Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления кооператива.
45. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СУБСИДИЙ И КОМПЕНСАЦИИ РАСХОДОВ
Предоставление субсидий на оплату жилого помещения (ж/п) и коммунальных услуг (к/у) является одной из основных мер социальной защиты малоимущих граждан.
Субсидии на оплату ж/п и к/у предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату ж/п и к/у превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату ж/п и к/у в совокупном доходе семьи.
Право на субсидии имеют граждане:
• пользователи ж/п государственного и муниципального жилищных фондов;
• наниматели по договорам найма ж/п частного жилищного фонда;
• члены жилищных кооперативов;
• собственники ж/п.
Граждане, проживающие в ж/п на основании договора найма, заключенного с собственниками ж/п частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями ж/п в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.
Решения о предоставлении субсидий принимаются органами исполнительной власти субъекта РФ.
Для получения субсидии предоставляются: заявление о предоставлении субсидии; документы о составе семьи; копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования ж/п; документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии; документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и к/у, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии (отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и к/у; копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и к/у заявителя и членов семьи, зарегистрированных совместно с ним по месту постоянного жительства; и др.
Предоставление заявителем неполных и (или) недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии.
На лицо, получающее субсидию, возложена обязанность сообщать в уполномоченный орган о наступлении событий, которые влекут за собой изменение условий предоставления субсидии и ее размера.
Субсидия предоставляется на срок 6 месяцев по общему правилу, однако данный срок может изменяться по решению уполномоченного органа.
Некоторым категориям граждан предоставляется компенсация расходов на оплату ж/п и к/у.:
• сотрудникам, проходящим военную службу в федеральных органах исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, сведения о которых не подлежат разглашению;
• лицам, проходящим либо проходившим военную службу по контракту за пределами РФ в территориальных органах, воинских частях, подразделениях и организациях соответствующих федеральных органов исполнительной власти.
Гражданам, которым производится выплата денежной компенсации расходов по оплате жилья и к/у, уменьшение размера платы за жилье и к/у не производится.
46. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Управление многоквартирным домом включает в себя следующие мероприятия:
• обеспечение благоприятного и безопасного условия проживания граждан;
• обеспечение надлежащего содержания общего имущества;
• решение вопросов пользования общим имуществом;
• предоставление коммунальных услуг.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение вопроса о выборе способа управления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в данном общем собрании, при наличии кворума.
Выбор способа управления многоквартирным домом – это не право собственников помещений в многоквартирном доме, а их обязанность.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация может быть выбрана в качестве способа управления домом непосредственно самими собственниками помещений либо в ходе проведения открытого конкурса, объявленного органами местного самоуправления.
В случае, если многоквартирный дом управляется жилищным кооперативом или товариществом собственников жилья, возможна смешанная форма управления, поскольку часть функций по содержанию и ремонту общего имущества вправе выполнять непосредственно сами кооперативы или товарищества собственников жилья, а часть вышеназванных функций – управляющая организация в соответствии с заключенными с данными жилищными кооперативами или товариществами договорами.
Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
47. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управлениям должны быть указаны:
• состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес этого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае выбора управляющей организации на открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
48. СОЗДАНИЕ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
• обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
• могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт;
• содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:
• об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;
• о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами;
• об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;
• о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг. Органам местного самоуправления, иным наделенным функциями или правами указанных органов власти органам или организациям запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, в том числе запрещается:
• необоснованно препятствовать осуществлению деятельности хозяйствующих субъектов в какой-либо сфере;
• давать хозяйствующим субъектам указания о первоочередной поставке товаров (выполнении работ, оказании услуг) определенному кругу покупателей (заказчиков) или о приоритетном заключении договоров без учета установленных законодательными или иными нормативными актами РФ приоритетов. Создание условий органами местного самоуправления для управления многоквартирными домами путем предоставления управляющим организациям, жилищным кооперативам и товариществам собственников жилья бюджетных средств на капитальный ремонт обеспечивается оказываемой бюджетам субъектов РФ помощью за счет средств федерального бюджета.
49. КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. МЕНА ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него обусловленную договором денежную сумму.
Договор консенсуальный, возмездный, взаимный, направлен на передачу имущества.
Стороны договора – продавец и покупатель. Сторонами договора могут быть как физические, юридические лица, так и государство (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования). Продавцом могут выступить лишь субъекты, которым продаваемое имущество принадлежит на праве собственности либо на ограниченном вещном праве.
Предмет договора включает два рода объектов – продаваемые жилые помещения и действия сторон по реализации договора.
Форма договора – письменная, с составлением единого документа. Договор и переход права собственности подлежит государственной регистрации. Цена – существенное условие договора.
Особенности купли-продажи жилых помещений:
• в договоре должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования продаваемым помещением: члены семьи, лица, проживающие в силу завещательного отказа; наниматели (арендаторы) и члены их семьи;
• в договоре должно быть дано указание на отсутствие прав каких-либо лиц на проживание в продаваемом помещении;
• при продаже помещений, в которых проживают несовершеннолетние лица, необходимо согласие органов опеки и попечительства;
• договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации;
• стороны договора не вправе изменить целевой характер использования продаваемого помещения. Основные обязанности продавца: передать покупателю имущество по передаточному акту и принять оплату.
Основные обязанности покупателя: принять имущество по передаточному акту, оплатить.
Мена жилыми помещениями
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой.
К договору мены применяются правила о купле-продаже.
Форма договора – письменная, с составлением единого документа. Договор консенсуальный, взаимный, возмездный, направлен на передачу имущества.
Предмет договора – обмениваемые помещения, которые предполагаются равноценными, но по соглашению сторон возможно произведение доплаты одной из сторон.
Особенности: 1) обмениваемое имущество передается в собственность принимающей стороны; 2) характеризуется встречным предоставлением; 3) если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.
50. ДАРЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.
Обещание безвозмездно передать имущество (обещание дарения) признается разновидностью дарения и связывает обещавшего, если обещание совершено в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу имущества.
Признаки договора дарения: безвозмездность; увеличение имущества одаряемого исключительно за счет уменьшения имущества дарителя.
Ограничений по субъектному составу нет.
При отказе от принятия дара договор дарения считается расторгнутым.
Юридическое лицо, которому жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить его с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.
Не допускается дарение от имени малолетних, от лиц, признанных недееспособными, их законными представителями.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
51. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.