Риски могут быть следующие. Платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату, он только увеличивает ее размер. Договор аренды, который устанавливает в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей, может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В связи с этим необходимо разделить арендную плату и коммунальные платежи.
В заключение отметим, что в рассматриваемой ситуации компаниям, безусловно, приходится учитывать спорную позицию в отношении учета коммунальных платежей, а также возможные риски, связанные с той или иной схемой оптимизации. При этом от того, какой порядок расчетов за коммунальные услуги согласовали арендатор, арендодатель и поставщики коммунальных услуг, зависит состав их доходов и расходов, а также налоговый и бухгалтерский учет коммунальных платежей.
Рекомендации.
1. Без оказания коммунальных услуг договора аренды или купли-продажи помещения под магазин не бывает.
2. В договоре необходимо указать существенные условия, свойственные договору оказания услуг.
3. При оформлении договора оказания услуг необходимо большое внимание уделять вопросам налогообложения.
3.4. Вывоз твердых бытовых отходов
Для работающего магазина очень важно заключить договор вывоза твердых бытовых отходов.
Однако если ваши отношения с отходами заканчиваются в момент их перемещения в мусорный бак на улице (а именно так и бывает у "офисных" компаний), то вносить плату за размещение отходов вы не должны. Как неоднократно разъяснял ВАС, "размещением отходов" по смыслу природоохранного законодательства может заниматься только специализированная организация, которая владеет предназначенными для размещения отходов объектами (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.03.2009 № 14561/08, от 20.07.2010 № 4433/10, от 12.07.2011 № 1752/11).
Однако если магазин по договору аренды должен вывозить бытовые отходы самостоятельно или если помещение находится в собственности и магазин их вывозит сам, то необходимо заключить соответствующий договор на вывоз твердых бытовых отходов.
Выполнение природоохранных требований (внесение платы, сдачу отчетности и т. д.) контролирует Росприроднадзор.
Согласно ст. 8.2 КоАП РФ несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, накоплении, использовании, обезвреживании, транспортировании, размещении и ином обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Соответственно, чтобы избежать ответственности, необходимо вывозить бытовые отходы.
Для этого нужно заключить договор оказания услуг. В договоре оказания услуг компания или предприниматель должны предусмотреть существенные условия. Существенными условиями являются:
♦ условия, определяющие конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
Не являются существенными условиями:
♦ условие о цене оказываемых услуг. При отсутствии в договоре такого условия цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).
Однако для вывоза твердых бытовых отходов рекомендуется закрепить в договоре стоимость, порядок изменения стоимости.
Кроме того, в договоре целесообразно определить места для складирования и хранения бытовых отходов, кто закупает металлические контейнеры, устанавливает бетонные плиты и ограждения для складирования твердых бытовых отходов. Также важно определить, какая сторона будет следить за состоянием контейнеров, принимать меры по ремонту и замене контейнеров, непригодных к эксплуатации, осуществлять их санобработку.
В договоре необходимо определить, какие отходы будут складироваться. Важно установить, может ли магазин складировать крупногабаритные отходы, строительные отходы, ветки после обрезки деревьев, листьев во время листопада в контейнеры для ТБО. Обычно такие отходы вывозятся за отдельную плату. Кроме того, не допускать выливания жидких отходов в контейнеры для ТБО. Также важно, как мусор будет храниться. Накопление может осуществляться в коробках, целлофановых пакетах и прочей таре. Вынос отходов осуществляется непосредственно в бункер спец-автомобиля в дни, утвержденные сторонами соответствующим графиком.
Обратите внимание, что в отношении твердых бытовых отходов могут возникнуть риски в части налогообложения.
По мнению контролеров, вывоз мусора – обязанность исключительно муниципальных служб, поэтому такие затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль.
Однако суды в данной ситуации поддерживают компании. Как правило, муниципальное законодательство предусматривает обязанность организаций, осуществляющих эксплуатацию зданий, соблюдать специальные требования в области охраны окружающей среды и здоровья человека. К примеру, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона Московской области от 29.11.2005 № 249/2005-ОЗ "Об обеспечении чистоты и порядка на территории Московской области" компании, осуществляющие свою деятельность на территории Московской области, обязаны регулярно осуществлять вывоз мусора с целью его утилизации и обезвреживания. Соответственно, расходы, связанные с вывозом мусора, являются для организаций обязательными в силу закона и могут учитываться при налогообложении прибыли. Такие выводы содержатся в Постановлении ФАС Московского округа от 25.05.2011 № КА-А41/4670-11.
Рекомендации.
1. Установите в договоре, каким образом будет осуществляться услуга по вывозу мусора.
2. Предусмотрите в договоре особые условия, например, график вывоза отходов, изменение стоимости, складирование отходов.
3.5. Что важно при планировке магазина?
Планировка магазина очень важна. И ее лучше начать с витрины, ведь если по одежде встречают человека, а по уму провожают, то магазин встречает вас именно витриной. Последняя должна отражать общую концепцию магазина. Если вы продаете шило, то на витрине не должно быть представлено мыло, как бы креативно оно ни смотрелось.
Идеальным решением для магазина является помещение квадратной или прямоугольной формы. Главное, чтобы прямоугольник не был слишком вытянутым: оптимальным считается соотношение сторон 2:3 или 1:2 при высоте потолка 3,3 м.
В помещении для магазина не должно быть закоулков, лишних углов, узких мест, куда посетитель не может пройти при всем своем желании.
Помимо формы помещения на удобство магазина влияет способ размещения торгового оборудования.
Планировка торгового зала может быть линейной ("решетка"), боксовой ("петля"), выставочной или произвольной. Выбор расстановки зависит от профиля торговли, ценового сегмента и особенностей целевой аудитории.
Линейная планировка очень проста, по такому принципу работают в основном продовольственные магазины. Все прилавки выстроены вдоль одной линии.
Но однообразие стеллажей и прилавков, выстроенных в одну линию, быстро утомляет посетителя. Оживить восприятие покупателя можно, используя оборудование разной конфигурации (по высоте, форме и внешнему виду).
Боксовая планировка представляет собой изолированные торговые секции, которые перетекают друг в друга. Торговое оборудование размещается так, что образует своего рода петлю, направляя посетителей по нужному маршруту и заставляя их обойти весь магазин. Яркий пример такой планировки – магазины IKEA. По тому же принципу организованы крупные торговые комплексы и мебельные центры.
Особенностью выставочной планировки является то, что стеллажи или прилавки, размещенные вдоль стен, дополняются островами с сопутствующим торговым оборудованием. Такими островами могут быть манекены, мебель, различные конструкции или сам товар.
Выставочная планировка традиционна для магазинов светильников и предметов интерьера, а также при продаже обуви и спортивных товаров. Преимущество такой экспозиции в том, что она не только привлекает внимание посетителей магазина, но и предоставляет свободный доступ к товару, позволяя осмотреть его со всех сторон.
Произвольный тип планировки идеален для небольших магазинов и бутиков. Здесь нет системности в расстановке торгового оборудования и движение покупателей по залу спонтанно и естественно. Такая непринужденная обстановка больше всего нравится посетителям.
Кроме того, очень важно спланировать магазин по правилу "золотого треугольника".
В мерчандайзинге есть правило "золотого треугольника", согласно которому при планировании магазина нужно задействовать следующие точки торгового зала: вход, самый продаваемый товар и кассу.
Эти точки образуют вершины "золотого треугольника", и чем больше пространства оказывается внутри треугольника, тем выше объем продаж в магазине.
Кроме того, при планировке магазина важно установить зону, где будет храниться продукция, проще говоря, складское помещение. Также может быть установлена и зона, в которой работники магазина будут отдыхать.
Важно уделить внимание и декоративным элементам, торговому оборудованию.
При планировании магазина важным аспектом является зонирование. Зонирование торговой площади должно ранжировать магазин на несколько отделов – новые коллекции, повседневная одежда, молодежный стиль. Такое расположение одежды позволяет лучше продемонстрировать товар, а значит, смотивировать клиента к покупке. Помимо торговой площади зонироваться должны и витрины в магазине. Наибольшим спросом среди покупателей пользуются полочки на уровне рук, затем на уровне глаз, минимально обращается внимание на нижние полки.
Рекомендации.
1. Если вы планируете открывать большой магазин или торговый комплекс, поручите выполнение плана профессионалам.
2. Если вы открываете маленький собственный магазинчик, то планировка торгового зала предполагает следующую последовательность шагов:
♦ разделение общей площади магазина по функциональности (на торговый зал и подсобные помещения);
♦ выделение основных зон торгового зала (входная зона, кассовая зона, площадь, занятая оборудованием, магистрали покупательских потоков);
♦ выбор схемы расстановки торгового оборудования;
♦ распределение товарных категорий.
3. Важно учесть факторы, учитывающие планировку магазина. К ним можно отнести:
♦ конфигурацию торгового зала;
♦ размещение входов и выходов;
♦ последовательность размещения отделов, секций и товаров;
♦ организацию покупательских потоков;
♦ способы выкладки товаров на торгово-технологическом оборудовании;
♦ систему установки оборудования и размещения узлов расчета;
♦ систему освещения в торговом зале;
♦ факторы, связанные с психологическими особенностями и другими составляющими природы человека.
4. Не нужно загромождать помещение оборудованием. Существует так называемый коэффициент оборудования к общей площади торгового зала.
Он рассчитывается следующим образом. Коэффициент установочной площади = установочная площадь (т. е. площадь, где будут прилавки / площадь торгового зала).
Под установочной площадью понимается та часть помещения, на которой расположено оборудование, столы.
Под площадью торгового зала понимается общая площадь помещения.
Коэффициент установочной площади показывает оптимальное соотношение той площади, на которой расположено оборудование, к общей площади всех помещений.
Оптимальная величина этого коэффициента находится в интервале от 0,25 до 0,35.
3.6. Осуществление ремонта в помещении магазина
Многие предприниматели и компании начинают создание собственного магазина с ремонта. Это, конечно, правильно. Ведь если помещение отремонтировано, то в нем приятно находиться; это будет создавать положительный имидж магазина.
Ремонт в помещении магазина возможно делать двумя способами:
♦ хозяйственным, т. е. своими силами;
♦ путем заключения договора подряда со специальной компанией.
Содержание и условия договора подряда будут зависеть от многих факторов, таких как объем необходимых
ремонтных работ, профессиональный уровень ремонтной бригады, сроки выполнения работ, цена и т. п. Существенными условиями будут следующие:
♦ условия, позволяющие определить конкретный вид работы (п. 1 ст. 702 ГК РФ);
♦ условие о начальном и конечном сроке выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).
Не являются существенными условиями:
♦ условие о цене работы. При отсутствии такого условия цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 1 ст. 709 ГК РФ).
Однако для целей ваших затрат цена будет играть огромное значение, поэтому необходимо ее определить заранее. Стоимость договора определяется либо в твердой цене, которая остается неизменной на весь период действия договора, либо в приблизительной (открытой) цене, которая может изменяться и подлежать уточнению в процессе выполнения работ.
Также необходимо указать объект недвижимости, подлежащий ремонту, его адрес и характеристику (фактическое состояние до начала выполнения работ); определить объем необходимых работ. Отметим, что в договоре можно предусмотреть возможность подрядчика привлекать для определенных видов работ субподрядчиков (при этом ответственность за действия субподрядчиков должен нести сам подрядчик) (ст. 732 ГК РФ).
Для согласования содержания работы в договоре необходимо указать наименование работ, которые будет производить подрядчик. Если содержание работы носит общий характер и включает в себя разные виды работ, то в договоре следует определить конкретный состав работ, подлежащих выполнению.
Существенным является вопрос о порядке предоставления стройматериалов. Нередко подрядчики сами приобретают необходимые материалы, предоставляя отчет заказчику. Однако заказчик вправе самостоятельно закупать и предоставлять материалы подрядчику. В этом случае именно заказчик будет нести ответственность за их качество. Если материалы окажутся некачественными или непригодными, то подрядчик вправе требовать их замены или даже приостановить работы на объекте, потребовав от заказчика возмещения убытков от простоя бригады (ст. 733–734 ГК РФ).
По окончании работ исполнитель (подрядчик) составляет акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 (далее – акт о приемке) и справку о стоимости выполненных работ и затратах по форме N° КС-3 (далее – справка о стоимости выполненных работ и затратах). Он же выставляет счет-фактуру на выполненные работы.
Если в магазине осуществляется перепланировка, то очень важно ее узаконить.
Для того чтобы узаконить перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки по месту нахождения помещения (например, жилинспекцию, отдел капитального строительства при администрации и т. д.).
Вам понадобятся технический паспорт жилого помещения (квартиры), поэтажный план и экспликация. Если данные документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, в таком случае в выданных вам инвентаризационных документах органы БТИ сделают отметку о произведенной самовольной перепланировке (так называемые "красные" линии).
Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки.
Проект перепланировки разрабатывается организацией или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам. Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).
Шаг 3. Подготовьте пакет документов и представьте его в орган, осуществляющий согласование перепланировки.
При обращении в указанный орган представляются, в частности, следующие документы:
а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
б) правоустанавливающие документы на квартиру:
♦ свидетельство о праве собственности, договор социального найма;
♦ выписка из домовой книги;
в) согласие всех собственников помещения или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;
г) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);
д) проект или эскиз перепланировки;
е) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);
ж) заключения компетентных органов (СЭС, пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления);
и) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.
Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании.
Орган, осуществляющий согласование, принимает решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе. Срок принятия этого решения может занять более месяца. Через несколько дней после принятия решение направляется заявителю.