Цены за аренду квартир колебались существенно, но в целом не были высокими, ведь заломивший цену хозяин рисковал остаться без жильцов. Цены регулировал рынок, спрос и предложение, а городская администрация участвовала в регулировании цен тем, что домовладелец имел право повышать квартплату только один раз в год. Конечно, цены варьировались в широких пределах: от дорогих, хороших квартир в центре до дешевого жилья низкого качества на окраине или во флигелях на задних дворах. До сих пор центральные районы Москвы украшают прекрасные многоквартирные дома – бывшие доходные Г. Солодовникова, Ф. Афремова, В. Исакова и др. Дифференциация цен приводила к тому, что в одном доме селились жильцы примерно одного достатка – либо рабочие, мастеровые, ремесленники, либо средний класс: профессора, чиновники, юристы, либо высший: банкиры, аристократы, сенаторы. Это улучшало психологический климат в доме, способствовало мирному соседскому сосуществованию.
В домах, где жила более-менее состоятельная публика (средний класс и выше), в подъездах дежурили швейцары, на лестничных площадках были ковровые дорожки, зеркала, фикусы с пальмами в кадках. Дама, пришедшая в гости, прежде чем позвонить в квартиру, могла поправить прическу перед зеркалом. Понятно, что в таком доме профессор Преображенский мог спокойно оставить свои галоши внизу, не боясь, что не найдет их завтра утром.
Чрезвычайно просто решался вопрос с переездом на новое место жительства. Не надо было ни продавать, ни менять квартиру. Достаточно было заплатить квартплату за текущий месяц, после чего договор найма без проблем расторгался и человек мог в тот же день переехать на новую квартиру. Добавьте к этому, что услуги по перевозке мебели стоили очень дешево. Многие выбирали себе квартиру ближе к месту работы или службы, театралы – ближе к театру, любители прогулок в парке – поблизости от парка и т. д. Так как квартиры не принадлежали жильцам и не участвовали в купле-продаже, то не было и криминализации вокруг жилья.
Иногда несколько человек нанимали квартиру в складчину, и свободную комнату можно было сдать в поднаем. Люди одинокие или с низким достатком (это могла быть и семья) жили в доходных домах гостиничного типа, где не было квартир, а были комнаты, которые сдавались внаем. Наконец, самые бедные снимали койку в ночлежных домах, или "ночлежках", за несколько копеек на ночь (это были самые дешевые доходные дома, дававшие, однако, наибольший удельный доход владельцам).
Домовладелец, хозяин, управлял своим доходным домом эффективно, обеспечивая жильцам комфорт, себе – прибыль, в городскую казну – налоги. Дотации доходные дома не получали, они были рентабельны, это был крупный сектор городского среднего бизнеса. В случае неэффективного управления домовладелец разорялся, дом переходил к другому владельцу или превращался в трущобы, как произошло с известной Хитровкой в Москве или Вяземской лаврой в Санкт-Петербурге. К чести российских домовладельцев, трущоб в городах России было немного.
Был еще такой вид жилья, как бараки, или казармы, где за низкую плату жили рабочие заводов и фабрик, бараки эти строились хозяевами заводов, т. к. рабочими были в основном переселенцы из деревень. По современной терминологии это было ведомственное жилье.
Предложение жилья соответствовало платежеспособному спросу. Каждый без особого труда мог найти себе жилье в любом городе в соответствии со своими средствами, и в этом смысле жилищной проблемы в городах России не существовало. Никто не ночевал на улицах, что считалось бродяжничеством, за которое легко можно было угодить в острог.
Муниципального жилья в дореволюционной России не было вообще, но было "социальное" жилье, т. е. жилье для самых сирых и убогих. Это были дома, содержавшиеся на средства благотворительных, религиозных организаций (приюты, богадельни) и отдельных меценатов. Например, в Москве был широко известен "дом бесплатных квартир", построенный купцами братьями Бахрушиными на Софийской набережной. Это был прекрасный большой дом (сейчас в нем помешается головной офис компании "Роснефть"), содержавшийся полностью на средства владельцев, в котором жили малоимущие горожане.
Отметим, что пособий, субсидий, дотаций из бюджета не было, казна не участвовала в решении жилищного вопроса. Рынок в целом справлялся со всеми проблемами. Только в начале XX века благотворительные дома, в основном из-за нестабильности финансирования, стали частично переходить на казенное содержание, т. е. появились зачатки муниципального жилья. Необходимо также отметить, что большая доля городской земли находилась в собственности частных лиц и свободно покупалась и продавалась.
Структура жилого фонда по формам собственности в начале XX века в крупных городах России была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 50%;
• частный доходный дом – 40%;
• социальное жилье – 10%.
Так жили горожане в России до революции.
Советский период
Необходимо отметить, что упадок жилого фонда российских городов начался еще во время Первой мировой войны: инфляция подрывала домовое хозяйство, так как рост квартирной платы был искусственно ограничен.
Наступил 1917 год, грянула победоносная Октябрьская революция, заводы, фабрики, банки, магазины, и в том числе жилые дома, были национализированы, стали собственностью государства. Домовладельцы бежали за границу, кто не успел убежать, был расстрелян или сгинул в ГУЛАГе. Управлять домами стали домкомы во главе со Швондерами и Шариковыми, которые впоследствии трансформировались в нынешние РЭУ и ДЕЗы. Большие богатые квартиры в центре превратились в коммунальные, куда переселили рабочих с окраинных бараков и бедноту из ночлежек, путем принудительного "уплотнения". Зеркала были разбиты, пальмы и фикусы завяли, ковровые дорожки порезали. Украли и галоши профессора Преображенского. Наступил социализм.
Днем рождения советской системы ЖКХ следует считать 24 августа (по н. ст.) 1918 года, когда был опубликован декрет СНК об отмене права частной собственности на недвижимость в городах. В результате этого все жилье, которое в дореволюционной России было в основном частным, перешло в государственную собственность (потом, правда, права собственности на частные односемейные дома вернули их прежним владельцам).
Поначалу новоиспеченным государственным многоквартирным домом не управлял вообще никто и вселиться в него мог каждый желающий, к тому же и квартплата была отменена. Такое положение долго не могло сохраняться, и домом стал управлять домком, выбираемый на собрании жильцов. Через некоторое время выяснилось, что домком управляет домом неэффективно, и после недолгих экспериментов с другими формами коллективного управления – жилтовариществом и ЖАКТом – он был заменен домоуправом – специальным уполномоченным советской власти. Это был уже фактически госчиновник. В дальнейшем управление многоквартирным домом перешло к специальным органам государственной и местной власти (ЖЭКи, РЭУ, ПРЭО, впоследствии ДЕЗы).
Это были глубокие институциональные преобразования, точнее, кардинальная ломка прежней, дореволюционной системы ЖКХ. Сущность "реформ" заключалась в стопроцентной национализации всех объектов ЖКХ, в переходе их в конечном счете в государственную собственность и соответственно в систему государственного централизованного управления. Характерными, сущностными признаками советской системы ЖКХ являются:
• доминирование государственной собственности на объекты ЖКХ;
• командно-административный характер управления через бюрократические структуры, характеризующийся низкой эффективностью;
• нерыночный экономический механизм;
• способ планирования всех показателей от затрат, а не от результата (затратный механизм планирования и функционирования);
• отчуждение потребителей от процессов управления (отсутствие обратных связей).
Климат в ЖКХ определялся низкой эффективностью государственного сектора.
Отметим еще, что на смену социальному расслоению по районам и жилым домам пришло смешение, когда в одном и том же доме стали жить люди различного культурного, социального и финансового уровня: вместе с профессорами, чиновниками и артистами селили буфетчиц, слесарей, уборщиц и т. д. В дальнейшем советская власть сознательно поддерживала такую политику "социальной однородности". Драма такого рода вынужденного коллективизма великолепно описана в ранней советской литературе.
Во время НЭПа, когда государство фактически расписалось в неэффективности централизованного жилищно-коммунального хозяйства, начали появляться дома, принципиально отличающиеся от государственных. Речь идет о ЖСК, жилищно-строительных кооперативах – домах коллективной собственности и управления, после насильственного перерыва, длившегося до конца сталинской эпохи, достигших расцвета к 70-м годам XX века. Этот вид жилого дома демонстрировал более высокую степень эффективности: кооперативные дома выглядели лучше и лучше обслуживались, чем обычные государственные, несмотря на то что права собственности и управления были сильно ограничены. В советский период появился еще и такой сектор жилого фонда, как ведомственные дома. Это было государственное жилье, "приписанное" или переданное на баланс крупных предприятий, организаций и ведомств. Управлялись и обслуживались они специальным органом (и из бюджета) соответствующей организации.
Основой советской жилищной политики с 1955 года стало массовое строительство государственных дешевых многоквартирных крупнопанельных домов индустриальным методом. Квартиры предоставлялись органами местной власти в порядке очереди при множестве специальных разрешений на внеочередную выдачу ордеров. Квартплата и оплата коммунальных услуг держались на низком уровне за счет бюджетных дотаций всем жильцам без исключения. Советская власть не поощряла строительство индивидуального (частного односемейного) жилья как элемента буржуазной идеологии. Существовал запрет на строительство частного жилья в городах с населением свыше 100 тысяч человек, все должны были жить в многоэтажных "скворечниках". Так, наверное, проще присматривать за народом... Количество частных односемейных домов в советской России резко сократилось по сравнению с дореволюционным периодом. Необходимо отметить, что значительное количество новых квартир, спроектированных как односемейные, заселялось "с подселением", так что избавление от коммунальных квартир оказалось существенно заторможено. Тормозилось оно и тем, что новое строительство велось почти исключительно на месте окраинных деревень и слободок, подлежавших сносу, тогда как старые городские центры должны были удовлетворяться периодическими "косметическими" ремонтами. Капитальный ремонт жилых домов почти не производили.
Структура городского жилого фонда по формам собственности к 80-м годам XX века в СССР была примерно следующей:
• частный односемейный дом – 20%;
• государственный многоквартирный дом – 70%;
• кооператив – 10%;
• частный доходный дом – 0%.
90-е годы, приватизация
После краха социализма и распада СССР среди многочисленных программ реформирования ЖКХ возобладала либеральная концепция, сущность которой заключалась в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики. Ведущий лозунг времени – приватизировать как можно больше и как можно быстрее, а дальше рынок все сам расставит по своим местам. Фактически это вульгарно-либеральный подход к реформам, который проявился и в сфере ЖКХ. В рамках этой концепции была проведена масштабная бесплатная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России появился своеобразный многоквартирный дом. Это гибрид различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире – муниципальный лом с приватизированными квартирами. Реформаторы очень гордятся этой "рыночной" кампанией, но что реально из этого вышло?
По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых. Новый вид городского жилья – муниципальный дом с приватизированными квартирами – не стал более эффективным. Это то же самое, что пытаться поднять эффективность работы госпредприятия путем приватизации его станков и механизмов. Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчиво неэффективной формы собственности, постоянно самовоспроизводящейся и не поддающейся реформированию, подлинной "институциональной ловушки".
Собственниками дорогостоящей недвижимости стали миллионы малоимущих горожан, которые оказались не в состоянии ни содержать ее, ни управлять ею, ни защищать ее от преступных посягательств. Десятки тысяч новых собственников погибли от рук бандитов или лишились жилья, превратившись в лиц без определенного места жительства. Отметим, что с проблемой приватизации муниципального жилого фонда сталкивались и другие страны. Например, Великобритания сначала также пошла по пути приватизации отдельных квартир. После того как стало ясно, что задача повышения эффективности содержания и обслуживания жилья таким способом не решается, власти начали приватизировать многоквартирный дом целиком, деля его как имущественное целое на доли, или "шеры". К сожалению, этот опыт у нас не был учтен.
Автором и разработчиком программы бесплатной приватизации квартир в муниципальных домах выступил фонд "Институт экономики города", созданный на средства зарубежных организаций и собранный из людей, не замеченных ранее в качестве специалистов по ЖКХ. Тогдашние российские власти не разбирались в ЖКХ и слепо доверились "западным специалистам", которые, как тогда считалось, знают ответы на все вопросы.
Центральным объектом всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является именно дом в целом, а не отдельно взятая квартира (как принято считать в России), так как квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в ней полностью определяется свойствами всего дома в целом. Жилой дом предоставляет человеку: 1) жилищные услуги непосредственно (жилое помещение и коммуникации); 2) коммунальные услуги опосредованно (является заказчиком коммунальных услуг: водопровод, канализация, отопление, электроэнергия, газ и т. д.). Таким образом, можно считать, что жилой дом является своеобразным предприятием по предоставлению жильцам жилищно-коммунальных услуг. Если дом работает эффективно, то жильцам предоставляется весь комплекс ЖКХ-услуг высокого качества, и напротив – при неэффективной работе комплекса жильцы получают эти услуги низкого качества.
При приватизации государственного промышленного предприятия нередко шли фактически по тому же пути, когда целостные технологические структуры оказались разорваны и приватизированы по частям. Это привело к параличу одних предприятий, к банкротству и гибели других, но, к счастью, этот процесс охватил не все производства. Увы, в сфере ЖКХ исключений практически не было.
Жилье в зарубежных развитых странах
Виды городского жилья
Все городские жилые дома в современных зарубежных развитых странах можно разделить на две группы – частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. В среднем по городам Западной Европы доля частных односемейных домов составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы их несколько больше – до 40%, в США и Канаде еще больше – до 50%. В крупных городах доля этого сектора жилых домов ниже, в небольших, естественно, выше, но везде доля частных односемейных домов велика в структуре городского жилья.
Многоквартирный дом – это дом из нескольких квартир (от 2 до многих сотен), в которых живут не связанные родством семьи (не путать с таунхаусом, который представляет собой частные односемейные дома, сблокированные стена к стене). В настоящее время известны три вида многоквартирных домов, различающихся формой собственности и управления:
1) частный доходный дом – частная форма собственности и управления;
2) кондоминиум, кооператив – коллективная форма собственности и управления;
3) муниципальный арендный дом – государственная (муниципальная) форма собственности и управления.
Существуют еще многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика, поэтому рассматривать его мы не будем.
Рассмотрим более подробно эти виды многоквартирных домов.
Частный доходный дом
Исторически частный доходный дом (ЧДД) является самым древним видом многоквартирного дома в городах. Первые многоквартирные дома для сдачи квартир внаем появились еще в Древнем Риме в III веке до н. э. (они назывались инсулами). ЧДД занимает прочное место среди городского жилья, его доля в городах современных зарубежных развитых стран составляет до 40%, а в крупных городах – до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Некоторые принципы работы частного доходного дома уже рассматривались в предыдущей главе, поэтому здесь дополним уже сказанное.
ЧДД – это частная собственность домовладельца (частное лицо, фирма, банк), квартиры сдаются внаем жильцам по коммерческим ценам без права (естественно) приватизации и не выделены в отдельные объекты недвижимости. Это коммерческое предприятие, приносящее прибыль владельцам и налоги в бюджет, это большой сектор городского бизнеса: крупного, среднего и малого. Взаимоотношения хозяина и жильца-нанимателя регулируются договором и соответствующими законами. Наибольшего расцвета ЧДД достигли в Европе в XIX и начале XX века, когда в связи с развитием капитализма и ростом промышленности миллионы крестьян перебирались в город работать на фабриках и заводах. Это был "золотой век" ЧДД, они позволили быстро удовлетворить потребности огромных масс людей в жилье. В те времена практически все многоквартирные дома были частными доходными.
Поначалу в одном доме домовладельцы сдавали квартиры людям разного социального уровня: на 1-м этаже были магазины и лавки, 2 и 3-й этажи занимали хорошие квартиры, чем выше, тем квартиры становились меньше и дешевле – вплоть до каморок на верхнем этаже и чердачных помещений, которые сдавались бедноте по дешевке. Но такой социальный "микст" продержался недолго, близкое соседство различных социальных слоев порождало сильный дискомфорт и снижало спрос и цену аренды квартир, особенно хороших и дорогих. Постепенно произошла дифференциация доходных домов по стоимости аренды на дорогие хорошие в престижном районе – для богатых, похуже и подешевле – для среднего класса и дешевые на окраинах – для низших слоев. В России даже ночлежки для нищих, за исключением богаделен, представляли собой доходные дома низшей ценовой категории.
Домовладелец управляет своим домом по одной из следующих схем: