет сложно. Как себя обезопасить?
Совет первый: будьте реалистами
Приобретая квартиру на этапе строительства, вы не можете быть уверенными в том, что качество именно вашей квартиры будет идеальным – к сожалению, таковы реалии современного строительного рынка в России. Поэтому, если речь не идет о покупке элитного жилья, всегда оставляйте деньги на ремонт. Конечно, можно судиться с застройщиком, пытаться вернуть кровные, компенсировать затраты или вовсе отказаться от жилья. Но никто не станет отрицать, что, прождав пару лет квартиру, хочется в нее вселиться, причем как можно скорее. Так что на всякий случай будьте готовы к затратам на ремонт.
Пример...
Антон Ежов приобрел трехкомнатную квартиру в Подмосковье. Денег на ремонт оставалось, что называется, в обрез, но должно было хватить. При условии, что не надо достраивать помещение своими силами. А как раз это и пришлось делать: квартира встретила Антона огромными дырами, отсутствием одной стены и вывернутым наизнанку окном. "Минимальным ремонтом не обойтись", – понял хозяин. Но он и представить себе не мог, во что обойдется устранение недостатков и строительного брака! "Уйдет почти половина стоимости квартиры", – заявил приглашенный Антоном сметчик. Антон решил защищаться и пошел к подрядчику. Но его представители, с готовностью выслушав претензии, произнесли заученную речь: "Не будет подписан акт приема-передачи, ключей не получите еще года два!" Беременная жена Антона Марина попросила не скандалить: деньги на ремонт дал ее отец, человек состоятельный. Но ведь такие понимающие и обеспеченные родственники есть не у всех. А вот уверенность в бесперспективности суда с застройщиком, напротив, характерна для большинства. И зря!
Совет второй: Пишите письма
Даже если у вас есть лишние деньги и вы планируете устранять недостатки помещения самостоятельно, все равно обратитесь к девелоперу с письмом и потребуйте ликвидировать брак в разумные сроки. Особенно это актуально для тех, кому застройщик позволил начать ремонт раньше, чем было полностью закончено оформление прав собственности. Приступая к работам, вы, возможно, обрекаете себя на многолетние судебные тяжбы. Обнаружив самый кошмарный брак и придя в суд, вы услышите вполне справедливое возражение застройщика: мол, вы сами начали ремонт раньше срока, лишив его возможности устранить недостатки и ликвидировать недоделки.
Тем, кто хочет во что бы то ни стало получить компенсацию за локальный недострой в том или ином виде, сложнее. У застройщика может оказаться очень грамотный и хитрый адвокат, который будет запугивать покупателей, обещая им самые нерадостные перспективы в виде признания договора соинвестирования недействительным. Но слушать бойкого сутягу не стоит: требовать ликвидации брака при строительстве все равно нужно. Велика вероятность, что дело и до суда-то не дойдет, потому что любой застройщик понимает – ваши шансы выиграть велики.
Итак, для начала не пренебрегайте возможностью внимательно осмотреть помещение. Это вам предложат (по крайней мере, должны предложить) во время подписания акта приема-передачи помещения. Среди прочих документов будет дефектная ведомость: в ней нужно зафиксировать все конструктивные недостатки квартиры. Если существуют некие скрытые дефекты, известные лишь застройщику или его представителю, вас обязаны о них уведомить с занесением данной информации в упомянутую ведомость. Такие недостатки должны быть устранены, причем в срок, оговоренный с девелопером и владельцем квартиры. Ни о каких двух годах и речи быть не может! Правда, сроки выполнения работ могут затянуться: многие компании берут клиентов измором, давая понять, что проще самостоятельно устранить дефекты, чем ждать у моря погоды. В этом случае разумно напомнить застройщику, что за каждый день задержки сроков строительства (к ним относится устранение брака) вам положен компенсация в размере 3 % от стоимости квартиры. Быть может, это подстегнет девелопера к действиям. Обращайтесь к нему письменно, отправляя заявление заказным письмом, или отдавая ответственному лицу лично в руки под расписку. Потом ждите 20 дней. Если придет отказ или последует молчание, обращайтесь в суд.
Совет третий: Помните о своих правах
Если строители хорошо подготовились к встрече с вами и скрыли существенные недостатки помещения, а вы подписали акт приема-передачи, не паникуйте: обнаружив брак позднее, вы все равно сможете обратиться в суд. Только обязательно фиксируйте все недоделки на бумаге в присутствии экспертов. Иначе хитрый застройщик свалит вину на вас: якобы именно вы проводили ремонт с нарушением технологии.
Совет четвертый: закон на вашей стороне
Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" способен отстоять интересы покупателей жилья. В случае приобретения некачественной квартиры он позволяет требовать безвозмездного устранения барка, соответствующего его размерам, уменьшения стоимости объекта или возмещения понесенных расходов по ликвидации недоделок. Застройщика это не устраивает? Тогда вы можете вообще отказаться от исполнения договора, то есть не принять квартиру и потребовать полного возмещения убытков. Для этого также следует отправить застройщику письмо с заявлением о нежелании принимать квартиру в существующем виде. В течение 20 дней девелопер обязан вернуть вам всю сумму, указанную в договоре, а также проценты: тем, кто покупал жилье по Закону № 214 – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день пользования денежными средствами, начиная со дня их внесения на счет застройщика. Всего – более 30 % годовых в рублях.
Совет пятый: Привлекайте экспертов
Подавая иск в суд, готовьтесь к судебной строительной экспертизе. Она докажет, что речь идет именно о браке и недоделках в вашей квартире. Брак – не просто щель в стене, а несоответствие помещения конкретным ГОСТам и СНИПам. Важно, чтобы для суда было очевидно – они возникли в процессе строительства, а не вашего ремонта.
Однако вскрыться недостатки могут не сразу. Для этого существует гарантийный срок – 5 лет для "дольщиков", 2 года – для тех, кто оформлял договор купли-продажи (статья 737 ГК РФ). По истечении названного срока можно воевать только за устранение очень серьезных недостатков. Успех ждет вас лишь в том случае, если вы докажете, что предпосылки для возникновения некого конструктивного дефекта возникли до момента передачи вам квартиры.
Тем, кто устраняет брак самостоятельно и хочет требовать компенсацию, необходимо хранить все сметы и чеки. У этого варианта есть один существенный недостаток: суд, даже если согласится с необходимостью выплатить вам компенсацию, рассчитает стоимость материалов по среднерыночным показателям. Так что, если вы затеяли дорогой ремонт, имейте в виду – целиком его вам не оплатят. Можно составлять отдельные сметы на виды работ по устранению имеющегося брака. Это упростит работу суда и увеличит ваши шансы на победу.
Совет шестой: заявляйте обдуманные требования
Федеральный закон от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" позволяет требовать от застройщика компенсации убытков, вызванных задержками строительства и браком. Но в России такие выплаты совершаются редко и представлены весьма скромными суммами. Это касается как морального ущерба, так и трат, вызванных долгостроем, браком и прочими огрехами девелопера. Например, вам пришлось снимать квартиру. Вроде, можно потребовать возмещения понесенных убытков. По сути – да. Но только если удастся доказать необходимость найма жилой площади. Поэтому арендуйте квартиру по всем правилам, с полным пакетом необходимых документов, регистрируйтесь в органах милиции по месту временного проживания. И так поступайте во всем, за что потом планируете требовать компенсацию.
3. Аренда
Инвесторам надо помнить, что доход от вложений в недвижимость можно получать, не только перепродавая ее, но и сдавая квартиры или дома в аренду. Обычно в наем отдают второе жилье, хотя некоторые люди покупают квартиры именно с целью заработка на аренде. Однако "чистая" аренда вряд ли принесет вам значительный доход.
Начнем со спроса и предложения. С одной стороны, желающих снять квартиру в период финансового кризиса должно стать больше. Ведь ожидается большой спад на рынке купли-продажи жилья. Сворачивание банками ипотечных программ тоже даст наймодателям дополнительную клиентуру. Но рост спроса едва ли позволит поднять цену на сдаваемое жилье: с начала 2009 года количество выставленных на аренду квартир сильно увеличилось. Инвесторы, которые ранее приобретали недвижимость для перепродажи, сегодня, в условиях стагнации, не желают фиксировать убытки и намерены дождаться очередного всплеска цен. Определенный доход они получат уже сегодня, пустив нанимателей. Кроме того, приезжие, работавшие в Москве по контракту и лишившиеся места из-за сокращения штата, освободили съемное жилье и отправились домой. Все это привело к всплеску предложения и падению ставок. Наибольшая коррекция наблюдается в секторе бизнес-класса и "элиты" – здесь цены могут снизиться на 30–70 %. Это не означает, что сдать элитную квартиру невозможно – при разумном подходе и готовности к торгу владелец найдет жильцов без проблем. Особенно в популярных центральных районах – Арбат, Остоженка, Тверская, Чистые и Патриаршие пруды. Здесь же, кстати, и ставки самые высокие – порой более $20,000 в месяц.
Как увеличить свои шансы найти нанимателя и сдать квартиру по высокой цене? На самом деле все довольно легко. Главное – не переоценивать имеющееся жилье. За однушку без ремонта и телефона в старом панельном доме на окраине Москвы не надо требовать 30,000 руб. в месяц. Вероятно, вам необходимо именно столько, но нанимателям в обмен на такую сумму необходимо предоставить совсем другое жилье. У вас его нет. Правильнее всего будет с самого начала адекватно оценить квартиру и быть готовым сделать небольшие скидки. Ведь лучше сразу сдать жилье за 20,000 руб. (годовой доход – 240,000 руб. без учета налогов), чем шесть месяцев искать арендаторов, готовых переплачивать. Упущенная прибыль и расходы на содержание квартиры – плата за отсутствие ценовой гибкости.
Сделав косметический ремонт и обставив квартиру недорогой новой мебелью, скажем, из IKEA, и простой бытовой техникой, можно смело поднимать цену на 10–20 %. Дорогой или эксклюзивный ремонт способен увеличить месячную аренду на 30–50 %. Мнение "пусть жильцы сами делают ремонт и покупают все необходимое", как правило, приводит к снижению доходности и долгим поискам клиентов.
В погоне за прибылью не стоит забывать и о рисках данного бизнеса. Вот советы, следование которым позволит избежать неприятных ситуаций, сохранить квартиру и доход.
Один из распространенных вариантов обмана – незаконная субаренда, то есть передача жилья арендатором третьим лицам (часто – по поддельным документам). "Отправляясь в длительную командировку, я сдал свою квартиру одному человеку – всего на два месяца. Когда вернулся, обнаружил там совсем других людей, которые заявили, что мой арендатор сдал им квартиру на полгода, взяв с них плату сразу за весь срок", – рассказывает Владимир П. Вмешавшиеся правоохранительные органы, конечно, помогли владельцу квартиры отстоять его права, но нервов было потрачено немало. Во избежание таких ситуаций необходимо заключать договор с нанимателем. Если в нем не прописано право субаренды, арендатор не сможет "пересдать" квартиру кому-то еще. В случае обмана так будет проще выселить непрошеных гостей.
Бывает и хуже. Недобросовестный наниматель может попытаться продать вашу квартиру, воспользовавшись поддельными документами. Такое случается не часто, но опасаться все равно стоит. Конечно, сделка, осуществленная мошенниками, не будет признана действительной и жилье вы не потеряете, но нервов, сил и времени потратите немало. Чтобы не пасть жертвой преступников, не отдавайте документы на квартиру и свой паспорт арендаторам: покажите их при оформлении сделки найма в доказательство своей честности, и все. Желательно раз в месяц проверять, действительно ли в квартире живут люди, которым вы дали ключи. Попросите соседей время от времени контролировать ситуацию.
Порча имущества наймодателя – весьма распространенная проблема. В договоре нужно отдельным пунктом прописать меру ответственности нанимателя за нанесение имущественного ущерба. Если вы не хотите после выезда жильцов обнаружить следы мамаева побоища, составьте список вещей – мебели, техники, посуды, домашнего текстиля с дефектами, – опишите ремонт и обяжите арендаторов поддерживать в квартире чистоту и порядок. Не желаете плохих запахов, подранных обоев и следов когтей на обивке мебели? Вносите в контракт запрет на домашних животных или требование об устранении последствий их содержания в квартире.
На каждого мудреца, как известно, довольно простоты. Какой бы полный контракт вы ни составили, натворив дел, наниматель может просто сбежать из квартиры. "Мой арендатор залил соседей: у них отклеились обои и испортился навесной потолок, а у меня вздулся паркет и пожелтели стены возле плинтусов. Оплачивать последствия своих подвигов жилец отказался. Через какое-то время он смылся из квартиры. По месту прописки я его не нашел – затерялся человек в огромной Москве. Пришлось из своего кармана оплачивать оба ремонта", – рассказал один из горе-арендодателей. Лучше за свой счет застраховать ответственность перед третьими лицами (соседями и т. д.) при эксплуатации квартиры. Если судьба подкинет такой "сюрприз", платить по счетам будет страховая компания.
Деньги от арендатора необходимо получить вперед. Порой недобросовестные наниматели просят отсрочить платежи на один-три месяца, а по истечении указанного срока исчезают. Паспортные данные ничего вам не дадут – немногие сейчас живут по месту прописки. И на милицию надежды мало: скорее всего, заявление у вас не примут.
Крупные мошенники – птицы редкие, а мелких – сколько угодно. Потому что обмануть в мелочах проще. Чтобы после выезда квартиросъемщиков не обнаружить телефонные счета на десятки тысяч рублей, берите залог в размере месячной платы, а перед его возвратом уточните, нет ли на квартире долгов. Неплохо заблокировать на телефоне "восьмерку". Впрочем, с современными средствами связи вполне можно обойтись и без нее.