Особенности договора аренды жилого помещения. Арендаторами жилого помещения могут быть как граждане, так и юридические лица; нанимателями же (или поднанимателями) могут выступать только граждане. Снимают ли квартиру граждане или юридические лица, жилье может быть использовано только для проживания. Собственник, желая сдать жилое помещение в аренду, должен для начала согласовать этот вопрос с членами своей семьи, имеющими право пользования квартирой. Их согласие должно быть зафиксировано в договоре о сдаче квартиры в аренду. Если это условие не выполняется, то в соответствии с гражданским законодательством (п. 3 ст. 292 ГК РФ) члены семьи собственника жилого помещения могут потребовать устранения нарушений их прав на жилое помещение. И заключенный договор будет расторгнут.
Договор аренды должен заключаться в простой письменной форме, так как именно эта форма предусмотрена ст. 161 ГК РФ для сделок юридических лиц с гражданами (п. 1) и сделок граждан между собой на сумму, превышающую менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (п. 2). Хотя часто договор аренды заключается на суммы, значительно превышающие вышеуказанную.
Если простая письменная форма сделки не соблюдена, то в соответствии со ст. 162 п. 1 ГК РФ это лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. В соответствии со ст.163 п. 2 ГК РФ договор аренды может быть удостоверен нотариально, если есть желание сторон.
Что является необходимым в содержании договора аренды:
1) сведения об арендаторе и арендодателе. Для граждан - фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место прописки; для юридических лиц - полное наименование предприятия (организации) с указанием должностного лица, от имени которого выступает сторона, адрес предприятия и его банковские реквизиты;
2) подробное описание предмета договора, т. е. состав, характеристика арендуемого жилого помещения, список правоустанавливающих документов на него, адрес, где оно находится;
3) размер арендной платы, устанавливаемый по соглашению сторон, а также порядок и периодичность расчетов между арендатором и арендодателем. В состав арендной платы обычно включаются расходы по оплате коммунальных услуг, кроме абонентской платы за телефон.
Другие существенные условия, которые должны быть отражены в договоре:
1) обязанность по проведению ремонта помещения в случае необходимости, на какой из сторон она лежит;
2) возможность сдачи арендатором указанного жилья в субаренду;
3) срок действия договора;
4) ответственность сторон (размер штрафа, взимаемого арендодателем за нарушение арендатором сроков платежей, и др.);
5) порядок изменения, расторжения, прекращения и пролонгации договора.
Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются только по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
7.2. Оплата за квартиру. Куда пойти, куда податься
Сегодня квартплата занимает солидную графу в наших расходах. В некоторых городах лишь 5 % воды, которая течет из кранов в домах, относится к категории питьевой. Остальные 95 % хорошо, если удовлетворяют нормативным параметрам для хозяйственно-бытовых нужд. Говорить о качественных услугах в этом случае не приходится. Тем не менее тарифы на ЖКУ за последние три года увеличивались по стране в среднем на 30 % ежегодно. И по прогнозам экспертов фонда "Института экономики города" до 2010 г. вырастут еще как минимум в 1,25 раза (при условии сохранения существующего сегодня субсидирования).
По мнению одних, цены на жилищно-коммунальные услуги растут слишком быстро и необоснованно, вторые придерживаются противоположного мнения. В 1998–2001 гг. тарифы практически заморозили в связи с обесцениванием денег. Тогда сдерживание роста оплаты за эти услуги представляло собой вопрос политический - в магазинах наступил капитализм, и цены выросли в несколько раз, а ЖКХ оставалось последним оплотом социализма, радуя граждан. В начале 1990-х гг. мы оплачивали лишь около 4 % стоимости того, что потребляли. В связи с этим предприятия ЖКХ терпели колоссальные убытки, системы ветшали, оборудование изнашивалось. Более того, дальнейшая инфляция настолько обогнала цены на ЖКУ, что с 2002 г. сохранять существующее положение вещей стало невозможно. Тарифы начали быстро расти. Поэтому мы в тот период чуть ли не ежемесячно доставали из своих почтовых ящиков квитанции со все увеличивающейся квартплатой. Более-менее темпы роста тарифов и индекс потребительских цен сравнялись лишь в начале текущего года.
Иногда наблюдалась такая ситуация, когда тарифы на электроэнергию росли, а на воду оставались на том же уровне. Водоканалы не могут работать без электричества и потому, как и все мы, вынуждены его покупать. Тогда и водоканалы оказались в крайне сложном финансовом положении - им просто нечем было расплачиваться за электричество. От неравномерного распределения тарифной нагрузки страдают не только сами предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Во время отложенной инфляции разница в тарифах составляла четыре раза, и за недоплачивающее население рассчитывались коммерческие потребители коммунальных ресурсов. Такую практику эксперты называют перекрестным субсидированием. К примеру, по итогам 2004 г. оно составило более 130 млрд руб.
Сегодня цены на ЖКУ устанавливают по представлению предприятий исходя из результатов государственной экспертизы. Факт, что в стране уже несколько лет применяют незаконное индексирование стоимости ЖКУ. Хотя есть те, кто так не считает. С целью улучшения ситуации относительно цен на ЖКУ в составе пакета о доступном жилье депутаты приняли Закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Предполагалось, что закон должен был определить полномочия муниципалитетов в их работе с тарифами предприятий ЖКХ и обязал бы эти предприятия подчиняться предусмотренному законом порядку регулирования тарифов и надбавок. В процессе же обсуждения закон потерял несколько отраслей, а именно газо-, тепло- и электроснабжение. В распоряжение муниципалитетов попали только водоснабжение и утилизация бытовых отходов. В общем по настоянию наших монополистов тарифы на газ, тепловую энергию и электричество по-прежнему регулируют на уровне регионов.
Существует ряд нормативов, согласно которым мы можем оплачивать данные услуги. Все эти законы знать наизусть необязательно. Консультации по этой теме можно получить либо в местных органах ЖКХ, либо через Интернет у независимых экспертов. Если, например, та сумма, которую вы должны оплачивать за жилое помещение, превышает 20 % от совокупного дохода семьи, если он превышает прожиточный минимум, вы имеете право претендовать на получение субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. Если же ваш совокупный семейный доход не превышает прожиточного минимума, то при предоставлении вам субсидии будет учтен поправочный коэффициент. Оплату за квартиру в ряде городов также можно проверить по Интернету.
Например, на сайте Банка Москвы жителям столицы предоставляется новая информационная услуга. Теперь москвичи могут отследить все начисления за жилищно-коммунальные услуги, которые рассчитываются Единой информационно-расчетной системой (ЕИРЦ). При этом не требуется дополнительная регистрация в сети, только собственный лицевой счет.
К коммунальным услугам многоквартирного дома сегодня относятся:
1) предоставление электроэнергии;
2) предоставление услуг сетевого газоснабжения;
3) предоставление услуг водоснабжения (без горячей воды);
4) предоставление услуг горячего водоснабжения;
5) предоставление услуг канализации;
6) предоставление услуг центрального отопления.
Оплата электроэнергии.
Оплата потребленной электроэнергии жильцами многоквартирных домов производится двухканально. За потребленную электроэнергию непосредственно в квартире ее владелец ведет оплату по показаниям счетчика. Оплата за электроэнергию, использованную в местах общего пользования (в подвале, на лестничных клетках, в коридорах и чердачных помещениях), и за лифт производится по нормативам, которые включаются в стоимость технического обслуживания здания.
Оплата услуг сетевого газоснабжения.
Оплата за использование природного газа производится по принятым нормативам в зависимости от количества зарегистрированных в квартире жильцов. Нормативы зависят от региона и от наличия или отсутствия газовых колонок.
Оплата услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации.
Оплата услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации производится по региональным нормативам пропорционально количеству прописанных в квартире. При этом объем водоотведения принимается равным сумме потребленных объемов холодной и горячей воды.
Оплата услуг центрального отопления.
Оплата за отопление производится по региональным нормативам исходя из площади помещений. Стоимость услуг по отоплению мест общего пользования входит в норматив оплаты за квадратный метр общей площади жилья.
Итак, вы сняли показания электросчетчика, записали, сколько воды вы израсходовали (если у вас имеется водомер). Заполнив квитанции, вы можете благополучно отправляться либо в почтовое отделение, либо в банк, где можно оплатить все жилищно-коммунальные услуги. Например, для оплаты за пользование кабельным телевидением ничего заполнять не требуется. Достаточно назвать свой адрес. Если за электроэнергию вы платите в банке, то там также можно назвать адрес и последние показания счетчика. Если вы их не знаете, то можете просто положить определенную сумму в счет оплаты за электроэнергию. Особых трудностей с оплатой не возникает, кроме очередей. Поэтому необходимо запастись терпением и необходимой суммой. Удачи!
7.3. Как оформить субсидию. Джунгли бюрократии
"Оформить субсидию - это сложно!" - подумаете вы. Но многие даже не знают, что это такое, они наслышаны о том, как родители, чтобы оформить субсидию на коммунальные услуги, стоят в километровых очередях по несколько дней, и у них вызывает сомнение планируемое мероприятие. Стоит ли вообще его начинать? Так ли все просто? Но зачем платить больше?
Расчет для начисления субсидий производится по двум основаниям:
1) для граждан, у которых доход ниже прожиточного минимума;
2) для граждан, у которых совокупный доход на одного члена семьи выше прожиточного минимума.
При превышении прожиточного минимума максимальная доля расходов на бытовые услуги для всех горожан рассчитывалась одинаково и составляла 18 % дохода семьи. Если посмотреть на каком-то примере, то все кажется просто.
Например, совокупный доход семьи из двух человек - 8500 руб., среднедушевой доход получается 4250 руб. Эта сумма выше прожиточного минимума - 2451 руб. По прописанной в постановлении градации максимальный расход на жилищно-коммунальные услуги для такой семьи составляет 10 % от совокупного дохода, а именно 850 руб. Если квартплата выше, то разница и составит сумму субсидии. Основная масса имеющих право на субсидию среди нас с доходом больше прожиточного минимума как раз подпадает под это 10 %-ное определение расходов от доходов. При этом необходимо помнить, что все расчеты производятся в пределах социальной нормы площади жилья на человека (18 м2) плюс 10 квадратов на семью.
Право на льготу по оплате жилищно-коммунальных услуг складывается из многих условий - постановлений, тарифов, видов жилья, гражданской принадлежности, наличия регистрации и состава семьи. Без юридического образования разобраться во всех хитросплетениях Жилищного кодекса сложно. Проще обратиться за справками в отделы по оформлению субсидий.
Для начала, чтобы получить субсидию на оплату коммунальных услуг, необходимо знать, во-первых, какой процент от совокупного дохода семьи вы должны выплачивать за коммуналку.
11 %:
1) для семей нетрудоспособных инвалидов, имеющих на иждивении детей;
2) для семей, имеющих несовершеннолетних детей-инвалидов;
3) для семей одиноко проживающих, нетрудоспособных инвалидов;
4) для семей, имеющих трех и более несовершеннолетних детей.
15 %:
1) для семей, воспитывающих детей-сирот;
2) для семей, члены которых работают в бюджетной сфере;
3) для семей, совокупный доход которых ниже прожиточного минимума, официально установленного по конкретной области.
22 %:
для остальных граждан.
Во вторых, если компенсация вам положена, то в отделы по субсидиям вы должны предоставить:
1) для всех граждан:
а) паспорта, свидетельства о рождении детей, пенсионные книжки;
б) все расчетные книжки (кроме расчетных книжек за кабельное телевидение и телефон);
в) справки о заработной плате за последние три месяца (например, если вы приходите в отдел в июне, то справка о заработной плате должна быть за март, апрель, май);
2) для граждан, проживающих в ведомственном, кооперативном и частном жилье, дополнительно предоставить:
а) справку по форме № 8;
б) копию лицевого счета;
3) для неработающих пенсионеров дополнительно - трудовые книжки;
4) для безработных дополнительно - трудовые книжки и справка из Центра занятости населения о размере пособия;
5) для предпринимателей дополнительно - справки о доходах из налоговой инспекции;
6) для граждан, работающих без трудовой книжки, дополнительно - справка о доходах, заверенная руководителем фирмы;
7) для разведенных дополнительно - справка об алиментах;
8) для студентов дополнительно - справка об обучении (платное или бесплатное, очное или заочное), справка о получаемой стипендии.
Кроме этого, есть некоторые частные случаи, при которых в отделе могут потребовать иные документы.
Если Вас интересует этот вопрос, то для начала не помешает ознакомиться с постановлением о порядке предоставления гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Для примера вы можете ознакомиться с постановлением города N.
1. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам городскими органами власти в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета, т. е., чтобы вам получить субсидию, сначала надо обратиться в городские органы власти со всеми справками, удостоверяющими ваш семейный совокупный доход, а также наличие каких-либо льгот. Далее органы власти определят по вашему совокупному доходу площадь и норму коммунальных услуг, на которые будет распространяться субсидия.
2. Величина субсидии определяется как разница между принятыми на данный период размерами месячной платы за часть жилых помещений и коммунальных услуг и предельно допустимыми расходами граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг. Часть жилых помещений - это площадь, установленная по социальной норме. А коммунальные услуги берутся в соответствии с нормативами их потребления. При этом берут все действующие льготы. Также учитывается максимально допустимая доля собственных расходов граждан, которая снижается на 2/3 при среднедушевом доходе ниже четырехкратного размера минимальной зарплаты (3200 руб.) и на 1/3 - при среднедушевом доходе ниже восьмикратного размера минимальной зарплаты (6400 руб.). Размер месячной оплаты электроэнергии, на которую будет выдаваться субсидия, определяется путем умножения действующего на месяц обращения за субсидией тарифа на электроэнергию на среднемесячное потребление, рассчитанное за истекший год по расчетной книжке, в пределах норматива потребления. Размер месячной оплаты за приобретение дров и угля для семей, проживающих в неблагоустроенных жилых домах, определяется как среднемесячная величина оплаты за приобретение дров или угля. Эта величина рассчитываются путем деления указанной в заказ-квитанции суммы на получение годовой нормы топлива на 12 месяцев. Если же вы пользуетесь только газом в баллонах, то размер месячной оплаты за этот газ определяется путем умножения действующего на месяц обращения за субсидией тарифа на приобретение и доставку газового баллона на количество приобретенных баллонов, рассчитанное за истекший год. Но учтите, что всему есть предел, т. е. субсидия распространяется не более чем на семь баллонов в год на члена семьи.
3. Субсидии на проживание в общежитии предоставляются гражданам, являющимся постоянными жителями г. N и проживающим в общежитии не менее трех лет с момента прописки в общежитии. Имеют право на субсидию:
1) работники предприятий, финансируемых из бюджета;
2) военнослужащие и их семьи;
3) граждане, приехавшие в г. N по распределению;
4) студенты учебного заведения;
5) граждане, получившие статус беженца;
6) неполные и многодетные семьи;
7) семьи, имеющие детей-инвалидов.
Этот список в каждом из городов РФ может либо увеличиваться, либо уменьшаться.
4. Право на субсидию имеют семьи, в которых все лица, достигшие 16-летнего возраста, являются:
1) учащимися средних и среднеспециальных учебных заведений;
2) работниками предприятий всех форм собственности, отработавшими не менее одного полного календарного месяца (с первого по первое число) непосредственно к моменту обращения за субсидией;
3) пенсионерами по возрасту и инвалидности;
4) студентами;
5) безработными, состоящими на учете в службе занятости и получающими пособие по безработице не менее одного полного календарного месяца (с первое по первое число) непосредственно к моменту обращения за субсидией. Полным считается месяц, в котором выплаты пособия производились за весь период, предшествующий окончанию срока выплат;
6) безработными, состоящими на учете в службе занятости и не получающими пособие по безработице в связи с окончанием срока выплаты, но не более шести календарных месяцев;
7) лицом, осуществляющим уход за ребенком в возрасте до трех лет;
8) лицом, осуществляющим уход за инвалидом первой группы. В данном случае необходимо предоставить справку МСЭ (медико-санитарная экспертиза), которая подтверждает необходимость постоянного постороннего ухода, а также справку комитета социальной защиты о том, кто является лицом, осуществляющим уход;
9) лицом, осуществляющим уход за ребенком-инвалидом с детства, при предоставлении соответствующего удостоверения;
10) лицом, осуществляющим уход за ребенком дошкольного возраста, при наличии справки от лечащего врача о противопоказании по посещению детских дошкольных учреждений. Справка должна быть заверена главврачом поликлиники;
11) абитуриенты, в период с мая по август текущего года;