Перепланировка
При переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой, как правило, производится его перепланировка. При перепланировке недопустимыми являются следующие действия:
? полный демонтаж несущих стен;
? оборудование или перенос санузла над жилой площадью или кухней соседней квартиры (исключение составляют помещения на первом этаже и помещения, расположенные над нежилым помещением);
? демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение составляют квартиры, расположенные на первом этаже).
? устройство жилых комнат без отопительных приборов;
? устройство жилых комнат без естественного освещения;
? устройство жилых комнат шириной менее 2 м 25 см;
? устройство жилых комнат площадью менее 9 м2;
? переустройство, затрудняющее доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам (и их замуровывание в стену);
? расширение площади кухни (или ее устройство) за счет площади санузла (и наоборот);
? устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в панельных стыках (местах расположения связей между сборными элементами) в типовых домах;
? установка отключающих или регулирующих устройств (счетчиков, рубильников, вентилей) на общих инженерных сетях при условии, что их использование влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях;
? перенос радиаторов, а также устройство полов с подогревом на застекленных лоджиях и балконах.
Налогообложение при аренде
Как правило, большинство вопросов у плательщиков возникает по поводу налогообложения при арендных отношениях. Это в первую очередь касается возмещения налога на недвижимость и платежей за землю. Возникают сомнения по поводу суммы налога на недвижимость, исключаемой из балансовой прибыли при начислении налога на прибыль в случае, если арендатор в соответствии с договором возмещает арендодателю часть налога на недвижимость.
Следует отметить, что, согласно Закону "О налоге на недвижимость", плательщиками данного налога являются юридические лица, в том числе и предприятия с иностранными инвестициями, а также иностранные юридические лица, филиалы, представительства и другие структурные подразделения юридических лиц, имеющие отдельный баланс и расчетный счет. При этом налогообложению подвергается стоимость основных производственных и непроизводственных фондов, которые являются собственностью плательщиков или находятся в их владении.
Общая сумма на недвижимость со стоимости основных производственных и непроизводственных фондов должна быть отражена в расчете налога на прибыль отдельной строкой. Следует отметить, что она исключается из балансовой прибыли. Таким образом, арендодатель при расчете налога на прибыль должен исключить общую сумму исчисленного налога на недвижимость, поскольку он является потенциальным плательщиком налога.
Инструкция "О порядке исчисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами", утвержденная постановлением Государственной налоговой комиссии, устанавливает, что налог по сданным в аренду основным средствам (исключение составляют долгосрочно арендуемые) должен уплачивать их собственник (арендодатель).
Сумма налога на недвижимость, возмещенного арендатором, по мере поступления включается в состав внереализационных доходов арендодателя. При этом исключение возмещенной суммы налога на прибыль из балансовой прибыли при расчете этого налога не является обязательным. В данном случае возмещение налога на недвижимость у арендодателя отражено через счета расчетов.
Часто плательщиков интересует вопрос по поводу отнесения на затраты арендодателя сумм налога за землю при условии возмещения арендатором части земельного налога в соответствии с договором аренды. Согласно Закону "О платежах за землю", плата за землю является обязательной для всех землевладельцев, землепользователей (в данную группу входят и арендаторы) и собственников земли. При этом в качестве объекта налогообложения выступает земельный участок, находящийся во владении, собственности или пользовании.
В Инструкции "О порядке исчисления и уплаты платежей за землю юридическими лицами" указано, что основанием для исчисления земельного налога являются государственный акт на земельный участок, удостоверение на право его использования, а также договор аренды или решение соответствующего органа о ее предоставлении. Следует отметить, что платежи за землю относятся на затраты, связанные с производством и реализацией товаров, услуг и т. д. По этой причине, являясь плательщиком налога за землю, арендодатель всю сумму исчисленного налога включает в затраты. Что касается суммы возмещенного арендатором налога, она по мере поступления у арендодателя относится на уменьшение затрат.
Включение арендодателем в свои затраты суммы налога на землю, возмещаемой арендатором, не является обязательным. Арендодатель может включать ее в счета расчетов.
Плательщики часто задаются вопросом, куда арендатор должен относить суммы возмещения налога на недвижимость и земельного налога, выставленные арендодателем.
В данном случае нет никаких сложностей. В письме от 20.01.2001 г. № 2–3–10/351 указано, что все суммы (в том числе и суммы возмещения земельного налога и налога на недвижимость), уплаченные арендатором в соответствии с договором аренды пропорционально занимаемой площади относятся на себестоимость продукции, услуг, работ и т. д.
Существует Указ Президента "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности". Согласно п. 6 Указа № 495, арендодатели названных зданий, сооружений и помещений должны в течение трех месяцев привести размеры взимаемой арендной платы в соответствие с данным Указом.
Следует также отметить, что в соответствии с п. 4 Положения об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставлении их в безвозмездное пользование в размер арендной платы, которая рассчитывается в порядке, установленном Положением, включаются налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем, согласно налоговому, бюджетному и другим законодательствам. При этом размер арендной платы при условии применения понижающих коэффициентов не должен быть ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, относящихся в бюджет арендодателем в соответствии с названным законодательством (п. 5 Положения).
Необходимо учитывать, что организации, которым указанные здания, сооружения и помещения переданы в безвозмездное пользование, обязаны возмещать плату за землю и налог на недвижимость соответственно занимаемой площади.
Права и обязанности жильцов
Приобретая жилую недвижимость, вы становитесь членом нового коллектива, поэтому необходимо соблюдать определенные правила, нести те или иные обязанности, а также знать свои права.
Регистрация
Первое, что необходимо сделать, – зарегистрироваться в новой квартире. Несколько лет назад это называлось пропиской, однако на самом деле название не имеет значения. Любой гражданин обязан сообщить определенным органам адрес своего постоянного или временного места жительства.
Согласно закону, в России такими органами являются Федеральная миграционная служба (ФМС) и отделы внутренних дел (ОВД). Следует отметить, что Федеральная миграционная служба, как правило, оформляет иностранцев, а регистрацией граждан Российской Федерации занимается милиция.
Порядок регистрации граждан по месту жительства определяется инструкцией о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации.
Таким образом, чтобы у вас не возникло проблем с администрацией, вы должны зарегистрироваться в постоянном месте жительства не позднее семи дней со дня переезда. Сбор документов у граждан осуществляют паспортные столы, а регистрационные действия проводит паспортно-визовый отдел ОВД. Поэтому не обязательно лично приходить в отдел милиции. Исключение составляют лишь граждане, имеющие судимость либо отметку в паспорте об обязанности выплаты алиментов.
В большинстве случаев паспортные столы расположены в одном помещении с местным ЖЭУ, однако часы работы данных служб не всегда совпадают. Поэтому, прежде чем планировать посещение этих инстанций, следует узнать режим их работы.
Во время посещения паспортного стола следует обратить внимание на стенд с документацией, на котором всегда имеется перечень документов, необходимых для регистрации. Количество этих документов зависит от того, кого вы хотите зарегистрировать в качестве квартиросъемщика. На данном стенде также должны быть представлены образцы заявлений, которые должен подать гражданин, желающий зарегистрироваться.
Ниже представлен перечень документов, которые потребуются вам для регистрации:
? документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт);
? военный билет (или временное удостоверение) – для граждан, которые должны стоять на воинском учете. В документе должна быть отметка о снятии с воинского учета по последнему месту жительства;
? документ, рассматриваемый как основание для заселения в объект жилой недвижимости (ордер, договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда, признающее право использования жилого помещения, заявление лица, предоставившего гражданину данное жилое помещение).
В том случае, если гражданин прописывает в квартиру другого человека, помимо перечисленных документов, необходимо предоставить паспорт того, кого необходимо прописать, а также согласие на регистрацию всех совершеннолетних членов семьи.
Если гражданин уже оформил снятие с регистрации по последнему месту жительства, кроме перечисленных документов, необходимо предоставить адресный лист убытия. Этот документ выдают в паспортном столе в момент снятия с регистрационного учета. Что касается военнослужащих-контрактников, которые вместо паспорта используют удостоверения офицера, им при снятии с учета по последнему месту жительства выдают специальное свидетельство.
Отдельно следует сказать о военном билете. В соответствии с законом для прописки гражданин должен встать на воинский учет по предполагаемому месту жительства. Для этого следует прийти в паспортный стол со всеми необходимыми документами. Это хлопотный процесс, однако избежать его невозможно, поскольку паспортисты должны выдать вам специальные бланки с указанием адреса предполагаемой регистрации, а в военкомате без данных бланков вас просто не примут.
После проведения перечисленных мероприятий с отметкой о постановке на воинский учет необходимо снова прийти в паспортный стол и сдать паспортистам все собранные документы.
Что касается регистрации в только что выстроенной новостройке, следует учитывать, что временного ордера на вселение, который выдает застройщик, будет недостаточно. В данном случае не остается ничего другого, как ждать оформления права собственности.
По закону срок регистрации не должен превышать шесть дней: три дня – паспортному столу для подачи документов в ОВД, три дня – отделу милиции для требуемых подписей и печатей. Таким образом, при условии, что не возникнет сложностей с документами, вы будете зарегистрированы в течение недели.
Следует учитывать, что в отдельных случаях в регистрации может быть отказано. При этом паспортно-визовая служба обязана обосновать свое решение в письменном виде. Данное требование содержится в п. 2.4 Инструкции МВД РФ. При этом ни в Инструкции, ни в Правилах регистрации граждан РФ и снятия с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах территории РФ, утвержденных постановлением правительства России от 17 июля 1995 г. № 713, не указаны возможные причины отказа. На данном основании можно сделать вывод, что под последними подразумевается, что сведения, предоставленные гражданином, не являются достоверными.
Если гражданин получил отказ в регистрации и не согласен с данным решением, он имеет право подать жалобу в суд. Заявления на незаконные действия и решения органов власти госпошлиной не облагаются.
Кто может быть зарегистрирован?
В том случае, если квартира является собственностью гражданина и в ней никто кроме него не проживает, он имеет право прописать в нее кого угодно. Процесс существенно усложняется, если имеет место регистрация других жильцов (членов семьи). В этом случае, чтобы зарегистрировать еще одно лицо, необходимо предоставить в паспортный стол письменное разрешение всех совершеннолетних членов семьи.
Если гражданин пользуется квартирой по договору социального найма, прописка проводится иным способом. Лицо, непосредственно подписавшее данный договор, считается ответственным квартиросъемщиком, или нанимателем. Он может прописать в квартиру членов своей семьи (дети, родители, супруг), однако собственник жилья, например муниципалитет, имеет право запретить прописку при условии нарушения норм учета жилплощади.
Помните, что ребенок в возрасте до 14 лет должен быть зарегистрирован по месту жительства одного из родителей.
В ст. 50 Жилищного кодекса РФ имеется указание на то, что данные нормы устанавливаются местной администрацией. Следует отметить, что данное правило имеет исключения. Например, родители имеют право прописать к себе несовершеннолетних детей, несмотря на нормы учета жилплощади. В данном случае не требуется согласие других членов семьи, проживающих в квартире.
Для регистрации других родственников необходимо подписать договор социального найма и вписать их в данный документ как членов семьи. Что касается граждан, не являющихся родственниками квартиросъемщика, они могут быть прописаны в квартиру лишь при условии, что суд признает их членами семьи ответственного квартиросъемщика.
Права граждан, прописанных в квартире
В большинстве случаев жильцы имеют представление о своих обязанностях, в число которых входят коммунальные и прочие услуги, ремонт квартиры, использование жилого помещения по его прямому назначению и др. Однако о правах, как правило, имеется довольно размытое представление.
В зависимости от того, в своей или муниципальной квартире проживает гражданин, различаются и его права. Итак, ответственный квартиросъемщик имеет право на:
? вселение в жилое помещение других граждан;
? сдачу жилого помещения в поднаем;
? обмен или замену квартиры;
? разрешение на проживание в квартире временных жильцов;
? требование от собственника жилья (муниципалитета) своевременного проведения капитального ремонта квартиры, должного участия в содержании общего имущества в многоэтажном доме, предоставление коммунальных услуг.
Вас, наверное, удивил пункт о праве на замену жилья. В данном случае требуются пояснения. Все знают, что плата за квартиру начисляется в соответствии с общей площадью жилья и количеством проживающих в ней лиц. Таким образом, чем больше площадь, тем дороже обходится ее содержание.
Достаточно часто бывают ситуации, когда в квартире большой площади с несколькими комнатами проживает небольшая семья, состоящая из трех человек. Доход у этой семьи небольшой, коммунальные услуги оплачивать тяжело. Таким образом, если на одного жильца приходится площади больше, чем положено по норме, ответственный квартиросъемщик имеет право попросить местную администрацию предоставить ему квартиру меньшей площади. Следует отметить, что для этого ему необходимо согласие всех жильцов.
Помимо этого, ответственный квартиросъемщик имеет право на получение жилплощади, если дом, в котором он проживает, подлежит сносу. При необходимости капитального ремонта или реконструкции дома местная администрация обязана на период проведения данных мероприятий обеспечить гражданина другим благоустроенным жильем.
Согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ, члены семьи ответственного квартиросъемщика имеют аналогичные права и обязанности. Однако на практике это не совсем так. Например, правом прописки других граждан обладает только сам ответственный квартиросъемщик. Член семьи ответственного квартиросъемщика имеет право прописать лишь своего несовершеннолетнего ребенка.
Следует отметить, что права гражданина, являющегося собственником квартиры, существенно отличаются от прав гражданина, являющегося ответственным квартиросъемщиком.
За собственником закреплено право не только сдавать в аренду или наем свое жилье, но также производить операции продажи, обмена и дарения данного объекта недвижимости. Кроме того, собственник может прописать в свою квартиру любого человека независимо от того, является ли последний членом его семьи. А вот просить о замене своей квартиры на квартиру меньшей площади он не может.
Что касается прав членов семьи собственника и прав самого собственника, они одинаковые. Исключение составляют только случаи, когда семейные отношения прекращаются, например в случае развода. Если бы муж и жена проживали в муниципальной квартире, изменений в праве пользования квартирой после развода не возникло бы. Однако, если пара проживала к квартире одного из супругов, после развода супруг, не являющийся собственником, теряет право проживания на данной жилплощади. В подобных ситуациях бывшие члены семьи, как правило, сами договариваются об условиях дальнейшего проживания в данной квартире.
Если вопрос не удается урегулировать, граждане могут обратиться за помощью в суд. По иску одного из бывших членов семьи суд может разрешить истцу проживать в квартире в течение определенного срока (как правило, не более одного года). При условии, что бывший супруг не может обеспечить себя жильем (нетрудоспособность и т. д.), суд может обязать собственника квартиры предоставить бывшему супругу какое-либо жилье (ст. 31 Жилищного кодекса РФ).
Временная регистрация
В случае если вам по каким-либо причинам нужно съехать со своего постоянного места жительства на достаточно длительное время, вы должны сообщить в милицию о своем местонахождении. Это называется временной регистрацией по месту пребывания. Согласно закону, регистрация граждан России по месту пребывания должна осуществляться в течение 90 дней.
Разумеется, прежде чем зарегистрироваться, необходимо получить согласие собственника или ответственного квартиросъемщика жилплощади, на которой гражданин собирается проживать. Только после этого следует обращаться в паспортный стол по месту предполагаемой регистрации. Для этого потребуются следующие документы:
? паспорт;
? заявление, написанное по установленной форме;
? договор найма, социального найма жилого помещения или заявление собственника квартиры, предоставляющего жилое помещение.
Следует учитывать, что все остальные требования незаконны (в частности это касается оплаты коммунальных услуг на несколько месяцев вперед). Поэтому при столкновении с подобными фактами можно смело писать жалобу начальнику паспортно-визовой службы, в прокуратуру или в суд.
Временная регистрация, как и постоянная, должна оформляться в течение шести дней. Что касается воинского учета, в данном случае это не является обязательным.