в) хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всех участников ипотечного рынка;
5) страховые компании – компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Как правило, в роли страховщика на рынке ипотечного жилищного кредитования выступают организации, пользующиеся наибольшим доверием банка, выдавшего вам ипотечный кредит. Именно в процессе оформления ипотеки служащие банка настоятельно рекомендуют обратиться за помощью к его услугам либо включают подобного рода условие в договор. Попытка самостоятельно выбрать страховщика вряд ли увенчается успехом: достигнутые результаты будут далеки от желаемых. Кроме того, вы потратите много сил на переговоры и заключение договора со страховой компанией, а ваш кредитор в силу различных причин отклонит предложенного страховщика;
6) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
7) риелторские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
Функциями риелторов являются подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
8) инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
9) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа ипотечных банков, ссудосберегательных ассоциаций, стройсберкасс позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.
Помимо коммерческих банков, определенную роль в формировании дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие организации, создаваемые в настоящее время в соответствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кредиторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка РФ. Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее время не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществлен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разработки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).
Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, предоставляемых населению, для улучшения жилищных условий.
2.4. Оформляем ипотеку
Как уже ранее отмечалось, ипотечный кредит отличается от иных видов, как минимум, двумя особенностями: целевой направленностью и способом обеспечения. Именно они во многом и предопределяют порядок его оформления.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
1) подача заявления в банк (или иную кредитную организацию, обладающую соответствующим разрешением на проведение кредитных операций). На данном этапе вам надлежит внимательно изучить предлагаемые условия, оценить свои шансы, выбрать конкретную схему кредитования, подготовить необходимые и требуемые документы. Кредитор в свою очередь произведет оценку вашей платежеспособности. По ее результатам банк принимает решение в одобрении заявки и последующей выдаче кредита, либо, наоборот, в отказе в его оформлении;
2) поиск квартиры . С того момента как кредитор утвердил вашу заявку на получение кредита, вам необходимо в течение ближайших месяцев подобрать интересующую вас квартиру. Целесообразно это сделать до момента обращения в банк. Однако в этом случае вы должны быть абсолютно уверены в успехе задуманного вами мероприятия. Следует иметь в виду, что не каждый продавец будет согласен на продажу своей квартиры по ипотеке, так как существует ряд существенных особенностей, затрагивающих при этом его интересы;
3) извещение в кратчайшие сроки кредитора (банка) о результатах своих поисков . Здесь вы должны предоставить имеющуюся техническую документацию на выбранную квартиру, предварительный договор с ее продавцом, иные сведения, имеющие существенное значение для окончательного решения вопроса в предоставлении вам кредита. Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить. Целесообразно осуществлять оценку в составе комиссии оценщиков, в которой представлены как ваши, так и интересы банка. Кроме того, в состав ее участников должны входить и независимые оценщики. Однако на практике дела обстоят несколько иначе. Одни банки прибегают к услугам независимых оценщиков, заключая с ними разовые договоры на возмездное оказание услуг, другие наоборот, имеют в штате своих сотрудников аккредитованных оценщиков, которые оценивают все объекты недвижимости, приобретение которых кредитует банк;
4) утверждение кредитором выбранного предмета покупки после проведения оценки выбранной квартиры и соотношения ее рыночной стоимости с вашими платежными возможностями;
5) оформление и заключения кредитного договора (является основным этапом сделки). В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:
– предмет ипотеки;
– цена передаваемого в ипотеку помещения;
– существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
– размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
– срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
– указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
– требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
Договор об ипотеке является трехсторонним, включающим отношения купли-продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. Поэтому текст договора должен включать обязательства:
а) продавца по отношению к покупателю;
6) банка (иной кредитной организации) по отношению к покупателю;
в) покупателя по отношению к продавцу;
г) покупателя по отношению к кредитной организации.
Продавец и кредитная организация не связаны взаимными правами и обязанностями. В этом состоит особенность данного трехстороннего договора, что не всегда учитывается в практике составления договоров. Иногда они формулируются так, что обязательства покупателя перед продавцом трудно отличить от его обязательств перед банком (что может негативно сказаться на интересах последнего);
б) проведение расчетов с продавцом жилого помещения . Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи. В зависимости от банка деньги поступают продавцу квартиры по-разному: либо через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца. В отдельных случаях деньги по кредиту могут быть выданы на руки заемщику. В последнем случае заемщик должен предоставить кредитору извещение о получении денег адресатом (продавцом);
7) нотариальное удостоверение договора и его государственной регистрации (это завершающий этап оформления ипотечного кредита). Договор ипотеки подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариуса, удостоверяющего такого рода договоры, обычно выбирает банк.
Переход права собственности на недвижимое имущество происходит в момент государственной регистрации права собственности, а обременение недвижимости залогом – в момент государственной регистрации договора ипотеки. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Размер платы за государственную регистрацию приобретенного жилья на сегодняшний день составляет 500 рублей. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.
2.5. Обеспечиваем сохранность имущества
Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, и потому залогодатель всегда сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке.
В процессе пользования заложенной недвижимостью впредь до окончательного погашения кредита заемщик обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества.
Исправным состоянием называют состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится в неисправном состоянии. Следует подчеркнуть, что неисправность объекта еще не означает, что он не может выполнить заданные функции.
Работоспособным состоянием называют состояние объекта, при котором он способен выполнять заданные функции, сохраняя значения заданных параметров в пределах, установленных нормативно-технической документацией. Если хотя бы один из заданных параметров объекта, характеризующих способность выполнять заданные функции, не соответствует этим требованиям, то он находится в неработоспособном состоянии.
Поддержание имущества в исправном (надлежащем) состоянии обеспечивается залогодателем посредством его обслуживания. Благодаря ему осуществляется непрерывное использование имущества.
Главная задача ремонта состоит в устранении возникших отказов и неисправностей, т. е. в восстановлении работоспособного состояния вещи.
Текущий ремонт зданий и сооружений – периодически проводимые строительно-монтажные работы по частичной замене изношенных элементов зданий и сооружений в целях создания возможности дальнейшей эксплуатации ранее возведенных основных фондов. Например, к текущему ремонту жилого помещения относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт квартирной электропроводки, ремонт или замена поврежденного санитарно-технического оборудования, смена электроосветительной аппаратуры и т. д.
Капитальный ремонт зданий и сооружений – это строительно-монтажные работы, обеспечивающие частичную или полную замену изношенных конструкций или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим.
Для обеспечения сохранности заложенного имущества (в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий) заемщик обязан принимать меры, необходимые для предотвращения подобных явлений, а в случае, если последние неизбежны или произошли, – по ликвидации их последствий. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества заемщик обязан уведомить об этом кредитора.
2.6. Запрет ипотеки
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом:
1) земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);
2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома и квартиры;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.
Вместе с тем законодательство не исключает ситуации, при которых залог объектов недвижимости может быть запрещен. Следует отметить, что такого рода ограничения должны быть прямо предусмотрены законом. Не допускается ипотека недвижимого имущества граждан , на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Не входит в предмет ипотеки имущество , в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.
Не подлежат приватизации жилые помещения , предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Не подлежит ипотеке имущество , на отчуждение которого требуется согласие или разрешение органа государственной власти или иного органа, в чью компетенцию входит санкционирование подобного рода действий, при условии, что такого согласия получено не было и отказ был подтвержден судом. В частности, в целях защиты интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи заемщика органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу в ипотеку жилого помещения в котором проживают обозначенные лица. В случае, если такого рода согласия получено не было и урегулирование спорного вопроса в суде не произошло, обозначенное жилое помещение не может выступать в качестве предмета ипотеки.
3. Все, что вы хотели знать о кредитовании, но не у кого было спросить
3.1. Оформляем документы
Итак, после того как вы решили один из сложных вопросов кредитования (о целесообразности совершения покупки в кредит), определили свои финансовые возможности, проанализировали состояние рынка жилья, посоветовались и проконсультировались у многих знающих людей и решили сделать первый шаг на пути к кредиту, вам осталось только все правильно и юридически грамотно оформить. Сделаем этот шаг вместе.