Заемщик должен предоставить страховой полис и обеспечить явку поручителей и залогодателей для оформления договоров поручительства и залога в течение пяти рабочих дней с даты оформления кредитного договора. В случае неявки поручителей и залогодателей или непредставления страхового полиса банк письменно извещает заемщика о расторжении кредитного договора в одностороннем порядке (соответствующее условие предусматривается в кредитном договоре); кредитный инспектор производит корректировку информации в базе данных, делает соответствующую отметку в журнале регистрации кредитных договоров и подшивает оба экземпляра кредитного договора вместе с пакетом документов в дело отказов. Извещение заемщику направляется за подписью руководителя банка или другого уполномоченного лица с уведомлением о вручении. Процедура оформления договора поручительства аналогична процедуре оформления кредитного договора.
3.6. Предоставление кредита
Выдача кредита в рублях производится в соответствии с условиями кредитного договора как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем:
1) зачисления на счет заемщика по вкладу до востребования;
2) зачисления на счет пластиковой карточки заемщика;
3) оплаты счетов торговых и других организаций;
4) перечисления на счета гражданам-предпринимателям.
Выдача кредита в иностранной валюте производится только в безналичном порядке зачислением на счет по вкладу до востребования или счет пластиковой карточки заемщика, что должно быть предусмотрено в кредитном договоре.
В кредитном договоре должны быть указаны номер счета по вкладу или номер счета пластиковой карточки и учреждение Сбербанка России, в котором открыт этот счет. Выдача кредита путем зачисления на счета, открытые в других коммерческих банках, не производится.
Кредиты, за исключением кредитов на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, выдаются единовременно в полной сумме; выдача кредитов частями не допускается.
Выдача кредита на строительство или реконструкцию объектов недвижимости осуществляется двумя или более частями в течение двух лет от даты проведения первой операции по ссудному счету. Рекомендуется определять размер первой части кредита в пределах от 20 до 50 % суммы по кредитному договору. Каждая последующая сумма выдается только после представления заемщиком отчета об использовании предыдущей.
По истечении двух лет выдача кредита прекращается. При этом сумма договора уменьшается до фактически выданной.
При выдаче кредита наличными или путем оплаты счетов организаций, перечисления на счета граждан-предпринимателей заемщик должен получить кредит или первую его часть (на строительство или реконструкцию) в течение одного месяца от даты заключения кредитного договора. При неявке заемщика в течение месяца банк расторгает договор в одностороннем порядке. Кредитный работник производит корректировку информации в базе данных.
Если по кредитному договору предусмотрена выдача кредита (первой его части) путем зачисления на счет по вкладу или счет пластиковой карточки заемщика, кредитный инспектор не позднее следующего рабочего дня после полного оформления всех кредитных документов, включая регистрацию договоров залога, направляет в бухгалтерию распоряжение за подписью уполномоченного лица о зачислении (перечислении в другое учреждение Сбербанка России для зачисления) на соответствующий счет заемщика суммы кредита (его части).
К распоряжению прикладываются второй экземпляр кредитного договора и срочное обязательство (срочные обязательства). В распоряжении указываются полностью фамилия, имя, отчество заемщика; номер ссудного счета; номер счета по вкладу или счета пластиковой карточки и учреждении банка, в котором он открыт; сумма, подлежащая зачислению.
Далее кредитный инспектор составляет распоряжение за подписью управляющего отделением (или другого уполномоченного лица) и главного бухгалтера для передачи первых экземпляров кредитных документов (кредитный договор, график погашения кредита, срочное обязательство, договоры залога и поручительства, страховой полис) в отдел кассовых операций установленным порядком.
Далее кредитный работник:
1) проверяет правильность заполнения заемщиком заявления;
2) оформляет на заявлении распорядительную надпись на выдачу наличными суммы кредита, визирует и подписывает его у руководителя банка или другого уполномоченного лица;
3) передает заявление заемщика и первые экземпляры кредитных документов операционному работнику, подшивает копию заявления с распорядительной надписью о выдаче кредита в кредитное дело, направляет копию срочного обязательства и второй экземпляр кредитного договора в отдел бухгалтерского учета.
Если кредит выдается путем перечисления:
1) операционный работник (контролер):
а) удостоверяется в личности заемщика по его паспорту;
б) проверяет правильность заполнения заявления, наличие на нем распорядительной надписи уполномоченного лица, сверяет данные паспорта со сведениями, указанными в заявлении;
в) проверяет правильность оформления кредитных документов, наличие на них подписей и печатей;
г) на сумму кредита, выдаваемую наличными, составляет кассовый ордер с указанием в нем фамилии, имени, отчества заемщика, номера лицевого ссудного счета и предлагает заемщику расписаться; передает документы в кассу;
д) делает на срочном обязательстве отметку о проведенной операции и расписывается;
е) отражает проведенные операции по отчету за день;
2) кассир:
а) удостоверяется в личности заемщика по его паспорту;
б) проверяет правильность заполнения заявления, наличие на нем распорядительной надписи уполномоченного лица, сверяет данные паспорта со сведениями, указанными в заявлении;
в) производит выдачу заемщику наличных денег;
г) помещает кредитные документы в пакет и передает их в составе отчета в отдел кассовых операций установленным порядком;
3) бухгалтер заполняет карточку лицевого счета и возвращает кредитный договор в кредитное подразделение.
При выдаче кредита путем перечисления на счета организаций и граждан-предпринимателей заполняет соответствующее заявление.
Кредитный работник:
1) проверяет правильность заполнения заемщиком заявления;
2) оформляет на заявлении распорядительную надпись на перечисление суммы кредита, визирует и подписывает у руководителя банка или другого уполномоченного лица;
3) передает в отдел бухгалтерского учета заявление заемщика вместе со вторым экземпляром кредитного договора и срочным обязательством, подшивает копию заявления с распорядительной надписью о выдаче кредита в кредитное дело.
Если сумма кредита по договору превышает сумму перечислений на счета организаций и граждан-предпринимателей, то разница выдается заемщику наличными по его заявлению одновременно с осуществлением перечислений и (или) производится замена срочного обязательства (на сумму, выдаваемую наличными, и (или) на сумму перечислений).
Выдача всех последующих сумм по кредиту на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, в том числе зачислением на счет пластиковой карточки или по вкладу заемщика, производится на основании его заявления.
Одновременно с заявлением заемщик оформляет срочное обязательство на выдаваемую сумму, которое передается в бухгалтерию и отдел кассовых операций. Копии обязательства и заявления с распоряжением о выдаче помещаются в кредитное дело.
3.7. Погашение кредита
Погашение кредита производится ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора (например, если кредитный договор был заключен 28 февраля, то с 1 марта начинает течь срок его погашения). Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором (как правило, дата платежа определяется по дате заключения договора).
При предполагаемом снижении доходов заемщика в течение периода действия кредитного договора (например, до достижения пенсионного возраста) составляется график платежей , в котором предусматривается погашение большей части кредита на начальном этапе договора.
Не допускается составление графиков , в которых размер любого единовременного платежа по кредиту был бы меньше размера какого-либо из последующих платежей.
По кредитам на строительство или реконструкцию объектов недвижимости по желанию заемщика ему может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период его освоения, но не более чем на два года.
Заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть.
В случае досрочного погашения части кредита заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.
Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производятся:
1) в рублях – наличными деньгами через кассы учреждений Сбербанка России; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т. д.;
2) в иностранной валюте – перечислением со счетов по валютным вкладам.
Платежи по кредитам в иностранной валюте производятся в той валюте, в которой выдан кредит.
В документах по приему (переводу) платежей суммы процентов и неустоек указываются отдельно.
Прием платежей в погашение кредита, уплату процентов (и неустоек) наличными в рублях производится с выдачей квитанции.
Погашение задолженности путем списания сумм со счета клиента по вкладу производится в установленном порядке на основании поручений вкладчика.
Датой погашения задолженности по кредиту (уплаты процентов, неустойки) считается дата поступления средств в кассу или на корреспондентский счет банка (выдавшего кредит) или дата списания средств со счета клиента по вкладу, если вклад открыт в банке, выдавшем кредит.
Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается с даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату). Соответственно, при промежуточных платежах дата уплаты процентов не включается в период, за который эта уплата производится.
Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
1) на уплату неустойки;
2) на уплату просроченных процентов;
3) на уплату срочных процентов;
4) на погашение просроченной задолженности по ссуде;
5) на погашение срочной задолженности по ссуде.
Начисление и уплата процентов авансом не допускаются.
При непоступлении от заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.
Если в течение периода, за который производится начисление процентов, остаток задолженности по ссуде увеличивался, то проценты начисляются в отдельности на остаток задолженности после предыдущего платежа и на суммы по каждой выдаче по ссуде за то число дней, в течение которого числилась задолженность по каждой сумме.
Если в течение периода, за который производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, то проценты начисляются в отдельности на каждый остаток долга, как срочный, так и просроченный, за то число дней, в течение которого остаток долга оставался без изменений.
При завершении погашения кредита после поступления последнего платежа бухгалтер делает в карточке лицевого счета под последней заполненной строкой надпись "Кредит погашен" и заверяет ее подписью. Не реже одного раза в месяц бухгалтер направляет в кредитующее подразделение служебную записку о погашенных кредитах (список) с указанием лицевых счетов и заемщиков. Кредитный работник на основании записки бухгалтерии составляет требование на изъятие кредитных документов из отдела кассовых операций за подписью руководителя банка или другого уполномоченного лица.
После передачи пакетов документов в установленном порядке из хранилища в кредитующее подразделение кредитный работник:
1) сшивает пакеты с кредитными делами и готовит их к передаче в архив;
2) вносит информацию о погашении кредитов в базу данных;
3) делает отметку о закрытии счета в журнале регистрации кредитных договоров.
3.8. Выбираем банк
Теперь нужно определиться с банком, который даст кредит. Чтобы получить жилищный кредит (в рублях или валюте), нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос. В большинстве случаев банки дают взаймы от 70 до 85 % от стоимости жилья. Остальное придется добавлять самому заемщику. Однако это не все расходы по кредиту. Вам еще придется потратиться на страховку, заплатить оценщику и нотариусу, т. е. реально истратить надо больше той суммы, которую составляет первоначальный взнос за жилье.
Казалось бы, выбрать, у кого занять денег, несложно: достаточно посмотреть, где самые низкие процентные ставки, и идти туда. В настоящее время минимальная плата за жилищный кредит составляет 14–15 % годовых в рублях и 12–13 % годовых в валюте. Срок кредита – от одного года до 25 лет. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Здесь есть свои нюансы.
В некоторых банках можно получить кредит на покупку недвижимости только в том регионе, где человек постоянно прописан. В других не столь щепетильных банках достаточно временной регистрации, но, конечно, она должна быть оформлена по всем правилам. А есть банки, которые дают в долг независимо от того, где прописан или зарегистрирован заемщик.
Большинство банков ссужают деньги под уже готовое жилье. Почему же они игнорируют новостройки, т. е. строящееся жилье или квартиры, право собственности на которые еще не зарегистрировано? Дело в том, что пока дом примет госкомиссия, пока будет оформлена собственность, пройдет довольно много времени. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года. Если же квартира не в вашей собственности, вам нечего оставить в залог.
Впрочем, такой проблемы не возникает, если взять взаймы у Сбербанка . Получая здесь кредит на покупку жилья, можно заложить другую недвижимость, автомобиль, ценные бумаги и т. д. Лишь бы стоимость этого имущества была не меньше, чем сумма получаемого кредита. Более того, залог тут вообще не требуется, если в долг дают не больше 25 000 долларов США. Однако в любом случае, если вы берете кредит, не обойтись без поручителей. Их число зависит от суммы, которую вы хотите получить в долг. Совокупный доход поручителей должен позволять им взять такой же кредит, какой берете вы.
Таким образом, если вы хотите получить деньги на покупку новостройки, вам подойдет не каждый банк. Да и те, кто дает кредит под новостройки, предъявляют дополнительные требования. Скажем, степень готовности жилья должна составлять не меньше 50 %.
Иногда банки берут деньги за рассмотрение заявки на получение кредита. В некоторых из них придется раскошелиться, только если решение о выдаче кредита будет положительным. А вот другие банки возьмут с вас деньги независимо от того, дадут в дальнейшем кредит или нет. Мало того, если вдруг выяснится, что вы собрали не все необходимые документы, за повторное рассмотрение заявки снова придется заплатить.
Сбор за рассмотрение заявки устанавливают в фиксированной сумме (в рублях или долларах) или в процентах от суммы кредита. Кроме того, некоторые банки берут еще и за срочность.
3.9. Поиск и оценка жилья
Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок.
В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;
Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости . После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
Оценка жилых помещений , приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. Вот на этот момент стоит обратить особое внимание. Сумма, за которую вы покупаете недвижимость, может не соответствовать ее реальной рыночной стоимости. Оценка же квартиры будет осуществляться по ее рыночной стоимости, что может увеличить сумму выдаваемого вам кредита. Кроме того, вам придется заплатить оценщикам за услуги, причем из собственного кармана.
Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки [2] .