В другом случае с аналогичным иском к ООО "Стройтехника" обратился В., который просил обязать ответчика произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 3/16-НЧ1 от 25.04.2008 г. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком вышеуказанный договор, оплатил стоимость квартиры в полном объеме.
Заявлением от 27.06.2012 г. гр. В. исковые требования уточнил, дополнительно просил признать недействительным договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО "Стройтехника" (застройщик) и ООО "Сибстройком" (участник) в отношении вышеуказанной квартиры. Требования мотивировал тем, что ответчик при заключении указанного договора распорядился объектом долевого строительства, который ему не принадлежит, что влечет недействительность договора на основании от. 168, 309 ГК РФ.
Ответчик ООО "Стройтехника" исковые требования не признал, в письменном отзыве пояснил, что еще в марте 2011 г. истцу было направлено извещение о том, что договор от 25.04.2008 г. не прошел государственную регистрацию, отсутствуют первичные документы об оплате участников стоимости квартиры, поэтому договор не будет учитываться конкурсным управляющим при формировании конкурсной массы и реестра кредиторов. Однако истец никак не отреагировал на данное сообщение, вследствие чего в последующем в отношении спорной квартиры был заключен договор с ООО "Сибстройком".
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 01.10.2012 г. по делу № 2-5055/2012, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований В. к ООО "Стройтехника" и ООО "Сибстройком" отказано. Причиной отказа в иске стало отсутствие бесспорных доказательств, подтверждающих внесение истцом В. платы за объект долевого строительства, а также наличие государственной регистрации прав на спорный объект за другим лицом (ООО "Сибстройком"), которое при заключении договора с застройщиком действовало добросовестно.
В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).
М. предъявил иск к ООО "Дом", правопреемнику ООО "Консоль", о передаче ему в собственность однокомнатной квартиры. Свои требования мотивировал тем, что 21.05.2003 г. между ним и ООО "Консоль" был заключен договор о долевом участии в финансировании жилого дома; договор был также подписан коммерческим банком "ЯрБанк", с которым истец заключил договор ипотечного кредитования. В соответствии с условиями договора М. оплатил ответчику 359 880 руб. В свою очередь, ответчик по условиям договора принял на себя обязательство по окончании строительства жилого дома передать в собственность истцу однокомнатную квартиру в вышеуказанном доме. В 2005 г. дом был введен в эксплуатацию, тем не менее ответчик уклоняется от передачи истцу квартиры в собственность.
Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 19 декабря 2006 г. исковые требования М. удовлетворены, на ООО "Дом" возложена обязанность передать в собственность истца однокомнатную квартиру и подписать акт приема-передачи этой квартиры. Суд правомерно исходил из того, что ответчик в силу обязательства, возникшего из договора, был обязан выполнить указанные действия; истец свои обязательства по оплате строительства квартиры исполнил надлежащим образом, односторонний отказ застройщика от исполнения обязательства недопустим (Дело № 2-964/2006).
Анализ практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что суды не исключают возможность предъявления участником долевого строительства иска о признания за ним права собственности на жилое помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Л. обратился в суд с иском к ООО "Этаж" о признании права собственности на квартиру в доме № 121 по ул. Красной Армии в г. Красноярске. Свои требования Л. мотивировал тем, что по договору долевого участия в строительстве от 21.10.1998 г., заключенному между ним и ТОО "Этаж", преемником которого является ответчик, последний обязался по окончании строительства передать ему в собственность спорную квартиру, к моменту подписания договора указанная квартира была полностью оплачена через ЗАО "Риэлт-сервис", однако по окончании строительства ответчик отказался от исполнения обязательств по договору.
Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 01.12.2004 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.02.2005 г., в удовлетворении исковых требований отказано. Отказ в иске суд обосновал тем, что истец имеет право предъявлять к ответчику только требование о понуждении к исполнению им обязательств в том виде, в каком это предусмотрено в договоре, а именно требовать передать квартиру по акту, ввести дом в эксплуатацию, оказать содействие в оформлении необходимых правоустанавливающих документов. Требование Л. о признании права собственности на спорную квартиру не основано на законе. Суд второй инстанции признал отказ в удовлетворении исковых требований правомерным, посчитав, что истец может заявить лишь требование о понуждении ответчика к исполнению обязательств по договору.
Президиум Красноярского краевого суда в постановлении от 14.06.2005 г. признал неправильными выводы нижестоящих судов и, отменяя принятые по делу судебные акты, указал следующее. Статья 12 ГК РФ предусматривает, в том числе, такие способы защиты гражданских прав, как признание права и присуждение к исполнению обязанности в натуре. Посредством предусмотренных законом способов защиты гражданских прав производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. В рассматриваемом случае Л. заявлено основанное на договоре долевого участия требование о признании за ним права собственности в отношении спорной квартиры. Отказав истцу в иске о признании права собственности на квартиру, суд ограничил его в выборе способа защиты нарушенного права. При повторном рассмотрении дела решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13.11.2008 г. исковые требования Л. удовлетворены, за ним признано право собственности на спорную квартиру (Дело № 2-422/2008).
Еще в одном случае В. обратился в суд с иском к ЗАО "Сибагропромстрой" о признании права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 76,0 кв.м. Исковые требования мотивировал тем, что состоял с ответчиком в трудовых отношениях в период с 09.10.2001 г. по 04.07.2012 г., работая в должности начальника проектного бюро. 20 апреля 2005 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 332 о совместной деятельности в строительстве жилого дома № 4 в квартале БЦ-6 в жилом массиве "Аэропорт" Советского района г. Красноярска. По условиям указанного договора, истец (Инвестор) обязуется в качестве своего вклада в общее дело добросовестно отработать у ответчика (Предприятие) в течение 5 лет со дня подписания договора. В свою очередь, Предприятие обязуется создать Инвестору условия для работы, по истечении пятилетнего срока передать Инвестору в собственность квартиру. Истец свои обязательства по договору о совместной деятельности исполнил надлежащим образом, отработал у ответчика более 7 лет, каких-либо дисциплинарных взысканий не имел. Произвел в спорной квартире отделочные работы и установил сантехнику. Ответчик же после сдачи дома в эксплуатацию в 2006 г. уклоняется от оформления передачи квартиры в собственность истца, не подписывает акт приема-передачи квартиры.
Ответчик с иском не согласился, предъявил встречный иск о расторжении договора от 20.04.2005 г. № 332 в связи стем, что инвестором В. не в полном объеме исполнены обязательства по оплате квартиры: не внесен денежный вклад в сумме 600 000 руб. (наряду с трудовым участием), не оплачены работы по остеклению балкона. Также указы вал и на то, что в период действия трудового договора истцу В. неоднократно снижался размер премии за неудовлетворительную работу проектного бюро.
Входе рассмотрения дела истцом В. произведена оплата стоимости работ по остеклению балкона, в подтверждение представлена квитанция к приходному ордеру.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 20.11.2012 г. исковые требования В. удовлетворены, встречный иск ЗАО "Сибагропромстрой" отклонен за необоснованностью, поскольку из содержания договора от 20.04.2005 г. № 332 не следует обязанность В. дополнительно к трудовому участию внести денежный взнос в сумме 600 000 руб., работы по остеклению балкона истцом оплачены в полном объеме, задолженность перед застройщиком отсутствует. Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 18.02.2013 г. указанное решение оставлено без изменения (Архив Советского районного суда г. Красноярска, дело № 2-7221/2012).
Препятствиями для удовлетворения подобного иска могут быть следующие обстоятельства: участником долевого строительства не исполнены в полном объеме обязательства по оплате строящегося жилого помещения; многоквартирный дом, в котором расположено спорное жилое помещение, не введен в эксплуатацию. В последнем случае решение суда о признании за участником права собственности на объект долевого строительства было бы заведомо не исполнимым, поскольку регистрация права собственности на строящееся жилое помещение невозможна.
Нарушение срока передачи объекта долевого строительства.
При нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором, участник вправе требовать от застройщика выплаты неустойки и возмещения причиненных убытков.
Неустойка уплачивается участнику в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей надень исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере (ст. 6 Федерального закона от 31.12.2004 г. № 214-ФЗ). В литературе и судебной практике существует дискуссия относительно того, по состоянию на какую дату следует брать ставку рефинансирования - указанную в договоре конечную дату (день) передачи объекта долевого строительства участнику либо дату фактической передачи объекта и подписания акта приема-передачи. Применяя по аналогии правило п. 1 ст. 395 ГК РФ, можно предположить, что при уплате застройщиком неустойки в добровольном порядке последний вправе произвести ее расчет на день добровольного исполнения обязательства, а в случае взыскания неустойки в судебном порядке участник долевого строительства вправе произвести расчет неустойки исходя из ставки рефинансирования надень предъявления иска или на день вынесения решения.
Требование участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства не подлежит удовлетворению в тех случаях, когда участник уклонялся от приемки объекта долевого строительства либо отказывался от подписания акта приема-передачи со ссылкой на наличие в передаваемом объекте недостатков, которые не являются существенными и не препятствуют пользованию данным объектом по назначению.
Т. обратилась в суд с иском к 000 "Стоун" о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве. В обоснование заявленных требований указал, что заключил с ответчиком договор, по условиям которого квартира должна быть передана участнику (Т.) во втором квартале 2008 г. В нарушение условий договора ответчик не передал истице квартиру.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 20.12.2011 г. исковые требования Т. удовлетворены частично, с ООО "Стоун" в пользу истицы взыскана неустойка и штраф за нарушение прав потребителей.
По кассационной жалобе ответчика указанное решение отменено, с указанием следующих мотивов.
По условиям договора участия в долевом строительстве, ответчик обязан передать истцу квартиру в течение четырех месяцев после утверждения акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию. Срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен 2-м кварталом 2008 г. в соответствии с п. 1.3 договора. Однако пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае внесения изменений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21 июля 2004 г. № 1309 относительно сроков окончания строительства объекта плановым сроком сдачи объекта в эксплуатацию будет считаться срок, определенный во вступившем в силу распоряжении Администрации Санкт-Петербурга о внесении соответствующих изменений.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 18 июня 2010 г. № 143 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 сентября 2010 г. Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2011 г. № 43 срок реализации инвестиционного проекта был продлен до 11 марта 2011 г.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 10 февраля 2011 г., в связи с чем квартира должна быть передана истице по акту до 10 июня 2011 г., но не раньше внесения всех платежей, предусмотренных договором (п. 3.5. договора).
Письменное уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию, необходимости доплаты за увеличение площади квартиры, а также предложение осмотреть квартиру и принять по акту приема-передачи направлено ответчиком в адрес истца в мае 2011 г.
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора предусмотрена обязанность ответчика передать истцу квартиру, однако квартира до настоящего времени не передана, что в силу п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока выполнения работ, в размере 3 % от цены работ за каждый день просрочки.
Судебная коллегия не может согласиться сданным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с условиями договора, а именно п. 2.1.2, 2.1.3 договора, ответчик исполнил предусмотренные обязательства и в предусмотренный договором срок по окончании строительства направил истцу уведомление об окончании строительства и вводе дома в эксплуатацию с предложением осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.
Входе разбирательства в суде первой инстанции истица подтвердила факт получения данного уведомления. После получения уведомления истицей был произведен осмотр квартиры, по результатам которого составлен дефектовочный акт и ответчик обязался устранить выявленные замечания в течение 30 дней с даты подписания акта.
Выявленные недостатки ответчиком были устранены, составлен акт осмотра квартиры, в котором указано на следующие недоделки квартиры: окна (мытье и регулировка), мусор в квартире. Именно эти недостатки стали причиной отказа истицы Т. от подписания акта приема-передачи квартиры. Доказательства наличия в квартире каких-либо иных недостатков в материалы дела не представлены.
Между тем в силу п. 6 от. 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Учитывая, что указанные в акте осмотра квартиры недостатки не относятся к числу существенных, не исключают возможность использования квартиры по ее назначению, у истицы Т. не имелось оснований для отказа в принятии квартиры по акту приема-передачи.
Поскольку установлено, что ответчик в установленный договором срок направил истице уведомление о необходимости осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, после осуществления истицей доплаты за увеличение площади предоставил квартиру для осмотра, которую истица не приняла, несмотря на отсутствие в ней строительных дефектов, то судебная коллегия полагает, что просрочка исполнения обязательств по договору ответчиком не допущена, в связи с чем истица не имеет права на взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене; в связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение об отказе в иске без направления дела для повторного рассмотрения в суд первой инстанции (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2012 г. № 33-4216/2012//СПС).
В другом случае суд, напротив, удовлетворил исковые требования участника долевого строительства о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, указав, что имеющиеся в жилом помещении недостатки (не выполнена разводка электрики с установкой розеток и выключателей, не установлен электросчетчик, не выполнены сантехнические вводы холодной и горячей воды, отопления и канализации) исключали возможность использования жилого помещения по назначению. Следовательно, участник вправе был отказаться от подписания акта приема-передачи объекта до устранения застройщиком вышеуказанных недостатков (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 05.12.2012 г. № 33-5421/2012//СПС).
Дискуссионным является вопрос о том, при каких условиях с застройщика в пользу участника долевого строительства могут быть взысканы убытки, например, расходы участника по найму другого жилья в период просрочки застройщика (несвоевременной сдачи объекта долевого строительства). Как представляется, обязательным условием удовлетворения подобных требований потребителя будет наличие причинной связи между просрочкой застройщика и убытками участника (неизбежность расходов по найму другого жилья), а также соотносимость объекта долевого строительства и арендуемого жилого помещения (по площади и прочим характеристикам). Проверке подлежит и сам факт несения расходов участником долевого строительства, поскольку в ряде случаев участниками в подтверждение расходов по найму жилья представляются расписки от лиц, не являющихся собственниками арендованного жилого помещения или их уполномоченными лицами.
К. обратился в суд с иском к Красноярскому краевому фонду жилищного строительства (далее - ККФЖС) о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства в размере 217 991 руб., убытков в сумме 88 000 руб., а также компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб.