Необоснованный отказ застройщика от исполнения договора.
Относительно новой категорией споров в сфере долевого строительства являются иски участников долевого строительства к застройщику о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора (действий по одностороннему расторжению договора).
Г., X. обратились в суд с иском к ООО "Стройтехника", Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г., признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 г. истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО "Стройтехника" по одностороннему расторжению договора N92/23-1147-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.
Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 г. между ООО "Стройтехника" (застройщик) и Г., X. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова - ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1 538 876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010 г. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 г. обязательства Г., X. перед ООО "Стройтехника" по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860 000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.
25.08.2011 г. гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО "Стройтехника" введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление № 4854от08.11.2011 г. от внешнего управляющего ООО "Стройтехника" о том, что договор № 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и X. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 28.01.2013 г. по делу № 2-896/2013 исковые требования Г. иХ. к ООО "Стройтехника" удовлетворены. Суд признал недействительным заявление ООО "Стройтехника" от 08.11.2011 г. о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., также признал договор участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., заключенный между ООО "Стройтехника" и Г., X. действующим, с восстановлением записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРП.
Удовлетворяя исковые требования Г. и X., суд руководствовался следующим.
В силу от. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно от. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном от. 9 Закона.
Согласно п. 3 от. 9 Закона при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае реализации указанного права (на односторонний отказ) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (п. 5 от. 9 Закона).
В соответствии со от. 94, 95 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам. Указанный мораторий распространяется на все денежные обязательства, кроме текущих платежей, а также требований о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда.
Поскольку на дату одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1, заключенного с Г. и X., в отношении ООО "Стройтехника" была введена процедура внешнего управления, ответчик заведомо не мог исполнить предусмотренную п. 5 от. 9 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность возвратить участникам в течение 10 дней денежные средства, уплаченные в счет цены договора.
Из положений от. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности" (§ 7 "Банкротство застройщика") следует, что участники-кредиторы, имеющие к застройщику лишь денежные требования, при распределении денежных средств от продажи объекта строительства находятся в худшем положении (25 % стоимости объекта) в сравнении с участниками-кредиторами, имеющими к застройщику права требования по обязательствам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (60 % стоимости объекта).
При исследовании материалов регистрационного дела почтовые уведомления, подтверждающие факт извещения Г. и X. о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, не обнаружены.
С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу, что односторонний отказ (заявление от 08.11.2011 г.) ООО "Стройтехника" от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1 не соответствует требованиям закона, был осуществлен с нарушением установленной законом процедуры, нарушает права истцов как участников долевого строительства и как кредиторов застройщика-должника, в силу от. 168 ГК РФ является недействительным.
4.2. Финансовые услуги
4.2.1. Банковские услуги
К банковским сделкам с участием потребителей можно отнести:
- договор банковского вклада;
- кредитный договор, заключенный в потребительских целях;
- договор об открытии и ведении банковского (текущего) счета;
- расчетные операции по поручению гражданина без открытия ему банковского счета;
- договор о выдаче и совершении расчетов с помощью банковской карты.
Банковский вклад.
Договор банковского вклада, в котором вкладчиком выступает гражданин, является публичным. Это означает, что банк не вправе устанавливать разные процентные ставки по вкладам, внесенным на одних и тех же условиях возврата (минимальная сумма вклада, срок возврата), в зависимости от категории потребителей (возраста заемщика, его профессии, социального положения и пр.), кроме случаев, прямо указанных в законе. За установление повышенных процентов по вкладам собственных сотрудников банк может быть привлечен не только к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.8 КоАП РФ ("Нарушение иных прав потребителя"), но и к налоговой ответственности за занижение налогооблагаемой базы.
ООО КБ "Каури" (банк) обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском о признании недействительным решения налоговой инспекции о привлечения банка к ответственности в виде штрафа за неполную уплату налога.
Решением от 18.04.02 г. в удовлетворении исковых требований отказано. ФАС Уральского округа, изучив кассационную жалобу банка, оставил решение без изменения.
Как следует из материалов дела, в ходе выездной налоговой проверки ООО КБ "Каури" инспекция установила списание в 2000 г. на расходы, включаемые в себестоимость оказываемых банком услуг, процентов по вкладам физических лиц - работников банка по высоким процентным ставкам. Налоговым органом в соответствии со ст. 40 Налогового кодекса РФ произведен перерасчет процентов и принято решение о доначислении банку налога на прибыль и пени, а также привлечении банка к налоговой ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ за неполную уплату налога на прибыль.
Отказывая в удовлетворении требований банка, арбитражный суд исходил из правомерности доначисления банку налога на прибыль. Вывод суда соответствует закону и материалам дела.
Как установлено судом, проценты по договорам банковского вклада, заключенным ООО КБ "Каури" с физическими лицами, являющимися его работниками, увеличены вопреки требованиям ст. 426 ГК РФ более чем на 20 % по сравнению с аналогичными договорами с физическими лицами, не являющимися работниками банка. При таких обстоятельствах доначисление налога на прибыль исходя из рыночных цен на соответствующие услуги произведено налоговым органом правомерно, соответствует ст. 20, 40 Налогового кодекса РФ и положениям ст. 426 ГК РФ, согласно которой цена и другие существенные условия публичного договора должны быть одинаковыми для всех потребителей (постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2002 № Ф09-1449/02-АК.).
Отношения банка и его клиентов по внесению в банк денежных сумм (вкладов), их возврату и выплате процентов по вкладу обладают определенной спецификой, которая отражена в гл. 44 ГК РФ ("Банковский вклад"), Федеральном законе от 02.12.1990 г. № 395-1 "О банках и банковской деятельности" и других нормативных актах. При внесении гражданином вклада ему, как правило, открывается лицевой счет для учета приходных и расходных операций. Поэтому к отношениям между банком и вкладчиком по счету, на который внесен вклад, субсидиарно применяются правила гл. 45 ГК РФ ("Банковский счет"), С учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, вытекающим из договора банковского вклада с участием гражданина, могут применяться лишь общие правила Закона о праве граждан на предоставление информации, о возмещении морального вреда, об альтернативной подсудности и освобождении от уплаты государственной пошлины.
В соответствии со ст. 837 ГК РФ выделяются два основных вида вклада: на условиях выдачи вклада по первому требованию (вклад до востребования) либо на условиях возврата вклада по истечении определенного договором срока (срочный вклад).
Если иное не предусмотрено договором банковского вклада, банк вправе изменять размер процентов, выплачиваемых по вкладам до востребования. В случае уменьшения новый размер процентов применяется к ранее внесенным вкладам лишь по истечении месяца со дня извещения вкладчиков об изменении процентной ставки.
Размер процентов по срочному вкладу гражданина или вкладу гражданина, внесенному на условиях его выдачи при наступлении определенных договором обстоятельств ("условный вклад"), не может быть уменьшен банком в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 838 ГК РФ).
До введения в действие части второй ГК РФ банки широко применяли правило ч. 2 ст. 29 Закона о банковской деятельности, позволявшее банку в одностороннем порядке изменить размер процентной ставки по вкладу в случаях, прямо предусмотренных договором с клиентом. Однако в 1999 г. эта практика была признана не соответствующей положениям п. 3 ст. 838 ГК РФ и неконституционной. В ноябре 2007 г. ст. 29 Закона о банковской деятельности была дополнена положением о том, что по договору банковского вклада (депозита), внесенного гражданином на условиях его выдачи по истечении определенного срока либо по наступлении предусмотренных договором обстоятельств, банком не может быть односторонне сокращен срок действия этого договора, уменьшен размер процентов, увеличено или установлено комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Таким образом, в настоящее время вопрос об одностороннем изменении банком условий срочного вклада гражданина или вклада гражданина, внесенного на условиях выдачи при наступлении определенных договором обстоятельств, можно считать закрытым.
По договору банковского вклада любого вида, в котором вкладчиком является гражданин, банк обязан выдать сумму вклада или ее часть по первому требованию вкладчика. Условие договора об отказе гражданина от данного права является ничтожным (п. 2 ст. 837 ГК РФ). С учетом системного применения норм гл. 44 и гл. 45 ГК РФ к отношениям между банком и вкладчиком по счету, на который внесен вклад, правило о выдаче вклада по первому требованию вкладчика означает совершение банком соответствующих действий не позже дня, следующего за днем поступления в банк соответствующего распоряжения вкладчика (ст. 849 ГК РФ).