Исковые требования мотивировал тем, что на основании договора уступки права требования от 25.08.2010 г. приобрел право требования к ККФЖС передачи объекта долевого строительства (квартиры) в срок до 30.06.2011 г. Фактически квартира была передана истцу лишь 13.02.2012 г., просрочка составила 178 дней (с 01.07.2011 г. по 13.02.2012 г.). Кроме того, в связи с несвоевременной передачей объекта долевого строительства истец вынужден был снимать квартиру, понес расходы в сумме 88 000 руб., а также отложил переезд семьи в г. Красноярск, в связи с чем также просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.
Ответчике иском не согласился, пояснил, что задержка строительства дома вызвана просрочкой выполнения работ подрядчиками, ходатайствовал о снижении размера неустойки, ссылаясь на непродолжительный период просрочки и факт предварительного извещения участника о возможной задержке сдачи дома в эксплуатацию.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 16.08.2012 г. по делу № 2-5485/12 исковые требования К. удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы: неустойка в размере 60 000 руб., убытки в сумме 77 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф за отказ удовлетворить требования потребителя в сумме 35 000 руб.
Удовлетворяя исковые требования К., суд исходил из того, что застройщик как предприниматель несет риск неисполнения обязательств его контрагентами (подрядчиками, субподрядчиками), не может оправдывать нарушение срока передачи объекта долевого строительства указанными обстоятельствами. Убытки К. в виде расходов по найму жилого помещения в течение 7 месяцев просрочки со стороны застройщика подтверждены необходимыми доказательствами: договор найма жилья, документы о внесении оплаты, свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя наймодателя, выписка из ЕГРП об отсутствии у К. жилых помещений на праве собственности на территории г. Красноярска, справка К. с места работы.
В другом случае супруги Р., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, обратились к ККФЖС с аналогичными требованиями: о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, убытков в виде оплаты по договору найма жилья, компенсации морального вреда.
Решением Советского районного суда г. Красноярска от 15.11.2012 г. по делу № 2-7998/12 исковые требования Р. удовлетворены частично, в пользу истцов взыскана неустойка, компенсация морального вреда и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. В удовлетворении требования о взыскании убытков отказано, поскольку истцами не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие о необходимости указанных затрат для семьи Р. и фактическом их несении.
В обоснование требования о возмещении убытков в размере 135 000 руб. истцами представлен договор найма от 10.01.2011 г. квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93, по которому ООО "СжЦ "Ниагара" (наймодатель) в лице Н-ой предоставляет Р. (наниматель) в пользование квартиру, плата за пользование квартирой составляет 15 000 руб. Также представлены расписки Н-ой от 20.03.2011 г., 20.08.2011 г., 20.09.2011 г. и 20.12.2011 г., по которым она получила от Р. суммы в размере 45 000 руб., 45 000 руб., 45 000 руб. и 15 000 руб. за пользование квартирой. По запросу суда получена выписка из ЕГРП от 10.09.2012 г., из которой следует, что собственником квартиры по адресу г. Красноярск, ул. М-ва, 22, кв. 93 является гр. С-ов, право собственности зарегистрировано 09.04.2010 г. Характер отношений между собственником квартиры и ООО "СжЦ "Ниагара" либо директором последней - Н-ой представитель истцов пояснить не смог. Также не пояснил, по какой причине плата за пользование квартирой внесена не в кассу ООО "СжЦ "Ниагара", а непосредственно Н-ой. В подтверждение фактического переезда и проживания семьи Р. в г. Красноярск какие-либо доказательства также не представил. Между тем, согласно паспортным данным, супруги Р. зарегистрированы по месту жительства в другом населенном пункте.
Передача объекта долевого строительства с недостатками (меньшей площади, со строительными дефектами и пр.).
При передаче инвестору объекта долевого строительства, площадь которого меньше предусмотренной в договоре с застройщиком, инвестор вправе требовать возврата излишне уплаченной суммы. При этом на излишне уплаченные денежные суммы могут быть начислены проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ.
Анализ судебной практики по спорам о взыскании стоимости излишней/недостающей площади объекта долевого строительства (неосновательного обогащения) свидетельствует о наличии следующих дискуссионных вопросов:
- вправе ли застройщик и участник долевого строительства согласовать в договоре условие о том, что отклонение фактической площади объекта (по результатам обмеров и технической инвентаризации) от указанной в договоре проектной площади объекта не влечет перерасчета цены договора;
- вправе ли стороны согласовать в договоре общую проектную площадь квартиры, включив в нее площадь лоджий, балконов, веранд и террас, которые согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ не учитываются при подсчете общей площади жилого помещения;
- каким образом, с применением понижающих коэффициентов или без, производится подсчет площади балконов и лоджий для целей определения фактической площади квартиры.
Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора может быть расценено как ущемляющее права потребителя - в случае передачи ему объекта долевого строительства меньшей площади.
С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне плюс-минус 1 кв.м.
П. обратилась в суд с иском к ЗАО "Инвестиционная компания "Дружба" о взыскании излишне уплаченных по договору денежных средств, указав, что 17.10.2003 г. заключила с ответчиком договор об инвестировании строительства жилого дома, в результате исполнения которого ответчик должен был передать ей квартиру общей площадью 64,44 кв. м, однако переданное ей ответчиком жилое помещение имеет площадь 58,4 кв. м, что на 6,64 кв. м, (или 5,6 %) меньше, чем указано в условиях договора, о чем истцу стало известно только после получения свидетельства о регистрации права собственности на квартиру и технического паспорта на квартиру.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 20.06.2011 г. исковые требования П. удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в кассационном порядке, указав в качестве одного из доводов, что по условиям п. 5.2 договора от 17.10.2003 г. сторонами допускается плюс-минус 4 %-ное отклонение фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в договоре. В случае отклонения в сторону увеличения или уменьшения фактической площади квартиры более чем на 4 % от общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора, у инвестора возникает обязанность по оплате превышения фактической площади или у компании возникает обязанность по возврату излишне внесенных денежных средств (п. 1.2. договора).
По мнению ответчика, суд первой инстанции неверно определил размер компенсации, причитающейся истице, исходя из всей суммы недостающей площади квартиры, не уменьшив ее на 4 % допустимого отклонения.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда указанное решение оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчика - без удовлетворения. Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал п. 5.2 договора и не произвел уменьшение компенсации, исключив часть цены, пропорциональной 4 % общей площади квартиры, судебной коллегией отклонены. Условие п. 5.2 признано ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ч. 2 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" (кассационное определение Московского городского суда от 26.10.2011 г. № 33-34610).
В другом случае З.С.В. обратился в суд с иском к ООО "X" о взыскании убытков в связи с уменьшением фактической площади квартиры и компенсации морального вреда.
Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15.08.2012 г. исковые требования З.С.В. удовлетворены, с ответчика в его пользу взыскана компенсация за уменьшение итоговой площади квартиры и компенсация морального вреда.
Отменяя указанное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала следующие мотивы. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий по своему усмотрению. Одним из пунктов договора, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что в случае превышения по данным обмера проектно-инвентаризационного бюро (ПИВ) площади передаваемой дольщику квартиры по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре, дольщик в срок 10 банковских дней с момента получения соответствующих документов производит доплату стоимости излишне передаваемой площади. При отклонении приведенной площади менее чем на 1 кв. м перерасчет объема инвестирования по данному договору не производится.
В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 г. № 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.
В договоре стороны согласовали общую проектную площадь передаваемой по окончании строительства квартиры. По данным обмера ПИБ, фактическая площадь квартиры с учетом площади балконов/лоджий (определенной с понижающим коэффициентом) отличается от согласованной в договоре общей проектной площади менее чем на 1 кв. м, что не влечет перерасчета объема инвестирования по договору. Таким образом, взыскание в пользу истца компенсации за уменьшение итоговой площади квартиры противоречит условиям заключенного сторонами договора, вследствие чего решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования З.С.В. - отклонению (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2012 г. № 33-15352/2012).
По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако в большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.
Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов (лоджий, веранд), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов (лоджий, веранд), суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений.
Региональная общественная организация "Общественный надзор" в интересах граждан А., Б. обратилась с иском к ЗАО "Строительная компания "Южкузбасстрой" о защите прав потребителей. Требования мотивированы тем, что 13.04.2011 г. истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязан построить и передать истцам в собственность квартиру общей площадью 50,38 кв.м.
27.01.2012 г. ЗАО "СК "Южкузбасстрой" по акту приема-передачи передал истцам квартиру общей площадью 49,2 кв. м, что значительно меньше предусмотренной договором общей площади помещения. В связи с несоответствием площади построенной квартиры договору сумма соразмерного уменьшения цены договора составляет 38 997,60 руб.
Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.07.2012 г. исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскана компенсация за недостающие метры общей площади квартиры.
Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что суд первой инстанции не принял во внимание следующие обстоятельства: отсутствие у истцов претензий по качеству при подписании акта приема-передачи квартиры, наличие в договоре условия о том, что цена является фиксированной и не подлежит изменению в случае передачи квартиры меньшей площади. Кроме того, уменьшение площади квартиры произошло, по мнению ответчика, в результате использования различных технологических методов по определению размеров площади при проектировании жилого дома и при осуществлении обмеров. Общая площадь квартиры с учетом балкона (3,6 кв. м) составляет 52,8 кв. м, поэтому площадь квартиры истцов не уменьшена в сравнении с договором.
Апелляционным определением Кемеровского областного суда от 04.10.2012 г. № 33-9833 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика отклонена по следующим причинам. В договоре, заключенном между истцом и ответчиком, указан размер общей площади квартиры без каких-либо оговорок относительно включения в нее площади балкона. В свою очередь, условие договора о неизменности цены при уменьшении площади фактически передаваемой квартиры ущемляет права участника долевого строительства (потребителя) и является ничтожным.
По вопросу о том, каким образом производить подсчет площади балконов, лоджий и веранд (в случае включения их в общую проектную площадь квартиры), суды исходят из того, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах), подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.
А. обратилась в суд с иском к ООО Фирма "Пойнт и К" о взыскании денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска указала, что по условиям договора ответчик обязался построить объект недвижимости - двухкомнатную квартиру общей площадью 80,24 кв. м. Однако фактически после окончания строительства истице передано 75,7 кв. м площади (из расчета 71,9 кв. м общая площадь квартиры + 3,8 кв. м площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента), что на 4,54 кв. м меньше. Истица просила взыскать с ответчика излишне уплаченную стоимость квадратных метров квартиры и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.10.2011 г. иск удовлетворен.
Судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда указанное решение изменено, уменьшена сумма взыскиваемой компенсации за недостающие метры общей площади квартиры и процентов за пользование чужими денежными средствами. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.
Удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции руководствовался положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 04.08.1998 г. № 37, в ред. постановления Госстроя от 12.10.2000 г. № 103), согласно которой общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий - 0,5. При этом судом не учтено, что законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Согласно п. 1 от. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в силу п. 1, 4 от. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Те документы, на которые сослался суд первой инстанции, обосновывая свой вывод о переплате, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Анализ договора показывает, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. Таким образом, общая площадь передаваемого истице объекта составляет 79,5 кв. м (71,9 кв. м + 7,6). При таких обстоятельствах суд неправильно применил нормы материального права. С ответчика следует взыскать в пользу истца разницу в стоимости 0,74 кв. м, из расчета 80,24–79,5. При таких обстоятельствам сумма взыскиваемой компенсации подлежит уменьшению (определение Свердловского областного суда от 19.01.2012 г. № 33-414/2012).
При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков, либо соразмерного уменьшения цены (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.
Супруги 3. обратились в суд с иском к ООО "Консоль" о признании права собственности на квартиру, взыскании суммы убытков, необходимой для устранения недостатков, взыскании суммы компенсации морального вреда. Свои требования мотивировали тем, что по договору уступки, заключенному с ООО "Еонесси", приобрели право на получение от ООО "Консоль" в собственность однокомнатной квартиры в строящемся доме. После сдачи дома в эксплуатацию им была передана квартира с существенными недостатками, акт приема-передачи квартиры с условием освобождения ООО "Консоль" от ответственности за ненадлежащее исполнение договора они подписать отказались.
Заочным решением Солнечной постоянной сессии Советского районного суда г. Красноярска от 02.10.2006 г. исковые требования супругов 3. удовлетворены, за ними признано право общей собственности в отношении указанной квартиры, в их пользу взысканы понесенные истцами расходы на устранение недостатков отделочных работ и компенсация морального вреда (Дело № 2-636/2006).