Однако этот паспорт по своей сути и форме практически не отличается от известных форм БТИ и содержит укрупненную характеристику жилых домов в отрыве от местонахождения (за исключением почтового адреса). В связи с этим предлагается метод (не вошедший в комплексную программу паспортизации жилищного фонда Москвы) систематизации данных (технических, экономических, качественных и функциональных), характеризующих объект и одновременно градостроительные особенности городских ситуаций. Систематизация включает данные о состоянии каждого здания, его объемно-планировочных и конструктивных решениях, а также о степени физического и морального износа зданий на данной территории города. В результате расширяется ряд пользователей и значение паспорта, который, с одной стороны, повышает реальность стоимостной оценки здания, а с другой – позволяет принимать решение о реконструкции, перепланировке, модернизации, перепрофилировании каждого дома, ориентируясь как в сегодняшней, так и в прогнозируемой стоимости объекта.
Предлагаемый метод представляет собой системное объединение градостроительных и технико-экономических показателей, которыми характеризуется современное состояние жилого фонда и градостроительных особенностей отдельных районов города, а также города в целом. Основой для создания данных является подготовительная стадия их накопления, включающая техническую и организационную сторону дела, а также методологию систематизации данных при различных комбинациях и вариантах.
Практически же, при разработанных и применяемых в настоящее время для других целей методах аэрофотосъемки и даже космической съемки, визуальная информация о недвижимом имуществе (земле, зданиях и сооружениях) в системе средового пространства позволяет не только получить самую достоверную градостроительную и экологическую характеристику, но и геологическую, что может иметь решающее значение при оценке городских объектов недвижимости.
На основе информации, полученной таким путем (может быть использован и традиционный метод – более дешевый, но менее эффективный) – систематизируются необходимые требования для составления отдельных данных и их комбинаций по градостроительным территориям и зданиям:
– сопоставимость исходных данных;
– универсальность методов и процессов подборки информации;
– доступность при использовании данных различными заинтересованными пользователями, оценщиками, организациями: хозяйственными, управленческими, градостроительными;
– возможность использования данных в специально разработанных компьютерных программах.
Предлагается модель системы паспортных данных, состоящая из четырех основных реестров, включающих в свою очередь самостоятельные регистрационные разделы и приспособленные для расчетов на электронно-вычислительных машинах:
– данные о площади застройки;
– объемно-планировочные показатели жилого фонда;
– данные о планировке квартир;
– данные о степени использования квартир.
Объединение этих данных является комплексной системой организационного решения и программой для учета, хранения и предварительной подготовки данных. В соответствии с поставленной задачей выделяются два основных комплекса:
1) учет данных, хранение и систематизация;
2) предварительная обработка.
К первому комплексу следует отнести:
– документацию учета данных, которая одновременно может служить в качестве ручной картотеки;
– программу для передачи-приема данных других комплексов (и других программ);
– программу для контрольного приема данных и возможных изменений в рамках контрактного регистра.
Ко второму комплексу следует отнести:
– карточку-бланк для предварительной подготовки соответствующих данных (бланк заказов);
– программу для формально-логического контроля над заполнением бланка заказов;
– программу для предварительной заготовки искомых данных из регистров в соответствующей форме.
Потребитель данных (или их заказчик) должен пользоваться только одним из этих комплексов – вторым, а проблему учета и систематизации (первый комплекс) должен решать в процессе работы (например, при планировании предстоящей реконструкции и необходимых затрат).
Таким образом, каждый потребитель (или заказчик) освобожден от необходимости сбора данных, их учета и систематизации. Сведения об этом, необходимые для решения конкретных задач, находятся в соответствующих регистрах системы данных и могут быть извлечены и обработаны как в целом, так и частично в соответствии с решаемой задачей в каждом конкретном случае.
На рисунке 3.1 приведена схема данных, заложенных в картотеку, с четырьмя соответствующими регистрами, а также канал присоединения к другой системе данных.
Систематизированные данные об общей и жилой площади здания, их анализ и взаимосвязь объединены в схему, где указаны три регистра данных о зданиях (общая характеристика здания, характеристика квартир и комнат), и регистр данных о территории городской застройки.
В соответствующих регистрах системы данных аналогично регистру площади застройки закладываются подробные данные о каждой квартире, о каждом жилом помещении этих квартир.
Паспорт, содержащий предложенную систему, основанную на накоплении и анализе полных технических, экономических, качественных и функциональных данных о соответствующей городской территории, жилом фонде, квартирах, позволяет значительно сократить время на поисковые работы при каждом конкретном варианте долгосрочных и краткосрочных прогнозов оценки для реконструкции, модернизации, перепланировки, капитального ремонта или, как вариант, продажи как отдельного здания, так и его части или комплекса зданий.
Рис. 3.1. Схема учета и анализа данных о жилом фонде
Для каждого элемента из программированных данных, а также их групп предусматривается определенное место в специальных регистрах. Точное строение регистров является одним из основных условий надежности данной системы.
Учет данных должен производиться с помощью контрольных таблиц, где в упорядоченной форме группируются данные, характеризующие определенный земельный участок с точки зрения собственности, геометрических параметров, технико-экономических и качественных критериев.
В таблицах суммируются показатели, обобщающие характеристику территории, на которой расположен жилой фонд. Поскольку каждый из введенных в таблицу показателей является однозначным, то возможно лишь принципиальное обобщение разнохарактерных показателей по территориальному признаку.
В системе данных возможны следующие варианты обобщения характеристики территории (рис. 3.2):
1) земельный участок характеризуется по признакам конфигурации в системе определенных координат;
2) тот же участок характеризуется по признакам собственности, соседства с другими участками, функциональных особенностей;
3) тот же участок характеризуется конкретной системой показателей учета, например номер дома, квартиры и т. д.;
4) участок характеризуется комбинацией обобщающих данных.
Рис. 3.2. Показатели учета по территориальным признакам
Оценка площадки как объекта недвижимости – комплексная задача, включающая систему социально-градостроительных, экономических и экологических факторов, в том числе:
1) социально-градостроительные факторы – это достижение нормативных уровней социально-экономического развития в области жилищного и социально-бытового строительства, обеспечение разнообразных типов застройки и надежности работы системы инженерного обеспечения, доступности и разнообразия мест приложения труда и центров культурно-бытового назначения;
2) экономические факторы – это эффективное использование (возможность использования) капитальных вложений, необходимых для реализации проектного решения за счет применения рациональных приемов планировки и застройки, внедрения экономических типов жилых и общественных зданий и обеспечения самоокупаемости капитальных вложений;
3) экологические факторы – это обеспечение благоприятных условий проживания в данном районе. Для этой цели проектами должны быть предусмотрены мероприятия по снижению шума и загазованности от объектов промышленности, автотранспорта, защита от вибрации, электромагнитных излучений и радиации.
Проведенные исследования позволяют сгруппировать территории по характерным особенностям их освоения:
1) площадки со сложными условиями инженерно-технического освоения. Так, например, по площадкам Марьинский парк, Братеево (Москва) предполагается вывоз и свалка с депонированием и рекультивацией;
2) площадки со сложными условиями инженерного обеспечения и транспортного обслуживания, когда они удалены от головных инженерных сооружений и транспортных магистралей и требуется строительство собственных инженерных сооружений и увеличение протяженности подводящих транспортных коммуникаций. К числу таких площадок можно отнести Новоподрезково, Куркино, Южное Бутово (Москва);
3) площадки, требующие вывода крупных объектов различного функционального назначения, как, например, аэродром в Жулебино, промышленно-складские объекты значительной площади в Отрадном, компенсации большого объема сносимого пятиэтажного жилого фонда в Новых Черемушках (Москва);
4) площадки с условиями средней сложности, когда отсутствуют перечисленные выше условия освоения, а мероприятия по выводу объектов различного назначения (перекладка ЛЭП, компенсация и т. д.) не требуют столь значительных затрат. К числу таких объектов можно отнести Ново-Косино, Митино (Москва).
3.2. Экономическая оценка территориальных ресурсов города
Процесс перехода к рыночной экономике, начавшийся в нашей стране в 1992 г., вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение многих десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.
Бесплатная передача земли предприятиям в советский период привела к крайне неэффективной системе землепользования. В этой связи характерен пример градостроительных нормативов на участки земли для объектов общественного назначения, основанных только на их вместимости или пропускной способности. В связи с этим производственные предприятия, как и отдельно стоящие общественные здания, например кинотеатры, клубные учреждения, спортивные корпуса и т. п., занимают в городах престижные дорогостоящие земли, взятые с запасом и используемые крайне неэффективно. Низкая интенсивность землепользования распространяется и на жилые массивы послевоенного периода постройки, где между домами часто оставлялись огромные пустыри.
Сравнивая эти характеристики землепользования с зарубежными тенденциями, видим, что доля не только промышленных территорий, но и территорий, занятых общественными зданиями, в городах России в несколько раз превышает аналогичный показатель в экономически развитых странах. Плотность жилой застройки тоже в несколько раз ниже аналогичных зарубежных показателей.
С введением с 25 апреля 1991 г. в действие Земельного кодекса Российской Федерации прекратилась монополия государственной собственности на землю и провозглашено равноправие всех форм собственности на землю: государственной, республиканской, муниципальной, коллективной (совместной) и частной.
Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.
Основы теоретико-методологического подхода к оценке городской территории заложены в трудах академиков Л.В. Канторовича, В.С. Немчинова, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова, С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова, П.Г. Олдока и получили развитие в работах экономистов А.С. Астахова, М.Б. Витт, А.Я. Волынского, К.Г. Гофмана, Г.Л. Кофф, В.В. Кочеткова, В.И. Клисторина, Н.С. Мироненко, Г.М. Мкртчана, В.В. Новожилова, С.И. Носова, И.В. Панченко, А.В. Севостьянова, В.К. Смоляги, М. Соловьева, Ю.В. Сухотина, И.Т. Твердохлебова, В.А. Щеглова и архитекторов-градостроителей М.Г. Бархина, А.В. Бунина, Ю.П. Бочарова, А.Э. Гутнова, О.К. Кудрявцева, Т.Ф. Саваренской, З.Н. Яргиной и др., а также в исследованиях по данной проблеме, начатых в 1970-х гг. в рамках Объединенной комиссии АН СССР и ГКНТ по экономической оценке природных ресурсов и мероприятий по охране окружающей среды, возглавляемой академиком Н.П. Федоренко. Их итогом явилась разработка единой методологической концепции экономической оценки природных, в том числе городских, ресурсов.
При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, она обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, НИиПИ генплана Москвы, российских ученых (проф. С.И. Кабакова), а также авторских исследований при разработке программ реконструкции г. Новгорода, городов Золотого кольца и других городов, проведенных в Институте реконструкции ("ИНРЕКОН"), можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.
В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.
Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем, что городские земли – специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.
Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами. Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах. Так, один из характерных исторических примеров быстрого роста стоимости земли свидетельствует: в г. Новосибирске (бывший Новониколаевск) в год основания, в 1893 г., за аренду усадебного участка платили по 1 руб. в год, а спустя десять лет, в 1903 г. участок размером 10 × 25 сажен сдавался за 1500–2000 руб. Другой исторический пример дифференциации стоимости городской земли: в начале XIX в. стоимость одной десятины земли в Москве составляла в центральных частях города: в Городской части 705 861 руб., в Тверской – 176 305 руб., в Мясницкой – 94 478 руб., в Яузской – 77 088 руб., в отдаленных частях: в Покровской – 13 372 руб., в Таганской – 18 853 руб., в Лефортовской – 23 139 руб. В зависимости от градостроительного значения улиц и площадей определялись параметры домов и оград, устанавливались регламенты высоты домов. Аналогичные тенденции складываются практически во всех крупных городах мира. Цены на земельном рынке Нью-Йорка в течение XX в. сильно колебались в зависимости от местоположения участка. Если на незастроенных пригородных территориях стоимость 1 га земли составляла от 125 до 1250 дол., то в центре города участки оценивались в среднем в 250 тыс. дол. за 1 га, максимальные же цены – вдоль Уолл-стрит, Пятой авеню и некоторых других районах – более 5 тыс. дол. за 1 погонный метр.
Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.