Вопрос о возможности перехода пая в ином порядке, чем наследование (купля-продажа, дарение и т. д.), прямо законодательством не урегулирован.
Запрет на распоряжение паем также не закреплен. В целом законодательством установлено право распоряжения имуществом в целом и имущественными правами в частности.
Однако, реализовать право на передачу пая возможно только в порядке процедуры перемены лиц в обязательстве.
Следует также отметить, что законодательство использует однородные термины: "пай" и "паевой взнос".
Под паем следует понимать имущественное право. В то же время термин "пай" может обозначать и общую сумму, которую должен внести член жилищного кооператива для приобретения прав собственности на жилое помещение. В данном случае более правильно было бы говорить о сумме пая или о паевом взносе.
Паевой взнос – это общая сумма, на которую член жилищного кооператива должен внести денежные средства (иное имущество) для приобретения прав собственности на жилое помещение. Уставом жилищного кооператива может определяться порядок внесения паевого взноса: единовременно или по частям. В случае внесения паевого взноса по частям паевым взносом может также называться отдельная его часть, вносимая членом жилищного кооператива в данный момент.
37. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ЧЛЕНА ЖИЛИЩНОГО КООПЕРАТИВА. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА
Полная выплата паевого взноса – основание приобретения права собственности на жилое помещение (ж/п), предоставленное жилищным кооперативом (ж/к) его члену. В большинстве случаев момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется моментом государственной регистрации данного права (или перехода права) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законом.
В отношении ж/п, приобретаемых членами ж/к, возникновение права собственности члена кооператива на ж/п связано именно с моментом полной выплаты паевого взноса.
До полной выплаты паевого взноса собственником ж/п является ж/к. Приобретение права собственности членом ж/к на предоставленное ему ж/п влечет изменения в правоотношениях кооператива и его члена. Член ж/к становится полноправным собственником.
При появлении в кооперативном многоквартирном доме хотя бы одного собственника к отношениям собственности в многоквартирном доме применяются правила ЖК РФ, регулирующие вопросы общего имущества собственников помещений.
Прекращение членства в ж/к:
1. Выход члена ж/к из кооператива. Момент прекращения членства в ж/к определяется уставом ж/к (подача заявления о выходе органам управления кооператива, утверждение заявления о выходе органом управления ж/к и т. д.). Запрет на выход из членов ж/к ничтожен.
При выходе из ж/к его член вправе получить стоимость своего пая, если паевой взнос к моменту его выхода из ж/к не был выплачен полностью.
Выплата стоимости пая должна быть произведена не позднее двух месяцев с момента прекращения членства. В случае выхода из ж/к в связи с передачей пая другому лицу выплата не производится.
2. Исключение лица из числа членов ж/к по решению общего собрания членов кооператива (конференции). Основанием такого исключения является грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей членов ж/к, предусмотренных ЖК РФ или уставом ж/к.
Если член ж/к не является собственником помещения, предоставленного ему данным кооперативом, то ему выплачивается стоимость его пая, и он выселяется из занимаемого им ж/п.
3. Ликвидация ж/к влечет прекращение членства у всех членов данного ж/к. Судьба пая в данном случае определяется в соответствии с гражданским законодательством в зависимости от основания и условий ликвидации юридического лица.
Основанием прекращения членства в ж/к является смерть гражданина – члена ж/к. Пай при этом переходит в порядке наследования другим гражданам. Наследники имеют преимущественное право вступления в члены ж/к. Отказ в принятии наследников в члены ж/к недопустим и может быть обжалован в судебном порядке.
38. ПОНЯТИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав товарищества собственников жилья – единственный учредительный документ – принимается на общем собрании большинством от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Голоса подсчитываются следующим образом: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности.
В уставе ТСЖ должны содержаться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью, предмет и цели деятельности.
ТСЖ – некоммерческая организация. ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке, т. е. со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечать по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
По общему правилу ТСЖ как некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности. Однако учредительными документами может быть предусмотрен срок, на который создается ТСЖ.
ТСЖ вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории РФ и за пределами ее территории.
ТСЖ должно иметь печать с полным наименованием на русском языке.
ТСЖ вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированный в соответствии с законом товарный знак.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.
39. ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Поскольку ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации именно этого комплекса, владения пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в данном комплексе, создание теми же собственниками того же комплекса недвижимого имущества второго ТСЖ не будет отвечать основным целям создания ТСЖ как некоммерческой организации.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
ТСЖ может быть создано при объединении:
• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Для государственной регистрации ТСЖ как юридического лица в регистрирующий орган представляются:
• подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;
• решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания собственников помещений;
• устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
• документ об уплате государственной пошлины. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа. Местом нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ – правления ТСЖ – обычно является место нахождения комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, собственники помещений которого образуют данное ТСЖ.
40. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Для приобретения лицом членства в товариществе собственников жилья (ТСЖ) необходимо подать соответствующее заявление о вступлении в ТСЖ. Закон не предъявляет каких-либо требований к форме такого заявления, из чего следует, что заявление может быть сделано как в письменной, так и в устной форме.
Основанием членства в ТСЖ является наличие у лица права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме. В порядке исключения ЖК РФ допускает создание ТСЖ лицами, которым лишь впоследствии будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме. Данная норма рассчитана на регулирование отношений по созданию ТСЖ в период строительства многоквартирного дома.
Наличие права собственности на помещение и волеизъявление собственника, выраженное в заявлении о вступлении в члены ТСЖ, образуют необходимый юридический состав для приобретения собственником статуса члена ТСЖ. Таким образом, основанием вступления в ТСЖ, как и любую другую организацию, может быть только добровольное волеизъявление лица.
Членство в ТСЖ у лиц, его создающих, возникает с момента государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. В остальных случаях членство возникает в момент вручения лицом органам управления ТСЖ соответствующего заявления, а если оно подается до приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме – с момента возникновения права собственности.
Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов ТСЖ или прекращения права собственности на помещение.
Участие в ТСЖ собственника помещения в многоквартирном доме не зависит от воли ТСЖ, поэтому приобретение и прекращение членства в ТСЖ не могут быть обусловлены какими-либо решениями органов управления товарищества.
41. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления, его решения обязательны для всех остальных органов управления и для всех членов ТСЖ; созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
В полномочия общего собрания входит решение практически всех вопросов финансового и экономического характера, которые прямо или косвенно влияют на размер расходов членов ТСЖ на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества в многоквартирном доме, в связи с чем членам ТСЖ предоставлена возможность лично, путем реализации права участия в общем собрании членов ТСЖ, определять направления и рамки деятельности ТСЖ в данной сфере.
К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся: внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации или о ликвидации, избрание правления, утверждение годового плана финансовой деятельности, принятие решения о сдаче в аренду общего имущества и др.
Правление ТСЖ является коллегиальным исполнительным органом ТСЖ, осуществляющим руководство текущей деятельностью ТСЖ, что обусловливает широкую компетенцию правления ТСЖ: оно вправе решать все вопросы, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции вышестоящего органа ТСЖ – общего собрания членов ТСЖ.
Членом правления и, соответственно, председателем правления может быть только член ТСЖ.
Правление обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ по всем вопросам своей деятельности. Перед собственниками помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ, правление отчитывается только в случаях и в пределах, предусмотренных договорами, заключаемыми ТСЖ с этими собственниками.
Правление ТСЖ избирается сроком на два года. Заседание правления правомочно, если на нем присутствуют более 50 % членов правления ТСЖ. Порядок принятия правлением решений (количество голосов, необходимых для принятия решения, и др.) должен определяться уставом ТСЖ.
42. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В собственности товарищества собственников жилья (ТСЖ) может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства ТСЖ состоят из:
• обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды – резервный фонд и фонд на восстановление и ремонт общего имущества и его оборудования, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Порядок использования средств ТСЖ определяется законодательством и уставом ТСЖ. При разработке соответствующих положений устава ТСЖ следует исходить из целей деятельности ТСЖ, а также учитывать, что доходы и расходы ТСЖ находятся под контролем общего собрания членов ТСЖ. Распоряжение средствами ТСЖ в противоречии со сметой, утвержденной общим собранием, недопустимо.
Имуществом ТСЖ распоряжаются его органы управления в соответствии с их компетенцией.
43. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ВНЕСЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг является одной из основных обязанностей граждан.
У нанимателя жилого помещения по договору социального найма момент возникновения данной обязанности определяется моментом заключения соответствующего договора социального найма. Данная обязанность возникает у нанимателя независимо от фактического пользования им соответствующим жилым помещением.
Наймодателю по договору социального найма предоставлено право требовать с нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наниматель в свою очередь вправе требовать от наймодателя предоставления коммунальных услуг. Невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев является достаточным основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя.
У арендатора жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения соответствующего договора аренды, т. е. с момента государственной регистрации договора.
Учитывая тот факт, что арендуемое имущество зачастую передается арендатору непосредственно после подписания договора аренды (т. е. фактическое пользование им жилого помещения и потребление коммунальных услуг арендатором начинается до государственной регистрации договора аренды), договором может предусматриваться возникновение обязанности арендатора по оплате жилого помещения и коммунальных услуг с даты подписания акта передачи соответствующего помещения арендатору, т. е. с момента начала фактического использования помещения арендатором.
У членов жилищного кооператива момент возникновения соответствующей обязанности определяется моментом предоставления им жилых помещений.
У собственника жилого помещения указанная обязанность возникает исключительно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
44. СТРУКТУРА ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Структура платы за жилье различна в зависимости от оснований пользования жилыми помещениями.
Оплата жилья нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает в себя внесение платы за:
• пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам;
• содержание жилья, которое состоит из содержания общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома; вывоза бытовых отходов; содержания придомовой территории;
• ремонт жилья, включающий в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и энергетики РФ. Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утверждены Постановлением Правительства РФ.
Органы местного самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья.
Граждане, проживающие в жилых домах (помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, оплачивают только содержание жилья и наем жилого помещения.