Деньги ИП от деятельности – это его личные деньги, деньги ООО – это деньги фирмы. Не стоит думать, что если вы учредитель и владелец ООО, то вы можете свободно распоряжаться деньгами фирмы – это большая ошибка. Вывести прибыль из ООО можно в виде дивидендов учредителей, которые по закону можно получать раз в год, но на практике, на ежеквартальное получение налоговая инспекция смотрит сквозь пальцы.
Прежде чем выдать зарплату, вы должны оплатить все налоги с нее, и никак иначе. Любые расходы ООО вы можете делать только из прибыли, причем расходы должны быть юридически обоснованы.
Операции с наличкой. Если у вас ООО, то когда вы открываете расчетный счет, в числе документов для банка будет бумажка по кассовому лимиту. Кассовый лимит показывает, сколько денег фирме разрешается иметь у себя наличными. Размер – по договоренности с банком. Сейчас максимум – 60 000 руб. Банку, понятно, выгодней, чтобы кассовый лимит у вас был как можно меньше. Сейчас случается, что кассовый лимит пытаются вводить для ИП, хотя это абсолютный маразм, поскольку у ИП не может быть кассы, так как это физическое лицо. Под словом "касса" я подразумеваю не кассовый аппарат, который пробивает чеки, а законодательное понятие "касса организации". Касса – это во многом виртуальная штука, которая отражает приход-расход денег и все денежные операции организаций. Так вот, ИП вести кассу не обязан, просто потому что у ИП кассы нет и быть не может.
Если у вас ООО и есть установленный кассовый лимит, но вы вдруг в какой-то день забыли сдать деньги в банк, и у вас их оказалось больше лимитированной суммы, а вы при этом не успели их потратить – выдаете излишек "под отчет" себе или кому-то еще на "покупку квадратных шариков". На следующий день пишете: "Ходил, ходил, квадратных шариков не нашел – поэтому возвращаю деньги в кассу". Либо предоставляете отчетные документы на покупку. Бланк авансового отчета – незаменимая вещь, чтобы не попасть под нарушение кассовой дисциплины.
Для приема налички от кого бы то ни было у вас должен быть кассовый аппарат (ККМ), зарегистрированный в налоговой. При оказании услуг автосервиса физическим лицам можно применять бланки строгой отчетности БО-1, БО-3, если мелкий ремонт, и БО-9, БО-11(02), если это мелкий ремонт в присутствии заказчика. Эти бланки собирались отменять, но пока что они еще действуют. Бланки должны иметь уникальную сквозную нумерацию, должны быть напечатаны в типографии, прошнурованы и заверены печатью налоговой инспекции. Купить их можно в определенных местах, адреса которых лучше уточнять в налоговой. Правда, на практике люди их печатают даже на принтерах.
Если вы хотите работать спокойно, то без ККМ вам не обойтись. Сейчас вроде бы собираются принимать закон, освобождающий вмененщиков от кассового аппарата, но это пока в проекте.
В кассе стоит такая штука – ЭКЛЗ – специальная лента-стукач, которая записывает все операции ККМ. Стоит она около 6000 руб., и менять ее нужно каждый год, т. е. за вами следят за ваш же счет. По странному стечению обстоятельств, эти ЭКЛЗ производит единственный завод в России, который, по слухам, курируется ФСБ. По ККМ нужно будет вести специальную книгу кассира-операциониста и отражать там ваши денежные операции.
Зарплату, кстати, можно брать из кассы.
Проверки налоговой инспекции бывают выездные и камеральные. Камеральные – это когда вас вызывают с документами в налоговую, выездные – когда налоговики приезжают в гости к вам. Если отчетность в порядке, то бояться проверок не стоит.
Ради безопасности у вас в офисе не должно быть ни левых наличных денег, ни левых печатей. Если вдруг придет ОБЭП с проверкой и обнаружит у вас печати не вашей фирмы, все может кончиться очень плохо.
Если вы задолжали по налогам, то налоговая может заблокировать ваш расчетный счет в банке. То есть на него деньги поступать могут, но списываться с него средства могут только на налоги. Чтобы разблокировать счет, с вас спросят учредительные документы, документы на юридический адрес, плюс потребуют личного присутствия гендиректора, еще могут попросить расширенную выписку из банка. Поэтому хранить деньги на расчетном счету крайне не рекомендуется.
По ходу ведения бизнеса вам придется заключать множество различных договоров, поэтому хочу дать вам рекомендации о том, на что нужно обращать внимание.
Во-первых, если договор непонятен, то нужно либо обратиться к квалифицированному юристу, либо прямо сказать, что надо переписать документ нормальным языком. Сверху в договоре обязательно должны быть дата и место составления. Вроде мелочь, но если дело дойдет до суда, договор могут не принять, потому как договоры имеют срок давности, плюс вам могут сказать, что вы могли составить его в Урюпинске, а хотите рассмотреть в Москве.
Стороны: кто с кем заключает договор. Наименования юридических лиц, в лице кого, на основании чего.
Если в договоре нет ссылок на приложения (спецификации, требования по параметрам, технико-технические характеристики (ТТХ)) к договору, то приложения считаются недействительными.
2 самых важных пункта, с ними бывает больше всего проблем.
1. Предмет договора: о чем договариваются.
2. Оплата: кто, как, когда и на каких условиях будет оплачивать. Обязательно указывать порядок и сроки оплаты.
Ответственность сторон: чем и как стороны отвечают по своим обязательствам. Здесь же штрафные санкции за просрочки оплаты, некачественное выполнение услуг и т. д. Ни в коем случае нельзя допускать драконовских штрафов в чужую пользу. Заблокируют счет, а у вас 3 % в день за просрочку – вот радость-то будет. Штрафы должны быть максимум 1 % в день, обычно не больше 0,5 %, плюс обязательно нужно указать максимальную сумму возможного штрафа.
Расторжение договора: что и как происходит при расторжении договора. Как стороны могут выйти из договора, за сколько времени стороны должны друг друга уведомлять об этом.
Форс-мажор: всякие катаклизмы.
В конце договора должны стоять адреса и реквизиты сторон, печати и подписи. Лучше, если подписи будут на каждой странице внизу, например.
Глава 18
Поиск помещения или участка земли под строительство
В разных регионах дела с землей и арендой обстоят по-разному, поэтому опишу ситуацию на примере Санкт-Петербурга.
Если земля принадлежит городу, то возможна только аренда; если области, то возможен выкуп. В любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка земли в администрацию района, и тогда будет понятно, дадут или не дадут, какие планы на эту землю, заодно скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, могут попросить проект. Писать бумаги лучше после простого разговора. Если в принципе согласны, то все равно, от кого писать: от юридического лица или от физического. Когда будет готовиться распоряжение, постановление или указ, тогда уже в документах должен фигурировать будущий арендатор. Я бы рекомендовал зарегистрировать ИП, это дешево, и если деятельности не будет, с документами нет особой мороки. В маленьких городах ИП, наверное, даже более предпочтительно. В крупных городах чиновники больше любят ООО, на них проще навесить дополнительные задачи, типа социалки или благоустройства. Ну, а в случае чего, зарегистрировать ООО вы всегда успеете, это недолго.
После того как на запрос ответят, будет понятно, какой вам нужен статус, и какие документы надо собирать. Опять-таки, если это город, это один комплект документов, если область – другой. Причем в разных районах по-разному – что попросят из документов в одном, того могут не попросить в другом.
Итак, гуляли вы, допустим, по городу, увидели участок земли и восхотели построить на нем автосервис. Звоните в администрацию района и спрашиваете, к кому можно обратиться по этому вопросу. Вас либо сразу пошлют, либо скажут, что надо прийти написать заявление и предоставить такие-то данные. Несете им свой бизнес-план, где указана требуемая площадь и т. д. Сколько времени займут всякие согласования, предсказать сложно, обычно это не меньше полугода. Причем для обеспечения всех разрешений придется выложить энную сумму. В Петербурге согласование на постройку автосервиса обойдется не менее чем в $50 000.
Получать землю в аренду от государства нужно через комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), либо через администрацию, если у вас городе КУГИ нет. По закону вы можете отправить туда заявку и через месяц получите ответ. На практике, чтобы получить участок земли под строительство нужны знакомства и деньги на взятки. Хотя в небольших городах с этим намного проще, чем в мегаполисах.
Иногда КУГИ проводит конкурсы на аренду земли, хотя особо на этот счет обольщаться не стоит. После того как вы в КУГИ подадите заявку, они должны будут провести тендер на эту землю. Вам нужно будет за свои деньги в районной газете дать объявление о том, что такая-то фирма претендует на такой-то участок, а КУГИ будет проводить торги между теми, кто еще захочет. Вроде бы земли свободной много, но на самом деле все давно поделено, и скорее всего, уже есть давно готовые проекты застройки этих пятен. Если есть связи в администрации – это может ускорить дело.
Есть еще такая штука, как целевое назначение земли. Для автосервиса нужна земля под промышленную застройку. Большая часть земли все-таки имеет целевое назначение под жилищную застройку, а перевести землю из одной категории в другую очень и очень нелегко.
Следующий вариант – обратиться в агентство, которое специализируется на земле. Приходите, говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, то вам подыщут вариант.
Землю обычно берут в аренду на 3 года либо на 49 лет. Если вы смогли получить землю в долгосрочную аренду, то можете праздновать. Поскольку если все документы в порядке, то согнать вас с такой земли очень сложно, а это, в свою очередь, означает стабильность. Но на практике КУГИ не дает землю в аренду больше чем на 3 года.
Как правило, права на прямую аренду земли или помещений у города продают третьи лица. Кто-то "пробил" договор аренды с городом на длительный срок, и вам могут продать фирму, на которую уже заключен договор аренды с городом. Покупка прав аренды – это фактически покупка фирмы с договором аренды. Для примера: права аренды в Москве на 200 м помещения в самой глухомани стоят $50 000.
Взятки чиновники лично не берут, только через каких-то своих людей. Причем цепочка людей может быть достаточно длинной. Ну и цена, соответственно, увеличивается. Будьте готовы к тому, что даже после того, как выиграете тендер на аренду участка, вам придется пройти по инстанциям и все согласовать.
Помещение в аренду под автосервис можно искать самостоятельно или через риэлтора. Берем, допустим, журнал "Коммерческая недвижимость" или "Бюллетень недвижимости" и смотрим объявления. В Петербурге частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника. Системы оформления тоже отличаются. Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение самому. В Москве, например, очень сложно самостоятельно найти необходимое помещение или участок, поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлтора. Здесь самое главное – не вестись на распространенные разводки.
Есть лохотронщики, которые стараются продать вам базу данных. Вы ведетесь на какое-то красивое объявление, например аренда от собственника или земля от собственника, и звоните по указанному телефону. Вам говорят: "Да, у нас это есть, а еще есть вот это и это еще дешевле, приезжайте, мы вам дадим все контакты собственников, адреса, телефоны". Приезжаете, при вас кому-то звонят: "Привет, Вась, это Петя из фирмы, у тебя еще не сдано то помещение? Цена такая же? А, ну хорошо". Вы платите им деньги, они дают вам бумажку с телефонами, и вы радостный бежите домой и… ни до кого не дозваниваетесь. Или попадает в какую-то булочною по левому телефону. Возвращаетесь обратно, спрашиваете, в чем дело, а вам в ответ: "Мы вам базу данных продали, при вас звонили, вот разбирайтесь". Этой схеме больше 10 лет, но все равно многие еще на это ведутся.
Нормальный риэлтор подыскивает вам помещение и берет за это комиссию, как правило, это 100 % стоимости 1 месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны – звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риэлторские конторы могут отказывать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших контор и маленьких в принципе нет, потому как риэлторы берут деньги за информацию. После скидывания цены риэлтор погрустнеет, так как поймет, что нарвался на человека "в теме". Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают говорить: "Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…", вы сразу отказываете, предлагаете оплату по результату, если не устраивает – до свидания, потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риэлтора падает до нуля.
Если он начнет излагать что-то вроде: "Просмотр у нас стоит 200 руб." – пошлите его подальше. На любое требование денег произносится подобная волшебная фраза. Есть псевдориэлторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: "Ну, дальше сами уже разруливайте". Риэлтору даете максимум 3–4 дня на поиск первого нормального варианта. Если ничего нет, то ищите другого риэлтора. Если риэлтор быстро не нашел подходящие варианты, то он непрофессионален и с ним работать не нужно.
Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, они все реально ничего кроме продажи информации не делают. Общение с риэлтором заканчивается подписанием акта.
При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, естественно, не оборудованное под автосервис. Чтобы из него сделать сервис, понадобятся вложения. Сколько – зависит от места. Если помещение, которое вы арендуете, зарегистрировано в Госкомимуществе как капитальное строение, нужно будет обратиться к префекту для получения разрешения об использовании помещения для автосервиса, а затем оформить договор на аренду этого помещения.
Для начала надо удостовериться в наличии воды, электричества и канализации. Все это должно удовлетворять потребностям вашего объекта при выбранном вами оборудовании. Если все более-менее нормально, то надо будет сделать полы, а также развести электричество и воду. Сколько все это стоит, сказать можно только для конкретного места. Желательно, чтобы не было колонн в помещении. Заранее подумайте о том, где будет въезд и выезд, складские и офисные помещения.
Аренда в Москве/Подмосковье в среднем стоит порядка $200 за кв. м в год. В Петербурге это будет подешевле, по другим регионам России – $70-120.
Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться.
В договоре аренды обязательно должны быть указаны:
♦ точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
♦ описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);
♦ площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
♦ назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).
Кроме того, нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.
Договор лучше всего заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не "попросят". При заключении договора аренды нужно смотреть, настоящие ли документы у того, с кем вы заключаете договор аренды, является ли он собственником земли, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию включить в арендную плату. В большинстве случаев это удается.
В договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автосервис, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.
Если аренда сроком больше года, то договор надо регистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), поскольку это считается долгосрочной арендой.
Оптимальные условия расположения автосервиса
Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра – это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе – это плюс, как и любой экономический рост района вообще.
Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию – это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.
Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора – плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом – тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.
Примерный перечень документов для открытия автосервиса в арендованном помещении:
1. Разрешение от администрации района, на чьей территории вы планируете открыть автосервис.
2. Заключение от Противопожарной службы.
3. Заключение от Роспотребнадзора (СЭС).
4. Договор на вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилегающей территории.
5. Договор аренды земельного участка.
Полный перечень разрешительной документации вы можете посмотреть в типовом шаблоне бизнес-плана у меня на сайте.
Основные требования к автосервису:
♦ размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается;
♦ помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным;
♦ площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования);
♦ производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточновытяжной взрывобезопасной вентиляцией;
♦ расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05–91 "Отопление, вентиляция и кондиционирование";
♦ в холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами;
♦ не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5;