- правило п. 6 ст. 201.1 о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях: заключения договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; при заключении иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- правило п. 1 ст. 201.9 об очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, согласно которому расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства осуществляются в третью очередь (после расчетов с гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).
Таким образом, законодатель не только расширил установленные Законом № 214-ФЗ гарантии для граждан - участников долевого строительства (распространив их на случаи заключения притворных сделок, скрывающих отношения по долевому строительству), но и поставил указанную категорию кредиторов (граждан) в привилегированную третью очередь, расчеты с которой производятся сразу после удовлетворения требований о возмещении вреда жизни и здоровью и требований об оплате труда (выплате выходного пособия, авторского вознаграждения).
В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения или иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом. С учетом указанной нормы к спорам между гражданами и застройщиками могут применяться общие положения Закона РФ "О защите прав потребителей": об альтернативной подсудности исков потребителей, об освобождении от уплаты государственной пошлины (в пределах суммы требований до 1 млн руб.), о праве потребителя на информацию, безопасность работы, о взыскании в пользу потребителя компенсации морального вреда и штрафа.
Обращаясь к практике разрешения споров между участниками долевого строительства - гражданами и застройщиками, можно выделить следующие типичные нарушения прав граждан (потребителей):
- заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта;
- уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
- отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;
- передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т. д.);
- необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
Уклонение застройщика от государственной регистрации договора или передачи объекта долевого строительства.
В связи с отсутствием требования обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по такому договору в отношении многоквартирных домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 апреля 2005 г., на практике встречались случаи заключения нескольких договоров в отношении одного и того же объекта долевого строительства.
В подобной ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами (договором участия в долевом строительстве, договором уступки прав и пр.) и при этом спорное помещение еще не передано в собственность ни одному из них, преимуществом обладает тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).
Определяя момент заключения спорного договора, суд должен учитывать не только дату, указанную в тексте договора, но и совокупность других доказательств по делу, косвенно подтверждающих действительный момент совершения сделки по приобретению объекта долевого строительства: дату произведенного инвестором платежа (в соответствии с приходным ордером), дату получения инвестором кредита на приобретение жилого помещения (дату заключения кредитного договора с банком) и иные обстоятельства.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "A-Стиль", ООО СКФ "Толстиков и К", ООО "РОИ" и К. о признании за ней права собственности на квартиру в доме № 7 по ул. Карамзина, выселении К. из указанной квартиры. Свои требования мотивировала тем, что 14.05.1994 г. между ООО СКФ "Толстиков и К", 000 "A-Стиль", гр. А. и гр. О. были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которых спорная квартира была выделена А., и последняя 15 февраля 1999 г. после полной оплаты квартиры переуступила свои права истице Б.
15 февраля 1999 г. ООО СКФ "Толстиков и К" заключило договор инвестирования в строительство вышеуказанной квартиры с ООО "РОИ", которое 26 октября 1999 г. переуступило гражданам К. права требования в отношении данной квартиры. Супруги К. предъявили встречный иск о признании за ними права общей долевой собственности в отношении спорной квартиры, ссылаясь на ничтожность заключенных между ООО "А-Стиль", А. и Б. договоров.
Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 11 октября 2006 г., оставленным без изменения кассационным определением от 23 июля 2007 г., удовлетворены исковые требования Б., за которой признано право собственности в отношении спорной квартиры, супругам К. в удовлетворении встречного иска отказано. Судом установлено, что ООО "A-Стиль" надлежащим образом исполнило свои обязательства перед ООО СКФ "Толстиков и К" по заключенным в 1994 г. договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, приобрело право требовать передачи квартиры в собственность, в дальнейшем данное право было переуступлено А., и от нее истице Б. Признавая за Б. право собственности в отношении спорной квартиры, суд правомерно исходил из того, что договоры, из которых возникло обязательство по передаче в собственность Б. квартиры, были заключены ранее, чем договор с супругами К. (Дело № 2-369/2006).
Еще в одном случае П. обратился с иском к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную на 8-м этаже многоквартирного дома № XXX. В обоснование исковых требований указал, что решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования передачи спорной квартиры. В ноябре 2010 г. администрацией г. Красноярска в отношении многоквартирного дома № XXX выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако ответчик уклоняется от передачи истцу спорной квартиры по акту приема-передачи. К участию в деле судом привлечен С. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 31.05.2012 г. в удовлетворении иска П. отказано. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 12.11.2012 г. № 33-9745/2012 указанное решение оставлено без изменения. Оставляя исковые требования П. без удовлетворения, суды исходили из следующих обстоятельств.
Судами установлено, что ООО "СКФ "Т. и Ко" выступало первоначальным застройщиком жилого дома, в котором находится спорная квартира, на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Далее ООО "СКФ Т. и К" заключило с ООО "Стройтэкс-Инвест" договор № 41, по которому передало функции застройщика многоквартирного дома и право аренды земельного участка. В последующем указанный договор сторонами был расторгнут, функции застройщика и право аренды земельного участка возвращены ООО "СКФ Т. и К".
В связи с финансовыми затруднениями и приостановлением строительства ООО "СКФ Т. и К" и ТСЖ "Зодчий" заключили договор управления по завершению строительства дома, согласно которому ООО "СКФ Т. и К" поручает, а ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома. По условиям договора, ТСЖ "Зодчий" обязуется заключить договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершения строительства дома и ввода дома в эксплуатацию, ведет прием и учет денежных средств, полученных от инвесторов. В свою очередь, ООО СКФ "Т. и К" передает ТСЖ "Зодчий" выявленные свободные квадратные метры для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Согласно актам приема-передачи - приложениям к вышеназванному договору, подписанным сторонами, при передаче данного объекта от ООО СКФ "Т. и К" к ТСЖ "Зодчий" спорная квартира, имевшая на тот момент строительный № Y, значилась в списке неинвестированных квартир, а П. не был указан в списке инвесторов жилого дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 20.01.2010 г. за П. признано право требования жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры № Y в многоквартирном доме № XXX. Из указанного решения следует, что 29.04.2005 г. между ООО "Стройтэкс-Инвест" и П. заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является финансирование строительства квартиры №Y. Обязательства по оплате стоимости квартиры инвестором П. исполнены в полном объеме.
Вместе с тем ТСЖ "Зодчий", исполняя с 25.11.2005 г. функции застройщика жилого дома, не обладало информацией о П. как инвесторе спорной квартиры по договору с ООО "Строй-Инвест", поскольку квартира со строительным № Y была передана ТСЖ от ООО СКФ "Т. и К" как неинвестированная, без указания П. в списке инвесторов. С требованием о переоформлении договора участия в долевом строительства истец П. к ТСЖ "Зодчий" до завершения строительства дома не обращался, в связи с чем между ТСЖ "Зодчий" (Заказчик) и С. (Инвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в отношении спорной квартиры, по условиям которого С. обязуется уплатить денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, соразмерно причитающейся ему доле в общем имуществе и общей площади квартиры № Y. Данная обязанность исполнена С. надлежащим образом. После ввода дома в эксплуатацию по акту приема-передачи спорная квартира № Y была фактически передана инвестору С. в связи с исполнением им обязательств по договору о завершении строительства многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Материалами дела подтверждается, что права на спорное жилое помещение по договору, заключенному ТСЖ "Зодчий" (застройщик) и С. (участник), фактически переданы С., который принял спорную квартиру по акту приема-передачи, до обращения П. в суд с настоящим иском. Следовательно, правовые основания для удовлетворения исковых требований П. о признании права собственности на квартиру отсутствуют.
Если спорное жилое помещение уже передано в собственность одному из участников долевого строительства, правило о преимуществе прав того кредитора, чье требование возникло раньше, не применяется. В подобных случаях пострадавший участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения причиненных убытков в виде средней стоимости аналогичного жилого помещения.
Супруги Л. обратились с иском к ООО "Этаж" о взыскании рыночной стоимости квартиры и компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки права требования от 14.07.2000 г. приобрели у Т. (первоначального инвестора) право на получение 3-комнатной квартиры площадью 65,6 кв. м, расположенной в 6 мкр. Октябрьского района г. Красноярска. Судебным решением от 01.03.2005 г. право собственности на вышеуказанную квартиру признано за гр.
Ш. Судом также установлено, что, заключая договор инвестирования с Т., ответчик не обладал правами в отношении спорной 3-комнатной квартиры.
В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать возмещения убытков, в том числе расходов, которые вынужден будет понести для восстановления нарушенного права. В соответствии со справкой ООО "АРЕВЕРА-Недвижимость" средняя стоимость одного кв. м общей площади трехкомнатной квартиры новой планировки в Октябрьском районе г. Красноярска составляет 26 000 руб. Таким образом, в пользу истцов подлежит взысканию рыночная стоимость 65,6 кв. м - 1 705 600 руб.
Решением Октябрьского районного суда от 29.05.2006 г. каждому из истцов присуждена часть рыночной стоимости квартиры - 852 000 руб., а также компенсация морального вреда - 20 000 руб. При вынесении решения суд исходил из положений статьи 398 ГК РФ, в соответствии с которой право кредитора требовать передачи вещи в собственность отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, в таком случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков. В статье 15 ГК РФ убытки определены как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
В рассматриваемом случае нарушенное право истцов может быть восстановлено лишь путем предоставления им возможности приобрести аналогичную квартиру по средней рыночной цене (Дело № 2-182/2006).
На практике имеют место случаи, когда строительство многоквартирного дома и привлечение денежных средств граждан началось до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ, однако разрешительная документация на дом оформлена уже в период действия данного Закона (после 31.03.2005 г.), что, как правило, сопровождается переоформлением и приведением в соответствие с законом ранее заключенных договоров с участниками долевого строительства, а также последующей государственной регистрацией. Переоформление договоров с участниками также может быть связано с привлечением для завершения строительства многоквартирного дома другого застройщика (в связи с банкротством первоначального или по иным причинам).
В подобных случаях застройщик нередко уклоняется от проведения государственной регистрации договора, производит ее избирательно, предпочитая тех участников, кто дал согласие на внесение дополнительных инвестиций и пр. Как следствие, участники обращаются к застройщику с иском о понуждении к государственной регистрации договора. При наличии необходимых предпосылок для проведения государственной регистрации (соответствие договора требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, наличие разрешения на строительство, проектной декларации) и отсутствии каких-либо препятствий (притязаний третьих лиц в отношении объекта долевого строительства, обременений, арестов и запретов) исковые требования подлежат удовлетворению.
Поскольку требование о понуждении к государственной регистрации договора обращено к другой стороне договора - застройщику, регистрирующий орган (соответствующее управление Росреестра) по данной категории дел не является ответчиком, но может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица - для уточнения правового режима спорного объекта долевого строительства (наличия в отношении объекта притязаний третьих лиц, обременений, арестов).
Л. обратился с иском к ООО "Стройтехника" о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры в жилом доме № 1 по ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткинавг. Красноярске (строительный адрес). Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме, в кассу ответчика внесено 1 507 500 руб. Поскольку разрешение на строительство дома было выдано после 30.04.2005 г., договор участия в долевом строительстве требует регистрации. Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением зарегистрировать договор от 28.03.2008 г., однако ответчик от регистрации уклоняется, находится в процедуре банкротства. Письмом от 28.03.2011 г. конкурсный управляющий ООО "Стройтехника" сообщил истцу о том, что считает договор незаключенным ("проектом" договора) и не будет учитывать его при формировании конкурсной массы. В свою очередь, отсутствие государственной регистрации договора препятствует надлежащей защите прав истца как участника долевого строительства (включению в Реестр кредиторов с требованием о передаче жилого помещения).
Установив, что договор от 28.03.2008 г. соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и какие-либо препятствия для его государственной регистрации отсутствуют (согласно выписке из ЕГРЮЛ права других лиц в отношении спорного объекта долевого строительства не зарегистрированы), суд решил исковые требования Л. удовлетворить - произвести государственную регистрацию договора № 3/5-НЧ1 от 28.03.2008 г. участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в доме по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Пролетарская - ул. Бабушкина - ул. Копылова - ул. Боткина, 1 (строительный адрес), заключенного между Л. и ООО "Стройтехника" (решение Советского районного суда г. Красноярска от 15.08.2012 г. по делу № 2-5940/2012).