2) мены. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. То есть, исходя из смысла данной статьи, для того, чтобы произвести обмен вещью она должна находится у лица в собственности. Но к объектам недвижимости данные положения неприменимы. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями возможен только в случае, если они находятся у обменивающихся лиц на основании договоров социального найма. Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов;
3) дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ);
4) иной сделки об отчуждении этого имущества. В данном случае необходимо сказать о залоге недвижимости (ипотеке). В соответствии со ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
3) документ об уплате государственной пошлины;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с указанными документами представляются также:
1) закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 указанного Закона, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;
2) документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации смены залогодержателя должны быть представлены:
1) договор уступки прав;
2) документ об оплате государственной регистрации;
3) ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
В отношении прав ряда лиц, а именно находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то отчуждение жилого помещения, в котором они проживают, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).
В соответствии с письмом Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" в целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства, их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.
Продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей) не рекомендуется.
При рассмотрении вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе несовершеннолетним, органам опеки и попечительства рекомендуется запрашивать дополнительно к документам, установленным в письме от 20 февраля 1995 г. № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" следующие документы:
1) заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на данную сделку;
2) справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
3) разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта РФ в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6);
4) выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника.
На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием.
Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.
Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.
Приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. № 126 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 24 декабря 2004 г.).
Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество.
Особенности представления документов на государственную регистрацию прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки состоят в данном случае в следующем:
Заявления о государственной регистрации представляют:
1) от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет – их законные представители;
2) в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 38 ГК РФ, – управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;
3) несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет – самостоятельно.
На государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего, и иные установленные законодательством РФ документы, в том числе:
1) разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп. от 28 декабря 2004 г.) (далее – СК РФ));
2) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
3) разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
4) документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей в случаях, установленных статьями 21 и 27 ГК РФ (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
5) договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 1 ст. 38 ГК РФ);
6) договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью) (п. 1 ст. 151 СК РФ).
Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст. 23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997 г. № 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.).
Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК РФ).
Орган опеки и попечительства выдает приемным родителям удостоверение установленного образца (п. 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17 июля 1996 г. № 829 "О приемной семье" (с изм. и доп. от 1 февраля 2005 г.).
Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 35 ГК РФ).
Исходя из положений п. 4 ст. 35 ГК РФ, п. 1 ст. 147 СК РФ, выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей, находящихся на полном государственном попечении в воспитательных учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрации этих учреждений. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в отношении этого ребенка (п. 1 ст. 147 СК РФ). Защита прав выпускников учреждений, указанных в п. 1 ст. 147 СК РФ, возлагается на органы опеки и попечительства (п. 3 ст. 147 СК РФ).
Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность.
Документом, удостоверяющим личность несовершеннолетнего от четырнадцати до восемнадцати лет, в соответствии с Указом Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 "Об основном документе, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации" и постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина РФ, образца бланка и описания паспорта гражданина РФ" (с изм. и доп. от 23 января 2004 г.) является паспорт гражданина РФ. В случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ, документами удостоверяющими личность несовершеннолетнего, могут быть другие документы, выданные уполномоченными органами.
Если несовершеннолетнему не исполнилось четырнадцати лет, его законные представители предъявляют свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством РФ предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству РФ предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:
1) отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 37 ГК РФ п. 3 ст. 60 СК РФ);