Однако в большей степени любого кредитора будет интересовать не столько ваш возраст, сколько размер ваших доходов. Причем последний целесообразно подтверждать документально. При оформлении кредита вам необходимо предоставить справку с места работы о заработной плате и в ряде случаев подтверждение вашей платежеспособности налоговыми органами. При подтверждении доходов необходимо уточнять, какие конкретно требования предъявляет кредитор к документам, содержащим такого рода информацию. Например, кредитор в качестве подтверждения дохода может довольствоваться справкой налогового органа, либо ему может быть необходим весь комплект документов, речь о котором велась выше. В зависимости от степени вашего дохода в пропорциональной зависимости и будет отношение к вам в банке.
Требования к заемщику, помимо перечисленных выше, могут заключаться в требованиях к его минимальному трудовому стажу и месту расположения работы.
Кредитор – банк или иная кредитная организация, предоставляющие заемщикам в установленном порядке жилищные кредиты.
Кредитная организация – юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные законом.
Банк – кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Основными функциями кредитора являются:
1) предоставление кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
3) обслуживание выданных кредитов.
При оформлении жилищного кредита важно помнить то обстоятельство, что далеко не любая кредитная организация вправе заниматься подобного рода деятельностью. На осуществление операций по кредитованию кредитор как непосредственный субъект таковых должен обладать специальной лицензией . Лицензия оформляется и выдается Банком России. Сведения о возможностях и способностях кредитора должны быть в доступной и наглядной форме представлены потенциальному заемщику. В лицензии на осуществление банковских операций указываются банковские операции, на осуществление которых данная кредитная организация имеет право, а также валюта, в которой эти банковские операции могут осуществляться.
Лицензия на осуществление банковских операций выдается без ограничения сроков ее действия. Осуществление юридическим лицом банковских операций без лицензии влечет за собой взыскание с такого юридического лица всей суммы, полученной в результате осуществления данных операций, а также взыскание штрафа в двукратном размере этой суммы в федеральный бюджет. Взыскание производится в судебном порядке по иску прокурора, соответствующего федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на то федеральным законом, или Банка России.
Помимо лицензии в части кредитования, кредитор должен ознакомить клиента с условиями оформления и предоставления кредита . Последние, как правило, могут быть сведены к следующим пунктам:
1) требование подтверждения дохода заемщика;
2) минимальные и максимальные суммы кредитов;
3) возможность досрочного погашения и наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;
4) необходимость привлечения поручителей;
5) требования к заемщику (возраст, профессия, образование и т. д.);
6) наличие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (процедуры проверки платежеспособности).
1.5. Основания и условия получения кредита
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:
1) целевое использование;
2) обеспеченность;
3) срочность;
4) платность;
5) возвратность.
Перечисленные принципы фиксируются в качестве основных условий заключаемого кредитного договора.
Целевой характер кредита формирует его конкретную цель (покупку или строительство жилья). Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) процента по нему.
Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.
Обеспеченность кредита связана с необходимостью защиты интересов кредитора. Обеспеченность кредита находит свое применение в установлении условий о неустойке, залоге (в том числе и залоге недвижимости (ипотеки)), поручительстве. Отдельные кредиторы в целях создания максимально безопасных условий предоставления кредита предусматривают комбинированные способы обеспечения его возврата (например, залог и поручительство). Практика сложилась таким образом, что в качестве обеспечения жилищных кредитов выступает залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут использоваться в качестве залога.
Принцип срочности кредита отражает необходимость его возврата не в любое время, удобное для заемщика, а в точно определенный в договоре срок. Соглашением кредитора с заемщиком могут быть установлены различные сроки пользования и соответственно возврата предоставленного кредита. Вместе с тем в отдельных случаях законодательство устанавливает единые требования к сроку использования заемных средств. Например, при оформлении долгосрочной ипотеки заем может быть предоставлен не менее чем на три года.
Платность кредита предполагает не только передачу в срок полученной по кредиту денежной суммы, но и уплату определенного вознаграждения кредитору в той или иной форме. Складывающаяся в России практика показывает, что чаще всего в роли подобного вознаграждения выступает конкретный процент за пользование кредитом. Ставки процентов у различных кредиторов могут быть различными. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Возвратность кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. Возврат полученных по кредитному договору средств может осуществляться как по наступлении обусловленного в договоре срока посредством выплаты суммы, эквивалентной полученной ранее, так и в отдельные периоды в течение оговоренного в договоре срока. В последнем случае размер погашения будет исчисляться из соотношения срока действия кредитного договора и количества периодов погашения по нему.
Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья. Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).
В числе условий предоставления жилищного кредита принято говорить и о требованиях кредитора (банка) к приобретаемой квартире. Речь об этом велась в предыдущих разделах.
2. Что такое ипотека?
2.1. Сущность ипотеки
Важность, придаваемая сегодня проблемам жилищной ипотеки, предопределяется социальной, экономической и политической значимостью решения больного для России вопроса – обеспечения граждан жильем. Ипотека давно перестала быть просто одним из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств, она стала затрагивать не только частные интересы отдельных граждан и организаций, но и публичные – государства и общества в целом.
Связано это прежде всего с тем, что ипотека является одним из способов решения проблемы обеспечения конституционного права граждан на жилище, гарантированного ст. 40 Конституции РФ.
Ипотечный жилищный кредит – это предоставление гражданам денежного кредита для приобретения жилья под залог недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Ипотечный кредит выдается на длительный срок. При этом максимальные пределы законодательно не оговорены. Банковская практика на этот счет отмечает, что срок ипотечного кредитования не должен быть более 20 лет. Сразу же хотелось бы отметить, что ипотечный кредит отличается от обычного кредита двумя особенностями:
1) целевое назначение – предоставляется для приобретения жилья;
2) предмет залога – приобретаемое жилье.
Иными словами, ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости.
Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Жилой дом или квартира, приобретенные по договору ипотечного жилищного кредитования, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи.
Сумма ипотечного кредита , как правило, составляет не более 60–70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30–40 % его стоимости за счет собственных средств.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
2.2. Виды ипотечных кредитов
Выдаваемые на территории нашей страны кредиты под залог недвижимости неоднородны по своему содержанию. И если законодательно прописано лишь две разновидности ипотеки – в силу закона и по договору (в нашем случае они не имеют существенного различия), то на практике разнообразие предоставляемых кредитов призвано удовлетворить вкусы и потребности даже искушенных потребителей. Банковской практикой выработано несколько схем ипотечного жилищного кредитования, разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.
Традиционно на российском "кредитном пространстве" сложились следующие схемы ипотечного жилищного кредитования, в основу которых положен определенный порядок погашения полученного кредита:
1) кредит с постепенным увеличением выплат;
2) кредит с "шаровым" платежом;
3) двухшаговый ипотечный кредит;
4) ипотечные кредиты с участием.
И это при том условии, что не делается каких-либо разграничений относительно сроков предоставления кредитов, процентов по ним.
По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что в первые годы платежи меньше, а в последующие – возрастают.
Кредит с "шаровым" платежом предусматривает крупный итоговый "шаровый" платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования. Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность – когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивает в конце срока. Третий вариант – возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце выплачивается оставшаяся часть долга [1] .
Двухшаговый ипотечный кредит – это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.
Ипотечные кредиты с участием применяются в случаях кредитования покупки недвижимости, которую предполагается сдавать внаем. В такого рода случаях кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи предмета залога. Подобное возможно при условии, если есть соответствующая оговорка в кредитном договоре.
2.3. Ваши помощники на рынке ипотеки
Если вы определились с условиями получения ипотечного кредита, выбрали схему его реализации, то совершенно нелишним будет определиться с качественным и количественным составом лиц, от которых в дальнейшем зависит ваш путь к долгожданному жилью. Современный рынок ипотечного кредитования содержит большое количество субъектов, предлагающих (порой за смехотворные суммы) быстро и недорого оформить квартиру в кредит. Учитывая все нюансы, которые свойственны ипотеке, следует остерегаться ряда подобных заманчивых предложений. Безусловно, в выбранной вами схеме ипотечного кредитования состав помощников может отличаться от представленного ниже, однако в той или иной степени, присутствие каждого из них в отношениях по ипотечному кредитованию обязательно. Поэтому мы рассмотрим и отдельно обговорим функции, значение и степень участия в ипотечном кредитовании каждого.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
2) кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
а) предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
б) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
в) обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Основными кредиторами в ипотечном отношении, безусловно, являются банки. Однако в качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья. Кроме того, не исключено, что ипотечное кредитование смогут осуществлять ссудосберегательные кассы и потребительские кооперативы, страховые компании (в частности, в рамках схем "накопительного страхования жизни"), пенсионные фонды и т. д.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
3) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
а) рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
б) выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
в) привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
г) оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
Агентство по ипотечному кредитованию – профессиональный участник отношений ипотеки, который сделает за вас все необходимое для того, чтобы решить ваш жилищный вопрос: предложит квартиру в соответствии с вашими пожеланиями, оценит, предоставлять ли вам кредит, исходя из уровня ваших доходов, или нет, предложит наиболее привлекательную банковскую программу, поможет оформить все сопутствующие документы при покупке квартиры на кредитные деньги и решит ряд иных вопросов, о которых вы не знали;
4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
а) регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
б) регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;