В-четвертых, проинспектируйте инструмент, которым располагает бригада. Если речь, например, идет о заливке фундамента, то бетономешалка у нее должна быть своя, а если о сооружении крыши - то поинтересуйтесь, чем они собираются подгонять стропила, не ручной ли ножовкой. Хорошие специалисты всегда владеют фирменным инструментом. Увидеть в руках серьезного мастера старую советскую электродрель или дешевый ржавый шпатель невероятно. Ведь инструмент - это его средство заработка… Однако вообще заботиться об инструменте - только его обязанность, а отнюдь не ваша.
В-пятых, обратите внимание, сколько мужчин и женщин в составе бригады. Штукатурить и красить могут и женщины, а вот заливать фундамент, класть кирпич или сооружать сруб.
В-шестых, тщательно подготовьтесь (почитайте литературу или соответствующие сайты) и поговорите с бригадиром о тонкостях различных строительных технологий. Не стесняйтесь его проэкзаменовать - вы доверяете бригаде серьезную работу и покупаете дорогие стройматериалы.
Естественно, нанять строительную бригаду - самый дешевый способ построиться. Только вот, каким бы "хорошим" ни был прораб, проводить все свободное время вам придется на стройке: следить, ругаться, просить, доказывать. Однако даже тогда брак и технологические ошибки будут неизбежны, и, что самое неприятное, проявятся они уже после того, как "шабашники" уедут восвояси.
Что можно этому противопоставить? Нанять (желательно известного вам лично) бригадира, который будет главнее прораба. Вместе с тем это тоже не выход: во-первых, покупая материалы на строительных рынках, вы не получите тех скидок, которые дают изготовители строительным компаниям. Да и все равно вам придется регулярно наведываться на стройку с целью инспекции. Чтобы избежать "недоразумений", над такими бригадами необходим суровый контроль, о практике которого мы поговорим в следующей главе.
Наконец, строительная компания, или фирма. Это самый подходящий вариант для тех, кто хочет строиться без проблем и имеет на это достаточно средств. Каждая стройфирма имеет свой устав, бухгалтерию, несколько комплексных и узкоспециализированных бригад, оборудование и инструменты.
Строительные организации полного цикла предоставляют самый широкий перечень услуг, начиная от разработки индивидуального проекта или адаптации типового к данному участку. Специалисты компании могут провести геолого-геодезические работы, привязку дома к участку, после чего приступят к собственно строительству объекта. Внутренние работы, дизайн интерьера, а также ландшафтное проектирование и обустройство участка тоже входят в этот список.
Что немаловажно, по вашему желанию фирма может взять на себя "утряску вопросов" с государственными органами, начиная с получения разрешения на строительство и заканчивая сдачей дома в эксплуатацию. Да и сроки возведения дома у серьезных строительных компаний всегда будут минимальными: не нужно искать технику и инструменты, да и постоянный контроль над рабочими осуществляется. Идеально, при условии, что у вас есть на это деньги, а фирму вы выбрали действительно серьезную.
Чаще всего используется такой вариант строительства дома "под ключ", когда бригада делает все работы, начиная с закладки фундамента и заканчивая отделкой. Каждый из этапов строительства (например, см. гл. 4, закладка фундамента или возведение стен) завершается составлением приемо-сдаточного акта и оплатой данного этапа работы. Когда, например, фундамент готов, заказчик (то есть вы) должен осмотреть его, высказать свои замечания или претензии. При этом вы согласно договору, в котором данный вопрос оговорен, имеете право задержать оплату денег за этап до устранения претензий и замечаний. Конечно, эти претензии должны быть конкретны и обоснованны. Подрядчик же со своей стороны обязан устранить все указанные заказчиком недостатки, какого бы длительного времени это ни потребовало. Это, кстати, прописано и в Гражданском кодексе.
Для подрядчика такая система, как ни странно, тоже удобна - он не приступает к следующему этапу, пока не завершен предыдущий и не появилась уверенность в том, что никаких претензий при окончательной сдаче к этому этапу уже не будет.
Порядок выполнения этапов по согласию сторон может быть изменен, например, из-за перебоев с поставкой материалов или каких-то трудностей у заказчика.
Не следует удивляться, что в некоторых случаях фирма просит заказчика оплатить вперед всю стоимость стройматериалов. Дело в том, что тогда заранее завозится сразу весь закупленный на эти деньги материал и образуется широкий фронт работы. Для вас это может оказаться даже более выгодным: во-первых, материалы могут подорожать, а во-вторых, темпы строительства не снижаются из-за нехватки, например, кирпича. Конечно, все это должно быть зафиксировано в письменном виде.
Как отличить "шабашника" от профессионала?
Странная и весьма неприятная статистика: за год только в одной Москве из-за плохого качества работы и несоответствия лицензионным требованиям были лишены лицензий 500 строительных организаций.
Это значит, что наличие у строительной фирмы лицензии не убережет вас от плохих строителей. Неудивительно: лицензирующие органы просто не в состоянии проконтролировать ежедневную деятельность компаний. Да и требования, предъявляемые государством для получения лицензии, никак нельзя назвать слишком жесткими. Проще сказать, что официальным строительным подрядчиком может стать любой желающий, даже если он никогда кельму в руках не держал.
Что же все-таки делает строительную организацию надежной? Если не считать такой немаловажной вещи, как деловая порядочность, то главное - квалификация ее кадров, причем директора фирмы ничуть не в меньшей степени, чем прораба или каменщика. Понятно, что, будучи порядочным человеком, но в профессии дилетантом, бизнеса не сделаешь.
Очень важна материальная база фирмы - наличие склада, транспорта, строительной техники и оборудования, а также отлаженная система контроля качества.
Возникает вопрос: откуда вы можете получить такую информацию? Поверите на слово менеджеру компании? Если вы не профессиональный психолог, распознать "уровень серьезности" компании по стилю речи менеджера, по его ответам на каверзные вопросы будет трудно. Так же, как оценить надежность фирмы по косвенным признакам типа офисной мебели и стиля одежды сотрудников. Однако все-таки и вопросы задавать, и к мебели приглядываться полезно.
Внимательно присмотритесь к сотрудникам, которые работают в компании. Не нужно пробовать себя в роли сыщика, но, поскольку это в ваших интересах, постарайтесь поговорить с как можно большим числом людей. Возможно, что во время беседы кто-то скажет что-то такое, что вам или очень понравится, или, наоборот, насторожит. Что важно во время такой "разведки"? В первую очередь доброжелательность. Не вздумайте демонстрировать подозрительность и недоверие. Скорее всего, уже теперь, задолго до возможного подписания договора, вы будете знать о фирме столько, что, придя домой и поразмыслив, вы сможете принять правильное решение - доверять ей строительство вашего дома или искать что-то более надежное.
Позвольте небольшой практикум по психологическим тонкостям общения с менеджером строительной фирмы. Представьте, что вы задали ему вполне конкретный рабочий вопрос, в котором, правда, читается некоторое опасение, и получили в ответ: "Мы за десять лет построили четыреста коттеджей, в том числе. (следует перечисление полудюжины олигархов), но никто нам таких вопросов не задавал!" Представили? Хорошо. Теперь можете вежливо попрощаться и больше сюда не возвращаться. Не возвращаться потому, что вас здесь держат за не вполне адекватного человека.
Квалифицированный менеджер серьезной фирмы никогда ссылок на олигархов себе не позволит. На конкретный вопрос он ответит только по существу этого вопроса, а если уж и упомянет пресловутого олигарха, то только чтобы показать снимок его дома. Настоящий менеджер солидной фирмы понимает, что вам в принципе безразлично, сколько домов фирмой построено, кто в них живет. А вот как в вашем конкретном случае фирма будет исправлять те или иные претензии - другое дело. Поэтому и отвечать он будет совершенно конкретно, и насчет гарантий просветит, будьте уверены. Ведь если менеджер уверен в своей фирме, это сразу видно. Если вы пришли в серьезное место, то сразу почувствуете, что вам даются вполне определенные, честные гарантии и имеются инструменты воздействия на любую возникшую ситуацию.
Можно задаться вопросом: а вдруг это менеджер некомпетентный, а сама компания вполне достойная? Навряд ли. Из хорошей компании плохого менеджера быстро уволят. И наоборот - из плохой компании хороший менеджер быстро уйдет: ведь на профессионалов спрос большой. Выходит, что, если сотрудник компании не может, не хочет или просто не умеет найти к вам подход, значит, вам нужно стучаться в следующие двери.
Еще один важный психологический нюанс. Некоторые специалисты в области отношений "заказчик - подрядчик" совершенно серьезно утверждают, что сотрудники всех звеньев строительной компании, которым вы собираетесь вверить свои деньги (и вправду немалые), должны вам в первую очередь понравиться. Вы можете сказать, что есть много классных специалистов, настоящих профессионалов, но людей не вполне коммуникабельных, тяжелых в общении. Да, с этим можно согласиться. Здесь существует две противоположные точки зрения на проблему. Сторонники первой утверждают, что в случае такого "несходства характеров" лучше поискать другую фирму, мол, по-настоящему хороший дом может получиться только в том случае, если строители и заказчик симпатичны друг другу, ведь теплые человеческие отношения играют большую роль в любом деле, а тем более в таком, как постройка нового дома. Сторонники противоположной точки зрения придерживаются мнения, что со строителями, начиная от менеджера фирмы и заканчивая прорабом, необходимо поддерживать чисто формальные отношения. Что ж, нужно признать, что в определенной степени правы обе стороны. Только лишь потому, что все люди разные. Один хозяин с удовольствием после трудового дня накроет стол для рабочих, а другой будет разговаривать с прорабом как с крепостным крестьянином, вовремя не заплатившим оброк. С другой стороны, одна бригада, как к ней ни относись, будет работать не за страх, а за совесть, а другая так и норовит схалтурить, хоть "проставляйся", хоть ругай, хоть ходи по стройке с каменным лицом и указующим перстом. Так что все зависит только от вас. Единого рецепта решения проблемы "нравится - не нравится" не существует. Видимо, лучше всего все-таки выбрать ровную, доброжелательную, может быть, чуть прохладную манеру взаимоотношений - без панибратства, но и без показного отчуждения.
Как уже было сказано, необходимо поинтересоваться, что именно и в каком количестве построила данная фирма. Здесь есть один момент. Вы должны не полениться не просто посмотреть фотографии, но и увидеть построенные дома, так сказать, "в натуре". Ведь иногда лучшие образцы оказываются из чужого фотоархива. В солидных компаниях, кстати, такую услугу вам сами предложат, не дожидаясь просьбы.
Решающим фактором при выборе фирмы для многих до сих пор является стоимость строительства. Мы не хотим осознавать, что ни одна фирма не будет работать себе в убыток! Заниженные расценки должны не обрадовать вас, а скорее насторожить. За счет чего же строительные фирмы снижают расценки? Во-первых, за счет дешевой рабочей силы. Профессионал за копейки работать не станет, а гастарбайтер за эти копейки работать будет, но такого вам настроит. Стройматериалы бывают разного качества и, соответственно, могут в несколько раз различаться по цене. Законный вопрос: как отличить хорошие материалы от плохих, если они пока лишь занесены в смету, а не залиты в фундамент либо не уложены в стену? Никак - если вы не строитель. Лучше не гнаться за дешевизной, а ориентироваться на расценки профессиональных и добросовестных фирм. Их не так уж и мало, и работают они в диапазоне цен "золотой середины".
Глава 7
Доверяй, но проверяй
В Европе перед свадьбой жених и невеста подписывают договор. Выстраивать подобным образом отношения со строителями вам просто необходимо. В смысле поддерживать юридически оформленные отношения. Если в амурных делах большинство россиян предпочитают ни с кем не консультироваться, то в деле отношений со строителями консультация обязательна.
Договариваемся на словах или юридически?
Говоря официальным языком, договор - неотъемлемая составляющая взаимоотношений заказчика и подрядчика. В юридическом отделе каждой уважающей себя компании существует типовой договор, в котором прописаны общие моменты, на основе которого пишется договор с каждым конкретным заказчиком. В нем учитываются особенности строительства определенного объекта.
Пакет документов состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, то есть графиков и расчетов передачи проектной и технической документации, оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчетов возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства.
Самыми важными приложениями являются смета и календарный план, который гарантирует своевременное получение заказчиком результата работ на каждом этапе. Его составляет строительная фирма, конечно, с учетом пожеланий клиента.
В случае если кандидатов на выполнение работ несколько, возьмите у каждого из них образцы договоров и очень внимательно с ними ознакомьтесь. На что необходимо обратить особое внимание при заключении договора с подрядчиком?
1. Обязанности сторон. Замечу, что, заключая договор с подрядчиком, вы не только обязываете его построить вам дом, но и берете на себя ряд реальных и обязательных к выполнению обязательств. Вы должны быть уверены, что и сами выполните все требования договора, например обеспечив подъезд к стройплощадке. Согласитесь, что требовать от других соблюдение договора, а самому нарушать условия - это, мягко говоря, некорректно.
2. Сроки исполнения работ. В договоре должны быть указаны как сроки исполнения, так и ответственность за их срывы по вине любой из сторон. Если в договоре нет параграфа о штрафных санкциях, то вы должны попросить заказчика вписать это в договор. Если вам откажут - не беда. Есть Закон о защите прав потребителей, он на вашей стороне. Зато вы узнали, что фирма потенциально готова эти сроки не соблюсти. Минус? Еще какой!
3. Финансовая сторона. В договоре должен быть четко оговорен порядок проплат. Например, "Заказчик вносит 50-процентную предоплату от общей стоимости работ. В течение недели подрядчик обязуется доставить материалы, перечисленные в прилагаемом списке, на объект". Результат несоблюдения - штрафные санкции, которые тоже должны быть оговорены конкретно.
4. Собирайте все, даже самые незначительные, на ваш взгляд, бумаги. Если возникнет конфликт - каждая такая бумажка будет для вас на вес золота. Даже при самых "копеечных" финансовых расчетах с фирмой (уже не говоря о внесении предоплаты, окончательном расчете, промежуточных платежах) вы должны потребовать чек, квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На документе должны стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Повторю, любой документ, подтверждающий ваши отношения со строительной фирмой, - это плюс в случае возникновения проблем. Кстати, если подрядчики увидели, сколь скрупулезно вы собираете документы, это еще одна гарантия того, что к вам будут относиться с уважением.
Итак, ваша подпись под договором поставлена и он надлежащим образом зарегистрирован. Теперь вы являетесь субъектом правового поля (как это называют наши юристы), вы стали застройщиком, то есть человеком, который вложил деньги, нанял рабочих, собирается поменять архитектурный облик и инфраструктуру некоторого участка поверхности планеты.
В связи с этим более подробно поговорим о ваших правах и обязанностях, оговоренных в договоре. Определимся, что договор подряда - это документ, заключенный между уважающими друг друга равноправными партнерами, у которых одна цель - построить современный комфортабельный дом. Цель договора - соблюсти законные интересы и обосновать порядок действий для обеих сторон практически в любой ситуации, которая может возникнуть во время сооружения жилья.
В договоре должны быть предусмотрены и прописаны процедуры цивилизованного решения любых проблем, в том числе и в случае расторжения договора одной из сторон, которое возможно при невыполнении одной из сторон своих обязательств по договору.
Какие документы должны прилагаться к договору? Их немало. Во-первых, проектная документация, то есть утвержденный проект вашего дома и прилегающего участка с хозяйственными строениями. Напомню, что во время выезда специалистов на участок вы с прорабом должны составить схему проезда и сделать привязку будущего дома к участку, то есть попросту вбить колышки. Данный документ тоже необходимо приложить к договору во избежание дальнейших разночтений. На этом будет настаивать фирма под предлогом, что потом заказчик, то есть вы, может заявить, будто он просил фасад дома повернуть на запад, а не на юго-восток, и т. д. Так что при составлении этого документа вы должны еще раз все хорошо продумать и просчитать.
Во-вторых, техническое задание, в котором дается полное описание строящегося объекта. В него нужно включить мельчайшие нюансы, такие как высота потолков, толщина слоя утеплителя, тип потолка, обшивки стен, дополнительные работы и т. д. При составлении этого документа дается описание самого участка, почвы на участке застройки. Если вы сами не можете дать такое описание, то вызывайте на место специалиста. Техническое задание - это скрепленный подписями документ, необходимый для того, чтобы у вас и подрядчика в дальнейшем не возникало споров по поводу проведения тех или иных работ.
В-третьих, перечень выполняемых работ. В нем необходимо точно расписать, что и в какой последовательности делается - от освидетельствования участка до уборки строительного мусора после возведения дома и приведения в порядок территории.
В-четвертых, сметный расчет. Это важнейший документ, в котором указывается стоимость всех видов работ и стройматериалов, применяемых при их проведении. Ваша задача в будущем - не допускать, чтобы строители выходили за рамки сметы, а непредвиденные расходы, которые вполне могут возникнуть и должны быть оговорены, не превышали разумных пределов.