Правовые основы регулирования арендных отношений рассмотрены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ч. II, гл. 34 "Аренда").
В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно российскому законодательству в случае аренды недвижимости и в некоторых других случаях арендный договор подлежит государственной регистрации.
Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств.
Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы (например, предприятия в целом или их подразделения). Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования готовой инфраструктуры. Такие условия необходимы в первую очередь малым и средним предприятиям. На практике встречаются договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов в том случае, если объекты не подпадают под действие специальных нормативных актов.
Согласно законодательству в договоре аренды участвуют две стороны:
1) арендодатель – собственник имущества, предоставляющий его за плату во временное пользование;
2) арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с назначением имущества или согласно условиям, указанным в договоре.
Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу. В данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.
Ключевыми параметрами сделки являются форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения. В зависимости от конкретных условий эти параметры существенно различаются. Наиболее распространенным методом арендной платы является установление твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. В некоторых случаях, однако, возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера переданного объекта.
Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендного имущества. Поэтому зачастую арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг. При недостатке денежных средств на начальных этапах становления бизнеса данный способ является наиболее почтительным для арендатора.
В качестве платы за пользование имуществом арендатор может осуществлять расходы на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется в денежном или в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.
При установлении размера арендной платы, как правило, рекомендуют учитывать:
1) величину амортизационных отчислений, начисляемых на стоимость арендованного имущества;
2) доход, который мог быть получен при непосредственном пользовании передаваемого имущества;
3) расходы на страхование арендуемого имущества;
4) затраты на проведение ремонта объектов после окончания сроков аренды;
5) стоимость дополнительных услуг, оказываемых арендодателем;
6) средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.
При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать в себя стоимость пользования земельным участком, на котором они расположены.
Масштабы использования арендных отношений в мире довольно велики прежде всего потому, что они позволяют обойти или временно разрешить указанную выше проблему нехватки или отсутствия производительных активов (машин, оборудования, транспорта и пр.) или средств для их приобретения.
2. Франчайзинговая форма организации бизнеса
С точки зрения процессов изменений в общеэкономической структуре производства, процессов интеграции и кооперации в ней широкое распространение получила такая форма организации предпринимательства, как франчайзинг.
Франчайзинг как форма хозяйственной интеграции мелкого и крупного бизнеса получил свое название от французского слова "франшиз" – "льгота, привилегия". Основное содержание этой формы взаимоотношений заключается в том, что мелкая самостоятельная фирма (оператор, франчайзи) функционирует прежде всего за счет долгосрочного договора с крупным предприятием (франчайзером), согласно которому франчайзер предоставляет оператору исключительное право на разработку, производство и сбыт под торговой маркой франчайзера на определенном рынке какого-то конкретного товара, работы, услуги.
Отличительными особенностями этой формы организации бизнеса называются следующие:
1) право собственности на торговую марку, фирменную услугу, идею, технологический процесс, патент, спецоборудование, деловые связи, ноу-хау и иное остается за фирмой-франчайзером;
2) лицензия ("франшиза"), дающая право на использование вышеперечисленных элементов хозяйственной деятельности, продается мелкой фирме-франчайзи;
3) в договор о продаже лицензии включаются права франчайзера на контроль за деятельностью франчайзи, а также обязательств франчайзера по оказанию квалифицированной помощи партнеру в обучении персонала, подборе помещений, проведении маркетинговых исследований и т. п.;
4) в процессе выполнения договора предусматривается получение франчайзером от франчайзи:
а) единовременной оплаты лицензии и необходимого оборудования;
б) периодических платежей в виде процента от объема продаж (или прибыли);
в) постоянных взносов в централизованный рекламный фонд.
Основные виды франчайзинга сложились согласно границам интеграции крупной и мелкой фирмы в этом процессе. Исходя из этого различают франчайзинг товарный, производственный и деловой (полноформатный).
При первой форме франчайзинга – товарной – франчайзером обычно является крупный производитель, у которого дилер-франчайзи приобретает право на продажу и сервисное обслуживание товаров соответствующей марки. При этом реализация продукции конечным потребителям осуществляется исключительно от имени франчайзера. Часто право на продажу и сервис покупателей фирма-франчайзи получает на определенной территории, в каком-либо регионе. В качестве примеров здесь могут служить дилерские сети по торговле техникой (например, автомобилями), а также системы фирменных бензоколонок.
В случае производственного франчайзинга имеет место продажа предприятиям-франчайзи технологий, патентов на них и сырья для изготовления определенного продукта. Чаще всего право использования технологий, патентов, ноу-хау и право реализации продукции предоставляется в рамках определенного продукта. Классический пример такого типа франчайзинга – производств безалкогольных напитков из концентратов и по технологии компаний "Кока-кола", "Пепси-кола" и др.
Третий вид – деловой франчайзинг – предполагает приобретение лицензии на так называемый бизнес-формат, охватывающий практически все элементы производственно-хозяйственного цикла крупного предприятия: от сырья и технологий до задействуемых организационных схем и методов отчетности. Наибольшее распространение данный вид франчайзинга получил в торговле, бытовом обслуживании, гостиничном бизнесе, общественном питании. Именно так функционирует всемирно известный Макдоналдс. Во многих случаях с целью ограничения предприятий-конкурентов головное предприятие оговаривает в контракте сознательно жесткие условия по сотрудничеству мелкого предприятия только с данным головным. В случае нарушения предприятием-оператором условий контракта франчайзер может в любой удобный момент расторгнуть договор даже без предварительного предупреждения. С организационной точки зрения описанные выше формы взаимодействия мелких предприятий с крупными могут быть построены на одном из двух принципов. Первый принцип, применяемый при торговом и производственном франчайзинге, заключается в том, что мелкие предприятия торгуют продукцией головной компании или выполняют работы, услуги от ее имени, получая за это определенную долю от объема продаж, но при этом принимая на себя весь риск, связанный с реализацией.
Второй принцип взаимодействия мелких и крупных предприятий – корпоративный, который проявляется в деловом (потому и полноформатном) франчайзинге, когда фирма-оператор целиком подключается к полному циклу головной компании. При этом мелкие предприятия, естественно, полностью подчиняются стратегии развития корпорации, ее системе планирования, учета, организации управления, техническим условиям, стандартам, программам обучения персонала, информационной системе и т. п.
История развития франчайзинга не столь богата, как история арендных отношений. Как отмечается, франчайзинг зародился в США. Автодилеры начали свою деятельность на условиях франшизы в 1911 г., а нефтеперерабатывающие компании пришли к организации фирменных бензоколонок в 1920-1930-х гг. Устойчивый рост этой формы предпринимательства, как и лизинга, наблюдался с конца 1950-х и в течение 1960-х гг.: девять из десяти современных фирм-франчайзеров вступили в бизнес после 1954 г. В тот период рассматриваемая система кооперационных связей распространилась на новые отрасли розничной торговли, обеспечив высокие темпы развития сети предприятий питания быстрого обслуживания, а также фирменных магазинов. Системой контрактов в розничной торговле США ныне охвачено примерно 400 тыс. магазинов, бензоколонок, салонов автосервиса, ресторанов и закусочных. На этих предприятиях занято (с учетом работающих собственников) свыше 3 млн человек, или 20 % всех работников отрасли.
В системе франчайзинга сегодня функционируют более 500 тыс. американских предприятий.
По сравнению с предпринимателями, самостоятельно открывающими собственное дело, франчайзи обладают рядом существенных преимуществ, в числе которых:
1) готовая "пища" рынка, что дает возможность в кратчайшие сроки развернуть дело;
2) полный пакет четких инструкций, содержащий информацию о материалах, сырье, оборудовании, поставках, системе сбыта, методах и приемах работы;
3) работа под известной и уважаемой торговой маркой;
4) получение относительно дешевой и качественной рекламы различного масштаба – от местной до международной;
5) информация по наилучшему территориальному размещению бизнеса;
6) возможность покупки у франчайзера необходимого оборудования и материалов со скидками;
7) приобретение навыков работы по стандартам высокого качества.
Таким образом, франчайзинг помогает применяющему его предприятию оперативно занять достойное место на рынке и расширить уже существующие рынки, обеспечить передовую в данной отрасли организацию бизнеса и обеспечить реализацию этих задач, не вкладывая значительных объемов материальных и финансовых средств.
Не менее существенны преимущества, извлекаемые крупными фирмами из данной формы интеграции с малым бизнесом. Промышленные корпорации с помощью рассматриваемой системы устанавливают контроль над рынком с минимальным риском и затратами, так как франчайзи вкладывают в дело собственные капиталы. Средства и усилия корпорации, таким образом, могут быть сконцентрированы на основной производственной деятельности. Благодаря системе франчайзинга крупный промышленный капитал получает возможность с относительно небольшими издержками контролировать территориально раздробленные рынки, расширять свою власть на них. Расширение контролируемой сбытовой сети происходит быстрее, чем организация собственных торговых филиалов, поскольку процесс идет в значительной степени на базе модернизации мелких предприятий, уже утвердившихся на рынках.
Примечательны, однако, внутренние специфические противоречия, связанные с объективно обусловленным несовпадением интересов участников этой формы предпринимательской деятельности. В первую очередь следует выделить противоречие между жесткостью единых стандартов, критериев и принципов, централизованно устанавливаемых франчайзером, и спецификой конкретных условий работы оператора-франчайзи.
В специальных исследованиях по этой форме организации бизнеса рассматривается также противоречие между длительным сроком действия договора франчайзинга и непредсказуемостью динамики многих параметров хозяйствования малой фирмы. Зачастую соглашения заключаются на 10–15 лет, и очевидно, что спрогнозировать экономическую конъюнктуру, динамику и структуру спроса на столь протяженную перспективу франчайзи не в состоянии.
Кроме того, отмечается противоречие между высокой платой за включение во франчайзинговые отношения и недостаточным, как правило, стартовым потенциалом новых франчайзи. Так, в США первоначальные затраты колеблются в диапазоне от 15 тыс. до 100 тыс. долларов, а в Англии – от 5000 тыс. до 50 тыс. фунтов стерлингов.
Очень важно и разрешение противоречия в интересах франчайзера и франчайзи в конкретном регионе. Первый нацелен на максимальный объем продаж и в случае благоприятной конъюнктуры стремится к наращиванию числа предприятий-партнеров, работающих на данном региональном рынке.
Опыт развитых стран свидетельствует, что важным средством решения проблем становится совершенствование практики составления и заключения соответствующих договоров. В них по настоянию малых фирм все чаще фиксируются: особенности условий хозяйствования в конкретном регионе; приемлемые сроки действия соглашений (3–5 лет) с возможностью их пролонгирования; формы финансовой помощи со стороны франчайзера; его обязательства по соблюдению эксклюзивных прав франчайзи на данной территории, по консультационной аудиторской поддержке и т. п.
Ключевая роль в разрешении анализируемых противоречий, присущих франчайзингу, принадлежит государству, обычно активно поддерживающему франчайзинговые отношения крупного и малого бизнеса. Основные формы такой поддержки могут выглядеть следующим образом. Во-первых, государство создает благоприятную для развития этих отношений внешнюю среду: правовую, налоговую, таможенную и т. п. Во-вторых, оно оказывает целевую помощь (финансовую, информационно-поисковую, консалтинговую) конкретным фирмам – субъектам франчайзинговых связей. В-третьих, властные структуры создают (инициируют создание, поддерживают) институты и организационные структуры, нацеленные на стимулирование франчайзинга (этим, как известно, занимаются торгово-промышленные палаты, разного рода ассоциации, бизнес-центры, банки данных и т. п.). Частичная реализация перечисленных задач и высокая привлекательность франчайзинга отразились на его развитии в российских условиях. На сегодняшний день в российской практике наиболее интенсивно происходит развитие франчайзинговых отношений в сфере товарного обращения и в сфере услуг. Причем если раньше на российском рынке по системе франчайзинга работали в основном зарубежные фирмы (см. вышеприведенные примеры), то сейчас все более активно начинают работать в этом направлении и российские компании. Интенсивно развиваются отношения франчайзинга в системе питания, компьютерной индустрии. Зарождаются франчайзинговые отношения и в сфере производства.
ЛЕКЦИЯ № 12. Лизинг
1. Лизинг как особая форма арендных отношений
Особенно популярной в настоящее время формой реализации арендных механизмов является лизинг.
Название специфической формы аренды – лизинга – происходит от английского lease – "аренда, сдача внаем".
Согласно ст. 2 Федерального закона "О лизинге" лизинг – это вид инвестиционной деятельности, связанной с приобретением имущества и передачей его на основании договора в лизинг физическим или юридическим лицам на определенных условиях, на определенный срок и за определенную плату с возможностью перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Лизинг тесным образом связан с арендным механизмом, но в деловом обороте он имеет более широкую трактовку и содержит в себе одновременно существенные свойства кредитной сделки, инвестиционной и арендной деятельности, которые тесно сочетаются и взаимопроникают друг в друга.
В частности, с арендой лизинг связывают необязательный переход права собственности на объект к его пользователю, срочный характер сделки, возмездный (платный) характер лизинговых отношений, который схож с прокатом (арендой) техники, поскольку предполагает сумму амортизационных отчислений на полное восстановление, затраты по ремонту, обслуживанию и поддержанию переданного имущества в работоспособном состоянии, а также определенную долю прибыли в пользу собственника.
Однако при взятии в аренду каких-либо материальных ценностей арендатор не становится собственником этих средств и не приобретает правовых обязанностей по отношению к этой собственности. Лизингополучатель же принимает на себя обязанности, вытекающие из права собственности, т. е. несет прямую ответственность за риск случайной гибели и техническое обслуживание объекта лизинга. Лизингодатель, как и арендодатель, остается владельцем объекта лизинга. Гибель или невозможность использования объекта лизинга не освобождают лизингополучателя от обязанностей погашать долг.
Иногда считают, что главное отличие лизинга от аренды состоит лишь в правовых аспектах, он зависит от условий соглашения. Но это не так. С точки зрения экономической науки лизингополучатель в отличие от арендатора выплачивает лизингодателю не ежемесячную плату за право пользования объектом лизинга (арендную плату), а полную сумму амортизационных отчислений. Из этого следует принципиально новое распределение рисков операции. Лизингодатель приобретает какие-либо материальные ценности в интересах и по просьбе лизингополучателя, тогда как при аренде стороны заключают договор в соответствии со встречными совпавшими интересами. Выплата полной суммы амортизационных отчислений гарантирует хорошее обслуживание объекта лизинга.
При расчете за аренду размер выплат в значительной мере зависит от рыночной конъюнктуры (спроса и предложения). В отличие от аренды при лизинге существует практика получения объекта по окончании срока действия договора в собственность лизингополучателя по заранее согласованной покупной цене.