• непосредственно, самостоятельно;
• через управляющего (физическое лицо);
• через управляющую компанию (УК), юридическое лицо.
С управляющим (или управляющей компанией) домовладелец заключает договор на предоставление услуг управления домом и контролирует его работу. Если управляющий (или УК) работает плохо, хозяин договор расторгает и подыскивает нового. С жильцом (нанимателем квартиры) также заключается договор, в котором прописываются правила проживания и цена аренды. Если жилец исправно платит квартплату и не нарушает порядка в доме, домовладелец не имеет права его выселить, в противном случае договор найма может быть расторгнут, а жилец выселен на улицу.
Частный доходный дом как вид жилья оказался очень эффективным. Во-первых, это доступное жилье, любой человек может легко нанять квартиру в своей ценовой категории в течение короткого времени. Во-вторых, жилец не заботится ни о содержании жилья, ни об управлении им, ни о налогах – он просто платит квартплату, всю работу выполняет домовладелец. В-третьих, такой вид жилья не ограничивает свободы передвижения человека, поменять место жительства (например, в поисках работы) достаточно просто. Перечислим еще достоинства ЧДД:
• жилец не обладает собственностью в виде недвижимости, поэтому не рискует ее лишиться (а заодно и своей жизни) в результате преступных посягательств;
• достаточно высокий уровень комфорта проживания и качества обслуживания в результате конкуренции домовладельцев;
• как вид бизнеса является прибыльным, обеспечивает пополнение городского бюджета;
• достаточно эффективное управление домом, отсутствие проблем с неплатежами.
Список преимуществ ЧДД можно продолжать, недаром этот вид жилья является одним из основных среди городского жилого фонда. Хорошо развитый, широкий, свободный рынок частного арендного жилья способен полностью решить жилищный вопрос в любой стране.
ЧДД имеет и недостатки. Во-первых, это жесткая регламентация проживания в таком доме, лишнего гвоздя просто так не забьешь. Во-вторых, стремление домовладельцев постоянно увеличивать цену аренды. Но если на рынке существует свободная конкуренция при достаточном предложении, то она не дает ценам взлететь. В настоящее время в европейских городах цена аренды стандартной двухкомнатной квартиры в доходном доме составляет порядка 300-400 долл. в странах Южной Европы (Испания, Греция, Италия) и 400-500 долл. в Центральной Европе (Франция, Германия, Швейцария). При средней зарплате примерно 2000 долл. это составляет 20-25%, что вполне доступно для семьи со средним достатком. Повышению качества обслуживания и снижению цены аренды способствует деятельность различных объединений квартиросъемщиков, имеющихся во многих странах.
Отметим, что в негосударственном секторе жилья есть и еще один вид аренды – аренда квартиры у собственника в кондоминиуме. Но такой вид аренды не получил большого распространения, потому что проще и дешевле нанять такую же квартиру в доходном доме.
Кондоминиум
Это дом коллективной формы собственности и управления. Такие многоквартирные дома появились в начале XX века, к ним относятся кондоминиум, кооператив и существующая в некоторых странах (например, Финляндия, Швеция) форма коллективного владения типа акционерного общества. Наибольшее распространение коллективная форма собственности и управления получила в виде кондоминиума.
Кондоминиум (за рубежом для краткости его называют "кондо") – это многоквартирный дом вместе с земельным участком, оформленные как единый комплекс, в котором квартиры являются собственностью жильцов, а остальное имущество дома и земля являются их совместной собственностью, без выделения долей (в некоторых странах земля находится в долгосрочной аренде). Кондо – это собственность совладельцев, он является самоуправляющимся объектом, содержание и управление им – обязанность совладельцев, местная власть не вмешивается в их дела. Дом и земельный участок находятся в полной юрисдикции совладельцев, без их согласия никто не имеет права ни снести дом, ни реконструировать его, ни построить что-либо на территории. Даже парковка чужой автомашины на территории кондоминиума запрещена.
В небольших кондо (5-10 квартир) жильцы сами управляют своим домом или нанимают управляющего, но для больших кондоминиумов этот способ неприменим. Типичным (и наиболее эффективным) способом управления является следующий: в каждом кондо формируется юридическое лицо – товарищество собственников жилья (название в разных странах разное) из всех владельцев жилья. Ни один владелец не имеет права отказаться от участия в нем, т. к. он обязан нести не только бремя содержания, но и бремя управления своей собственностью. При продаже квартиры прежний владелец автоматически исключается из товарищества, а новый – включается.
На общем собрании, которое является высшим органом власти в товариществе собственников жилья (ТСЖ), выбирается правление, которое осуществляет управление кондоминиумом. Правление может управлять домом:
• непосредственно, самостоятельно;
• через управляющего (физическое лицо);
• через управляющую компанию (УК) – юридическое лицо.
В небольших кондо правление самостоятельно нанимает слесаря, уборщицу, ведет бухгалтерию и т. д., но чаше нанимается управляющий, который ведет все хозяйство. В крупных кондо нанимается УК, с которой заключается договор на оказание услуг управления.
Фактически задачей правления является поиск управляющего (или УК), заключение с ним договора управления и контроль над его работой. Если управляющий (или УК) работает плохо, договор с ним расторгается (не продлевается) и подыскивается новый. В свою очередь, остальные совладельцы должны контролировать работу правления и переизбрать его в случае неудовлетворительной работы на очередном (или внеочередном) собрании. Таким образом реализуется принцип коллективного управления. Члены правления за свою работу из средств остальных совладельцев получают небольшую оплату.
Все совладельцы обязаны вовремя оплачивать коммунальные услуги и затраты по обслуживанию дома. УК получает обычно за свои услуги 10% от всех платежей, т. е. к расходам каждой семьи на жилище добавляются 10% за управление домом. Расчеты за электроэнергию, тепло, водопровод и канализацию обычно осуществляются по входным общедомовым счетчикам. В случае неуплаты ресурсоснабжающая организация обычно отключает весь дом целиком. Одной из важнейших функций УК является сбор платежей с жильцов. Каждая квартира платит либо по собственным счетчикам, либо по усредненным на каждого жильца показаниям входных счетчиков. В конце каждого месяца УК подбивает итоги и раскладывает по почтовым ящикам счета для оплаты. В зависимости от фактического потребления ресурсов суммы могут отличаться от месяца к месяцу. В случае задержки платежей жильцом УК применяет все меры воздействия к неплательщику вплоть до продажи его имущества и даже квартиры. В случае продажи квартиры необходимая сумма выплачивается в счет долга, оставшаяся часть возвращается бывшему владельцу.
Коллективная форма собственности и управления не является эффективной, коллективно управлять нелегко. При неправильном выборе УК и отсутствии контроля над ее работой дом начинает плохо обслуживаться, задержка платежей приводит к систематическим отключениям воды, света, тепла и т. д. Поэтому распространение кондоминиумов после короткого взлета затормозилось. В современных зарубежных развитых странах их доля не превышает 20-30% всего городского жилья. Из-за неспособности совладельцев эффективно управлять кондоминиумом возможен и еще более тяжелый вариант: с ухудшением обслуживания наиболее обеспеченные жильцы начинают продавать свои квартиры и переезжать в более благополучные дома. Цена на квартиры в этом доме снижается, в него начинают вселяться люди более низкого социального статуса, обслуживание еще ухудшается, цены на квартиры снижаются еще больше и т. д. – процесс приобретает лавинообразный характер. В конечном счете квартиры обесцениваются, дом превращается в трущобы, заселенные безработными, иммигрантами и прочим маргинальным людом. А те, кто вначале приобрел квартиры в этом доме, теряют вложенные деньги. Конечно, такой сценарий нежелателен ни для жильцов, ни для городских властей, поэтому для предотвращения таких ситуаций принимаются меры законодательного характера. Дом, превратившийся в трущобы, "вылечить", как правило, не удается, его можно только снести, построив на его месте новый дом, разбив сквер или парк.
Еще один серьезный недостаток жизни в кондо: ограничение мобильности человека. Для смены места жительства (например, в поисках работы) необходимо квартиру продать, а на новом месте купить. Издержки при этом могут достигать 10-15% стоимости квартиры, кроме того, есть риск мошенничества со стороны риелторов-посредников. Поэтому собственной квартирой обзаводятся чаше люди в возрасте, уже определившиеся в жизни, молодые предпочитают арендное жилье.
Муниципальный арендный дом
Этот вид жилого дома относится к категории социального жилья, поэтому несколько слов о социальном жилье вообще. Это жилье для самых бедных, которые не могут самостоятельно решить жилищные проблемы. Им помогают, чтобы они не жили на вокзалах, на лавках в парке, на свалках и т. д. Социальное жилье существует во многих странах, можно выделить три способа помощи малоимущим:
• предоставление квартиры в муниципальном арендном доме;
• аренда квартиры для малоимущего в частном доходном доме;
• смешанная форма.
Отметим, и это принципиально, что нигде помощь малоимущим не оказывается путем предоставления жилья в собственность через дотации для покупки. Это противоречит экономической и социальной логике. Бедный человек не в состоянии эффективно содержать собственность, управлять ею, защищать от преступных посягательств. Рано или поздно он ее потеряет и снова станет претендентом на социальное жилье.
В большинстве стран малоимущим предоставляют в аренду квартиру в муниципальном многоквартирном доме. Это дом, построенный на средства городского бюджета, находящийся в собственности и управлении муниципалитета или специализированной организации и под его контролем, например, "коммунальный дом" в Швеции, коммуна в Италии, HLM во Франции. Малоимущая семья, подавшая заявление, получает квартиру в таком доме в аренду или ставится на очередь, если свободных квартир нет. Квартира предоставляется в аренду не на всю жизнь, а лишь до тех пор, пока семья находится в категории "малоимущие". При выходе из этой категории она обязана освободить квартиру, в которую вселяются в порядке очередности другие малоимущие. Критерий, как правило, единственный – если среднемесячный доход семьи за год меньше установленного местной властью уровня, то семья признается малоимущей (в США и некоторых других странах критерий другой – если среднедушевой доход члена семьи за год меньше половины такового в среднем по округу). Квартплата и коммунальные услуги в таком доме примерно на 50% дотируются из местного бюджета. В некоторых странах (например, в Голландии) дотация зависит от дохода жильцов: чем он выше, тем дотация меньше и наоборот.
Управляет муниципальным арендным домом департамент муниципального жилья через управляющую компанию (чаше всего тоже муниципальную) или специальная жилищная ассоциация, находящаяся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления (домком и т. д.) не существует. К неплательщикам применяют все меры воздействия, включая продажу имущества за долги, но на улицу людей не выселяют. Если семья не в состоянии платить, ей предоставляется дополнительная дотация. Подлежат обязательному выселению семьи, переставшие быть малоимущими, но реально эта мера применяется крайне редко. Муниципальный дом – это дом, как правило, упрощенной планировки, низкокомфортный, расположенный в непрестижных районах, кроме того, населенный преимущественно, мягко говоря, малосимпатичной публикой. Поэтому как только у семьи появляются деньги, чтобы купить или арендовать приличное жилье, она как можно быстрее самостоятельно и без напоминаний покидает эту обитель нищеты. Муниципальные власти по закону обязаны строить муниципальные арендные дома для малоимущих на бюджетные деньги. Например, во Франции принят закон, согласно которому доля муниципального жилья в структуре городского жилого фонда не должна быть меньше 30%.
Другим способом обеспечения жильем малоимущих является аренда в частном доходном доме. По согласованию с властями (и получая за это определенные льготы) домовладелец предоставляет несколько квартир для малоимущих, за которые полностью или частично платит муниципалитет. Не все домовладельцы соглашаются на это, т. к. соседство с малоимущими снижает привлекательность и соответственно цену аренды на другие квартиры в этом доме. Идут на это, как правило, владельцы доходных домов средней и низшей ценовой категории.
Отметим, и это принципиально, что нигде местные власти не используют для этих целей квартиры в кондоминиуме. Во-первых, квартиру необходимо приобретать на баланс муниципалитета, во-вторых, возникают проблемы членства в ТСЖ и участия в управлении кондо, что невыгодно ни властям, ни совладельцам. В-третьих, соседство с малоимущими создает дискомфорт и неблагоприятную психологическую атмосферу в доме. Известно, что всего одна семья может отравить жизнь всему подъезду, а то и всему дому. Кроме того, нарушается принцип социальной справедливости: человеку, заработавшему своим трудом на квартиру, психологически неприятно жить по соседству с человеком, получившим точно такую же квартиру бесплатно. Наконец, увеличивается риск маргинализации такого кондоминиума и деградации его в трущобное состояние.
Третий вид обеспечения жильем малоимущих – смешанный, когда самых бедных обеспечивают муниципальным жильем, т. е. квартирой в муниципальном доме, а тех, кто немного побогаче, – квартирой в частном доходном доме, арендуемой за счет муниципалитета. Такой принцип существует, например, в Финляндии.
Отметим, что во многих странах государство поощряет строительство жилья путем предоставления гражданам льготного (а то и вовсе беспроцентного) кредита на часть суммы, налоговых скидок и т. д. Но нигде участие государства не принимает форму прямого финансирования или выдачи безвозмездных субсидий.
Структура городского жилья
Каждый вид многоквартирного дома, рассмотренный выше, удовлетворяет те или иные потребности жителей города, каждый вид имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому в структуре городского жилья они занимают свою определенную долю. Структура городского жилого фонда складывается столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Например, в США и Канаде люди не любят многоквартирные дома, тем более коллективную форму собственности, поэтому преобладающим видом городского жилья там является частный односемейный дом. Некоторые цифры, характеризующие структуру жилого фонда в разных странах, приведены в таблице 1 .
Таблица 1 
Структура в разных странах разная, но существует одна общая закономерность: количество жилья, находящегося в собственности жильцов, примерно равно количеству жилья в аренде (например, доля собственного жилья в Германии – 40%, Швеции – 45%, Голландии – 45%, Франции – 55%). Это соотношение (50:50) является достаточно устойчивым для современных развитых стран и сохраняется на протяжении последних нескольких десятилетий. В заключение главы – зарисовка о городском жилье в современной Франции.
Жилье во Франции
Во Франции тот, кто хочет иметь кров над головой, его имеет. В метро и в коробках на улицах живут только клошары, люди, опустившиеся и не желающие делать никаких усилий, чтобы жить по-человечески. Государство их только бесплатно лечит, но жилье и пенсию просто так не дает. Нужно потрудиться, что практически невозможно для субъекта, находящегося в вечном запое. Для получения государственного (муниципального) жилья необходимо подать в муниципалитет города прошение и подготовить необходимые документы, удостоверяющие вашу личность, бедственное положение, наличие опекаемых детей и прочих родственников. И конечно же, пребывание во Франции должно быть законным. После рассмотрения прошения выделяется жилая площадь согласно нормативам. Конечно, приватизировать такую квартиру нельзя, она остается в собственности города.
Желающих получить социальное жилье много, а государство не успевает строить, так как норма квадратных метров на человека во Франции совсем не маленькая. Приходится вставать на очередь и ждать от нескольких месяцев до нескольких лет. Могут дать без очереди при особой благожелательности мэрии.
В основном такое муниципальное жилье строится в промышленных городах. Такое жилье во Франции называется HLM, и живут там люди без особых запросов: низкоквалифицированные рабочие, охранники, уборщики и прочие представители низкооплачиваемых профессий, малоимущие. В таких домах селятся люди, потерявшие или не имеющие себе применения, живущие только на государственное пособие. Жильцы таких домов настолько разнятся интересами, что в сообщества не объединяются. Единственное общее – это нужда.
Хотя по французским законам строить такое жилье обязан каждый город, многие муниципалитеты уклоняются от этого под любым предлогом либо все-таки строят, но где-нибудь на окраине, возле автомагистралей, железнодорожных путей или промышленных территорий. Самое главное – подальше от хороших районов, чтобы дети не ходили в одну школу.
Культурный уровень обитателей таких районов низок. Там поселяются в основном переселенцы из слаборазвитых стран Африки и Азии, которые продолжают соблюдать свои обычаи и ходят в национальных одеждах. Особо верующие мусульмане не отказываются от своих атрибутов: борода у мужчин и черный платок на голове у женщин. Дочери таких родителей не ходят в школу – французская бесплатная общеобразовательная школа запрещает ношение в классах головных уборов. Мальчики не проявляют интереса к учебе. Они ограничиваются надписями на стенах родного подъезда и автомобилях соседей. Сказывается избыток энергии, освобожденной от умственных усилий. Все, что может ломаться в этих домах, уже сломано. Оставленный у подъезда на две минуты велосипед исчезнет без следа, а прикованный цепью к забору будет изуродован. Мусор на улицах – нормальное явление, его выбрасывают из окон, тараканы в таких домах – обычное дело.