3.10. Регистрация прав на недвижимость
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (в ред. от 30 декабря 2004 г.).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5) совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов , представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы , имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю – физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
3.11. Страхование недвижимости в рамках кредитного договора
Все банки заставляют страховать купленную недвижимость как минимум на сумму выдаваемого кредита. Со страховой компанией, естественно, расплачивается заемщик. Так что вам придется раскошелиться еще раз. Цена вопроса составляет 0,9 - 1,5 % от суммы займа . Иногда этот шаг предшествует сделке.
Платить страховые взносы вам придется в течение всего срока, на который выдан кредит . При этом ежегодно сумма взноса рассчитывается исходя из остатка по кредиту (его сообщает банк), т. е. с каждым годом платить за страховку придется все меньше.
Страховщики традиционно не любят страховать предпринимательские риски, что вызывает неудовольствие многих потенциальных страхователей – банков, желающих минимизировать свои кредитные риски. Конечно, договоры страхования заключаются, но широкого распространения они не нашли. Этим видом страхования занимается небольшое число страховых компаний, некоторые из которых предоставляют услуги весьма выборочно и не дают сведений об объемах страхования.
Как можно заметить, страхование от утери прав собственности имеет коренное отличие от иных видов страхования, так как имеет дело с проявлениями событий, которые уже произошли, в то время как по остальным видам страхования страхуются риски, связанные с последствиями неблагоприятных событий (пожара, взрыва, залива, стихийных бедствий), которые могут произойти в будущем. Поэтому при заключении договора страхования необходимо убедиться, что страховыми гарантиями покрывается вся последовательность сделок по отчуждению объекта недвижимости, а не только последняя, как это иногда практикуется.
Объектом страхования при страховании титула собственности являются имущественные интересы добросовестного приобретателя недвижимости, связанные с утратой или ограничением прав собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре страхования. Страховая компания в случае неблагоприятных событий компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что страховое возмещение при этом вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре следует предусмотреть, кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования (такие как страхование граждан от несчастных случаев и болезней и страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки). Кроме того, можно использовать страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения); страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, а также некоторые другие виды страхования.
На практике банк, осуществляющий кредитование, как правило, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее актуальных. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1 - 2 % от суммы кредита в год . При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.
С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик должен сделать выбор: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Естественным выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.
Страховщик, участвующий в ипотечных программах, получает возможность наиболее обоснованно формировать страховые продукты, ориентированные на каждого конкретного страхователя, являющегося заемщиком ипотечного кредита, поскольку обладает достаточно обширными данными о доходах и расходах страхователя, личности страхователя, его семье и т. д. Это данные, обязательно учитываются при заключении договора ипотеки, составной частью которого становится страхование.
Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риелторской фирмой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости (естественно, что стоимость 1 м2 жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже). Накопив, например, 30 % от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является одновременно и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит, в том числе в агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах.
При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики. Кроме того, в случае развития двухуровневого варианта организации ипотечной деятельности в России следует рассмотреть вариант с размещением ипотечных ценных бумаг среди страховых организаций.
Библиография
Список нормативных актов:
1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).
2. Гражданский кодекс РФ. (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г.).
3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)
Список литературы:
1. Барановский И. М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. Июль. 2004. № 14.
2. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е. Б. Покопцева. М.: Вершина, 2004 г.
Примечания
1
Покопцева Е. Б. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России. М.: Вершина, 2004.
2
Барановский И. М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. 2004. Июль. № 14