б) по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ (например, ст. 717 ГК РФ), другими законами или договором;
2) у собственника (застройщика строительства, если строительство велось без участия других лиц – инвесторов, дольщиков и т. д.) должна быть необходимость совершения сделки с объектом;
3) исходя из требований ст. 25 Законом о государственной регистрации, объект незавершенного строительства должен был строиться в соответствии с проектно-сметной документацией при наличии необходимых разрешений на строительство на отведенном для целей строительства земельном участке.
Когда собственник объекта незавершенного строительства будет совершать передачу прав собственности другому лицу, необходимо учитывать, что данный объект является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ). А, согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору (в соответствии со ст. 233 ГК РФ) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, является момент такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Строительные нормы и правила РФ СНиП 12-01-2004 "Организация строительства", одобренные постановлением Госстроя РФ от 19 апреля 2004 г. № 70 и вступившие в действие с 1 января 2005 г., предусматривают выполнение следующих дальнейших действий (согласно п. 5.16).
При необходимости прекращения работ или их приостановки на срок более 6 месяцев выполняется консервация объекта (приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды).
Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик) и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие органы государственного надзора. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц составляют акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, ведомость примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций, ведомость неиспользованных и подлежащих хранению оборудования, материалов и конструкций, перечень работ, необходимых для сохранности объекта и неиспользованных оборудования, материалов и конструкций.
О факте прекращения или приостановки строительства в трехдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел с целью отмены ранее введенных ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и согласованным стройгенпланом.
При необходимости проектировщик по договору с застройщиком (заказчиком) разрабатывает рабочие чертежи и смету консервации объекта, а подрядчик (исполнитель работ) выполняет работы, предусмотренные этими рабочими чертежами и сметами.
Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.
Таким образом, в соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации установлено, что в случае необходимости совершения сделок с объектом незавершенного строительства право на данный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 установлено, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Из п. 16 вышеназванного постановления следует, что если договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства данного объекта.
Исходя из условий письма ПФР от 13 августа 2001 г. № ЮБ-09-27/6616 "О купле-продаже объектов незавершенного строительства" в отношении сделок с объектами незавершенного строительства, необходимо обратить внимание на следующее:
При покупке объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном Законом о государственной регистрации порядке, на основании ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации.
До государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
В п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора строительного подряда, то они не могут относиться к недвижимому имуществу. Следовательно, прежде всего следует выяснять вопрос о том, расторгнут ли договор строительного подряда между заказчиком и подрядчиком и требовать заключения соглашения о расторжении договора строительного подряда. Соглашение о расторжении строительного подряда является гарантией того, что у подрядчика отсутствуют права на указанный объект.
В соответствии со ст. 25 Закона о государственной регитсрации заказчик обязан осуществлять государственную регистрацию не завершенных строительством объектов, не являющихся предметом действующего договора строительного подряда, и представлять покупателю свидетельства об их государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов:
1) решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;
2) разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных ст. 222 ГК РФ);
3) план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ (органами технической инвентаризации);
4) проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 30 декабря 2004 г.) (далее по тексту – Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 закона (находящихся в государственной или муниципальной собственности, часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования).
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
При этом указанные правила Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона.
В связи с тем, что объекты недвижимости могут создаваться не только на основании договоров строительного подряда, в создании объектов строительства могут участвовать также и третьи лица (инвесторы, дольщики) то их права на объект незавершенного строительства регулируются на основании Закона об участии в долевом строительстве.
Согласно ст. 13 Закона, регулирующей порядок обеспечения исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Статья 76 ФЗ Закона об ипотеке регулирует порядок ипотеки строящихся жилых домов. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Положение о том, что после завершения строительства заложенного объекта недвижимости ипотека на него не прекращается, было внесено в указанный закон 30 декабря 2004 г. После внесения этого изменения ВАС РФ принял следующее решение по соответствующему спору.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 содержит обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, в частности, в п.1 рассмотрена интересующая в данном аспекте ситуация.
Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
К моменту предъявления требования в суд истцом об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
18. Совершение сделок с объектами недвижимости
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора. Статья 164 ГК РФ определяет, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки (ст. 165 ГК РФ) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Согласно ГК РФ обязательной регистрации подлежат сделки с землей (ст. 164), договоры купли-продажи и мены жилых помещений (ст. 558, 567), договоры купли-продажи и мены предприятий (ст. 560, 564), договоры аренды недвижимого имущества на срок свыше года (ст. 609), договоры дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоры ренты (ст. 584), договоры доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017).
Только после проведения государственной регистрации данных сделок указанные договоры должны признаваться заключенными, несмотря на достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям договора.
То есть для передачи прав на объект недвижимости необходимо совершить предусмотренную законодательством сделку и осуществить ее государственную регистрацию.
В статье 218 ГК РФ установлены основания приобретения права собственности, которые в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации являются основаниями для государственной регистрации права на недвижимое имущество.
К таким основаниям законодатель относит:
1) акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством;
2) гражданско-правовые договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества;
3) свидетельства о праве на наследство;
4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
5) иные акты передачи прав заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством;
6) вступившие в законную силу судебные решения.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности, наряду с другими основаниями, возникают из судебного решения, устанавливающего гражданские права и обязанности.
Примерный перечень сделок с объектами недвижимости, а также обязательные условия по их заключению установлены ГК РФ.
1) купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. "Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора" установлено, что несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора. Судом определено, что в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Последствие несоблюдения формы договора продажи недвижимости – его недействительность. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
ЖК РФ в ст. 18 конкретизировал данное положение применительно к жилым помещениям. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также непосредственно ЖК РФ;