В-пятых, графики выполнения и финансирования работ. Эти документы должны быть четко согласованы друг с другом. Руководствуясь ими, вы сможете контролировать проведение работ, выплачивая деньги только за уже сделанное. Понятно, что деньги были и остаются основным инструментом контроля над строительным процессом. У вас есть деньги, которые подрядчик хочет получить, и как можно быстрее. Лучшая форма контроля и состоит в том, чтобы не отдавать эти деньги до тех пор, пока не будет сделано то, на что вы имеете право по договору.
Сделаю отступление, чтобы поговорить об авансе. Все строительные фирмы просят внести определенную сумму в качестве аванса. Аванс обычно тратится на закупку части строительных материалов, для покрытия накладных и транспортных расходов на начальном этапе строительства. Как правило, предоплата не превышает 20–30 % от суммы договора. Однако некоторые фирмы требуют авансировать до 60 %, мол, необходимо приобрести сразу все строительные материалы. В качестве аргументов выдвигаются удорожание материалов или скидки на оптовые закупки. По мнению некоторых экспертов, на подобные уговоры ни в коем случае нельзя поддаваться, потому что в этом случае вы потеряете самый действенный механизм воздействия на подрядчика. Вы не сможете диктовать свою волю на заранее оплаченных этапах строительства. Другое дело, если вы абсолютно доверяете строителям. А если это не так, то зачем вообще их нанимать?
Все-таки есть простое правило: как только подрядчик получает деньги, у него сразу же пропадает интерес к этой сумме. Все, деньги на счету! Это не говорит о том, что подрядчик нечестен. Это человеческая психология, психология интереса.
Если вы решили нанять все-таки бригаду, а не обратиться к фирме, то оплачивать такой труд можно только по результату. Согласились все-таки выплатить аванс, непременно возьмите с его получателя собственноручно написанную им расписку, где будут указаны данные его паспорта. Не нужно стесняться проверить их, поскольку недобросовестных людей, к сожалению, хватает.
В-шестых, перечень исполнительной и другой документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче выполненных работ. Это по сути ряд актов поэтапной сдачи-приемки частей объекта, акты устранения недостатков и т. д. Выполняться документы должны скрупулезно, чтобы не было дальнейших споров.
В-седьмых, условия привлечения к участию в строительстве третьих лиц. Такие документы должны кодифицировать как саму возможность участия в строительстве лиц, не указанных в качестве заказчика и подрядчика, так и форму оплаты их услуг. Может случиться так, что подрядчик сам не в состоянии выполнить какую-либо работу и наймет для этого специалиста. Как и кто ему заплатит - должно быть четко прописано.
Не нужно требовать от подрядчика то, что не предусмотрено договором. Лишь строгое соблюдение этого документа даст вам право требовать того же и от подрядчика. Не нужно забывать, что обязанности есть не только у подрядчика, но и у вас.
Вы можете принять на себя обязательство оказывать подрядчику дополнительные услуги в случае необходимости. Это обязательно также должно быть отмечено в договоре. Например, вы отвечаете за обеспечение транспортировки стройматериалов и рабочих, осуществление подводки электроэнергии, воды и т. д. Однако, что важно, оплата коммунальных услуг во время строительства непременно должна быть делом подрядчика. Эта оплата закладывается в смету и тем самым стимулирует бережливость.
Нужно ли страховать сделку? Страхование очень многим помогло вернуть хотя бы часть денег, ушедших в карман недобросовестных строителей. Как застраховать еще не построенный дом? Допустим, вы выбрали строительную компанию и она вас вполне устраивает. Тем не менее советую перед поездкой в компанию для предметного разговора выяснить кое-что еще. Например, страхуются ли сделки купли-продажи их недвижимости (либо титульное, либо страхование инвестиционных рисков). Выясните, кто у них страховщик. Важный момент - аффилирован он строительной компании или нет (не путайте с постоянным партнером). Если да - в страховом случае, скорее всего, вы ничего не получите. Имеется в виду страхование самой сделки.
Лучше всего сделать так. Обратитесь в независимую страховую компанию и узнайте, работают ли они со сделками вашей строительной фирмы. Если да - очень хорошо. Выясните, работает ли данный страховщик с крупными перестраховочными компаниями. Это можно узнать в Интернете. Как правило, все серьезные игроки этого рынка уже давно работают с перестраховщиками.
Обязательно застрахуйте сделку именно у независимого страховщика. Если наступит страховой случай - вернете до 70 % пропавших денег. Вернуть все, в силу особенностей российского рынка, пока не получается. Не поскупитесь на опытного юриста. В страховую компанию лучше идти с ним.
Конечно, все вышеизложенное возможно только при заключении правильного договора с серьезной фирмой. От риска "попасть", если вы положились на "шабашников", вас никто страховать не будет.
Что отличает "хозяина" от "лоха" в глазах строителя
Как работать с рабочими? Простите за тавтологию, но в этом случае она совершенно оправданна. С рабочими нужно именно работать и вкладывать немало сил.
Разные специалисты дают различные, порой диаметрально противоположные рекомендации касательно того, как вести себя с рабочими, - от советов чуть ли не ежедневно "накрывать им поляну" до настоятельных требований ограничить общение с рабочими до минимума. Есть ли золотая середина?
Итак, договор подписан, составлены все технические документы и к строительству приступает бригада рабочих. Теперь наступает самое напряженное для вас время. Вы попадаете в настоящий омут борьбы между работниками и работодателями.
Отношения "мужик - помещик" родились не вчера. Многие "новые помещики" начинают с того, что стараются задобрить рабочих, понравиться им, по-человечески сблизиться с ними, угощают бутербродами и водкой. Бывает наоборот - рассказывают о своих болезнях и неудачах, прибедняются, в общем, давят на жалость. Однако наивно надеяться, что если рабочие во главе с прорабом их полюбят или пожалеют, то будут работать хорошо, "как для себя".
Располагая большим опытом производственных отношений, строительные работники изначально имеют перед вами огромное преимущество. Они не постесняются его реализовать сразу, как только обнаружат у хозяина какую-нибудь слабинку. Это может быть некомпетентность в строительных делах (вполне простительная, например, у программиста), а также беспечность, доверчивость, мягкий характер, чрезмерная деликатность. В результате сперва станут сознательно допускать мелкие нарушения дисциплины или технологии. Если вы не заметили этого или постеснялись сказать, вас будут обманывать уже по-крупному.
Всегда ли так бывает? Нет, к счастью. Однако то, о чем я говорю, скорее правило, чем исключение, и, чтобы найти по-настоящему добросовестную бригаду, нужно очень постараться. Речь может идти о степени добросовестности - больше или меньше халтуры строители допустят… Тем более, попадая в бригаду, изначально добросовестные рабочие вынуждены подстраиваться под общие интересы коллектива. Бригадиром такой человек вряд ли станет, ведь его порядочность будет мешать реализации основной задачи - поработать поменьше, заработать побольше. Для этой роли просто необходим общительный ловкач и неплохой психолог, который умеет и в доверие к хозяевам втереться, и поторговаться, и на рабочих для виду покричать. Да и зачем строительным бригадам стараться, если хозяева не способны оценить качество работы?
Как же добиться уважения коллектива? Приемы вроде выпивки или необоснованных премий здесь не помогут, скорее, наоборот, рабочие посчитают вас пьяницей или не совсем умным человеком.
Приведу самые общие рекомендации.
Просто необходимо хорошо подготовиться к стройпроцессу - морально, теоретически и материально. Нужно тщательно отслеживать основные процессы и постоянно контролировать работу, быть благожелательным, не устраивать скандалы по мелочам, твердо, но не переходя границы вежливости, настаивать на устранении дефектов, хвалить за хорошую работу. Иными словами, держите все под контролем. Практика показывает, что проблемы возникают практически на ровном месте. Теперь сформулирую основные правила, которые могут быть вам полезны.
Детальный договор поможет вам решить большинство проблем. Особенно если вы договорились непосредственно с бригадой строителей. Чтобы не упустить работу, до подписания договора строительная бригада вынуждена соглашаться на любые, даже невыгодные, по их понятиям, условия. Выходит, чем больше вам удастся закрепить в договоре соглашений по объему, срокам и оплате работ, тем лучше. Любая работа, не попавшая в текст договора, может вызывать споры и требования дополнительной оплаты. Устные договоренности к делу не пришьешь - они, как правило, забываются или вспоминаются с огромным раздражением. Вот тут строители и могут отыграться за уступки, на которые пошли до подписания договора.
Если вы женщина, а муж у вас. скажем, не совсем хороший хозяин, все-таки возложите переговоры и контроль за работами на него. В этом случае нужно создать хотя бы видимость компетентности. Так попыток "облапошить" хозяев будет меньше. Пусть муж почитает что-то по теории строительства, иначе он с умным же видом будет соглашаться, когда ему скажут, что стены будут возводить из "мраморных пеноблоков".
Посещайте объект как можно чаще. Рабочие должны чувствовать вашу "крепкую руку". Научитесь управляться с уровнем и отвесом, замерять вертикали, углы и размеры, контролируйте расход материалов. В этом проявляется не мелочность, а стремление к порядку. Люди это уважают.
Держите с рабочими дистанцию. Старайтесь общаться только с бригадиром, рабочим обычно достаточно простого рукопожатия. Ведите себя просто, бодро, доброжелательно. Заносчивость, с одной стороны, и заискивание - с другой, могут создать проблемы. Ни в коем случае не допускайте панибратства, не принимайте участие в перекурах или "фуршетах" с бригадой, которая у вас работает. Не следует вести беседы на посторонние темы.
Не позволяйте алкоголь на объекте и уж тем более не угощайте рабочих сами. Они же у вас не в гостях. Если хотите проявить щедрость - организуйте банкет по завершении работ.
Не спешите. Помните, что качество результата не беспокоит никого, кроме вас. Не поленитесь вникнуть в технологические тонкости, это ведь не высшая математика. Настаивайте на точном выполнении инструкций, в особенности в части сроков затвердения или высыхания материалов. Усвойте, что ваш дом - не полигон для экспериментов по отработке ускоренных методов строительства. Рабочие торопятся всегда, для них время - деньги, но для вас время - это долговечность вашего жилища.
Не устраивайте с ходу скандал, если вам что-то не нравится, не поддавайтесь на возможные провокации. Взвесьте обоснованность своих претензий и только тогда разговаривайте с бригадиром. Именно с бригадиром, а не с рабочим, так как бригадир отвечает за все на стройке. Устраивать "наезды" иногда полезно, но только по сути дела, а не ради профилактики. Лишние конфликты к положительному результату не приведут. Чисто по-мужски, если вы хотите выказать свое недовольство, при встрече, вежливо поздоровавшись, не подавайте рабочим, как обычно, руки. Это произведет впечатление.
Не следует соглашаться на какие-либо изменения в проекте. Подумайте, посоветуйтесь с независимым специалистом. Часто подрядчик хочет внести изменения, потому что в его распоряжении отсутствуют специалисты соответствующей квалификации. Либо появится желание уменьшить трудозатраты, а получить те же деньги и т. д. В общем, в большинстве случаев он действует в своих интересах, а не в ваших.
Если к вам постоянно обращаются рабочие и просят то дрель, то мастерок, значит, к вам прислали случайных людей на предмет "подхалтурить". Закономерно возникает вопрос об их квалификации. Смогут ли они выполнить сложную работу с должным качеством? Профессионалы всегда работают только своим собственным инструментом.
На объекте должно быть чисто. Мусор, не убранный вовремя, да и вообще "бардак" на стройплощадке означает, что в бригаде плохо организована работа, слабая дисциплина, все отказываются от грязной работы, а значит, и бригадир не на уровне.
Неукоснительно придерживайтесь графика выплат. В противном случае фирма будет иметь к вам вполне обоснованные претензии. Однако оплачивать нужно только работу, выполненную качественно и в срок. В договоре следует предусмотреть штрафные санкции за срыв сроков выполнения работ. В этом случае вам будет гораздо проще регулировать процесс строительства.
Особенности "национальной" стройки
Рабочие рабочим рознь. Есть и не вполне обычные, хотя теперь уже ставшие привычными на российском рабочем рынке бригады так называемых гастарбайтеров - именно они составляют в крупных российских городах основную рабочую силу. Вам, возможно, не по карману обратиться в серьезную строительную фирму, поэтому на свой страх и риск вы решаете нанять бригаду строителей, укомплектованную выходцами из стран бывшего СССР.
Понятно, что вы надеетесь сэкономить, полагая, что расценки у таких строителей ниже, чем у фирм. Тем более что фирмы чаще всего представляют те же бригады строителей-гастарбайтеров, над которыми, правда, есть еще директор, бухгалтер, секретари и прочие "строители". При этом вы знаете, что риск в этом случае выше. Попытаемся разобраться в основных препятствиях, которые встанут в этом случае на вашем пути.
Скажу сразу: если вы хотите иметь качественный и долговечный дом без изъянов, то придется находиться на стройплощадке чуть ли не круглые сутки и следить за каждым шагом ваших рабочих. Это единственный способ.
Строители-гастарбайтеры обычно по основному роду деятельности делятся на землекопов, бетонщиков, каменщиков, штукатуров, плотников. Чаще всего земляными работами занимаются выходцы из Средней Азии - Узбекистана и Таджикистана. Они же, как и кавказцы, чаще всего работают бетонщиками и штукатурами. Выходцы из Беларуси, Украины и Молдавии в основном работают с деревом. Меньше всех за свою работу получают строители из Азии, самые высокооплачиваемые - бригады, состоящие из славян.
Строителей-гастарбайтеров можно разбить на следующие группы:
• бригада строителей одной либо разных национальностей, имеющая русского руководителя;
• национальная бригада, имеющая руководителя своей национальности;
• национальная бригада, управляемая несколькими лидерами или коллегиально;
• группа, в основном небольшая, рабочих-строителей без бригадира или одиночки, которых "сдают в наем" местные национальные или русские "боссы";
• неорганизованные строители-одиночки.
Итак, если вам предлагают национальную бригаду строителей во главе с русским руководителем, то первый вопрос, который вам необходимо выяснить, таков: будет ли этот русский бригадир все время находиться непосредственно на вашем объекте либо он один на весь поселок, где развернулось строительство. Если он "принадлежит" только вам, то это - везение. Скорее всего, это будет вполне приемлемый вариант, когда русский бригадир избавит вас от общения со строителями-гастарбайтерами, возьмет на себя непосредственное руководство проектом и т. п. Все вопросы вы будете решать с одним человеком, который, что весьма немаловажно, говорит с вами на одном языке.
Вам, в свою очередь, придется положиться на его совесть. Как правило, запрошенная такой бригадой строителей цена будет самой высокой.
Чего можно опасаться при общении с бригадами подобного рода? К сожалению, они встречаются нечасто. Длительность совместной работы национальной бригады и русского руководителя чаще всего непродолжительна - до 3–4 лет. Каковы причины этого? Русский бригадир чаще всего берет национальную бригаду строителей, недавно прибывшую в Россию, и обучает ее "под себя". Этот процесс занимает около двух лет, бригада строителей срабатывается и уясняет требования российского заказчика. В дальнейшем бывает по-разному. Часто обученная национальная бригада строителей после выполнения ряда заказов начинает считать себя достаточно квалифицированной, чтобы работать самостоятельно. Зачем делиться с русским бригадиром? Не менее часто бригадир теряет всякую надежду обучить приезжих рабочих чему-то более сложному, чем копать землю, и отказывается от них.
Нередко встречается и вариант, весьма похожий на мошенничество. Вам может попасться русский посредник, выдающий себя за бригадира. Это отработанная технология. "Бригадир" приедет к вам для обсчета объема работ, составления сметы. Вам он непременно понравится, будет выглядеть весьма представительно, в костюме и при галстуке, станет использовать дорогое оборудование. Вы наймете "его" бригаду. и в следующий раз увидите "бригадира", только когда отношения со строителями-гастарбайтерами безнадежно испортятся или настанет время расчета за работу. Телефон его будет, скорее всего, недоступен, потому что посредники меняют номера телефонов, "засвеченные" перед несколькими клиентами. От рабочих вы узнаете, что "бригадира" они видели всего два раза в жизни, свел же их с ним свой национальный посредник, который получает за это "откат". Окажется, что у строителей нет своего инструмента, и они будут просить вас купить его, начиная от лопаты и мастерка и заканчивая болгаркой и перфоратором.
В случае если вы все-таки дозвонитесь до такого бригадира, на все ваши жалобы по поводу его отсутствия на объекте, снабжения рабочих инструментом вы, скорее всего, услышите то, что в давние времена говорили продавщицы раздраженной очереди: "Вас много, а я одна". То есть у "бригадира" объектов много, и он не может быть постоянно только на одном из них. Да и ведь строители работают, чего вам еще не хватает? Инструмент, мол, он и не обещал предоставлять.
Самое неприятное то, что в бригаде такого типа высока вероятность "восстания" строителей против бригадира: платит мало, бытовых условий вообще нет, в решении технических проблем строительства не помогает. Тогда готовьтесь к тому, что на вашем участке возникнет пресловутый "долгострой".
Итак, если национальной бригадой руководит русский, в первую очередь узнайте, настоящий ли он бригадир либо посредник. Оговорите время присутствия его на объекте, круг обязанностей, и неустойки за их неисполнение. Вы должны знать ответы на следующие вопросы: где и за чей счет живут рабочие, как они добираются до стройплощадки, кто доставляет им продукты, кто отвечает в случае возникновения любых проблем типа отсутствия регистрации, кто непосредственно ставит задачи для строителей и контролирует исполнение на каждом этапе работы, кто будет заниматься закупкой и привозом стройматериалов, кто отвечает за брак, несоблюдение сроков, испорченные или украденные стройматериалы и инструменты. Оговорите способы оплаты - авансы, деньги на жизнь и срочные расходы, окончательный расчет.
Было бы неплохо перенести базовые договоренности на лист бумаги и попросить бригадира оставить автограф. Однако это не вполне реально - большинство никаких документов подписывать не будут. Даже неофициальных. Это не всегда значит, что вас собираются обмануть, но в таком случае следует перестраховаться и записать все позиции договоренности на бумаге хотя бы для себя. Нелишним будет вести разговор при свидетелях.