2) сдачи внаем (в аренду), предоставлении в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
3) дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
4) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ);
5) дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо учитывать иные положения законодательства РФ, в том числе следующие положения ГК РФ и СК РФ:
1) место жительства несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет признается место жительства его законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ);
2) при раздельном проживании родителей местом жительства детей может являться место жительства любого из родителей, что устанавливается соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями разрешается судом (п. 3 ст. 65 СК РФ);
3) раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного (ст. 36 ГК РФ);
4) родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей (п. 2 ст. 64 СК РФ);
5) не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 575 ГК РФ);
6) опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ);
7) сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ст. 172 ГК РФ);
8) сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со ст. 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК РФ);
9) при заключении органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление (п. 1 ст. 38 ГК РФ);
10) при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, правомочий по управлению таким имуществом на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных п. 2 и 3 ст. 37 Кодекса (п. 1 ст. 38 Кодекса);
11) доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства (п. 2 ст. 38 Кодекса).
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (п. 1 ст. 34 ГК РФ).
Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 было утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе, а также определены ее вопросы.
Основными задачами Росрегистрации являются:
1) обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) организация деятельности по государственной регистрации общественных объединений и политических партий;
3) осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;
4) осуществление контроля деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (далее – саморегулируемые организации);
5) управление территориальными органами Росрегистрации (далее – территориальные органы).
Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы.
Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ утверждено приказом Минюста РФ от 3 декабря 2004 г. № 183.
Основными задачами Управления являются:
1) осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа;
2) осуществление деятельности по государственной регистрации общественных и религиозных объединений;
3) осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата;
4) осуществление контроля за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
Управление осуществляет следующие полномочия:
1) принимает документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Законом о государственной регистрации, регистрирует такие документы;
2) проводит правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и проверку законности сделок с недвижимым имуществом;
3) вносит записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) совершает соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает документы, подтверждающие проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
5) принимает на учет бесхозяйные объекты недвижимого имущества;
6) выдает информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества;
7) выдает правообладателям по их заявлениям в письменной форме копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме; а также выполняет ряд иных функций, не связанных с регистрацией прав на объекты недвижимости и сделок с ними (ведет реестр адвокатов субъекта (субъектов) РФ; осуществляет в установленном порядке контроль за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей; обеспечивает исполнение международных обязательств Российской Федерации в части истребования с территории государств – членов СНГ, стран Балтии и РФ копий наследственных дел и материалов по ним; и иные).
Росрегистрация, в свою очередь, осуществляет следующие полномочия:
1) осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством РФ;
2) координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности;
3) обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде;
4) также на Росрегистрацию возложен большой объем полномочий, которые не рассматриваются в рамках настоящей статьи (например, принимает решение о государственной регистрации общественных объединений, отделений иностранных некоммерческих неправительственных объединений, иных юридических лиц; религиозных организаций и представительств иностранных религиозных организаций; и т. д.).
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 в соответствии с Законом о государственной регистрации прав устанавливают формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется – Единый государственный реестр прав) и единый для Российской Федерации порядок их заполнения.
Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.
В случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).
В графе "Документы-основания" перечисляются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав.
Каждая запись в Едином государственном реестре прав заканчивается указанием фамилии регистратора, датой совершения записи и подписью регистратора, заверенной печатью.
Свидетельство о государственной регистрации прав (далее именуется – свидетельство), выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.
Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества.
В свидетельстве указываются в следующем порядке:
1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
2) дата выдачи свидетельства;
3) реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
4) данные о субъектах права;
5) вид зарегистрированного права;
6) описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
7) существующие ограничения (обременения) права.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей.
В случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.
Государственная регистрация сделки в отношении недвижимого имущества, а также права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, проставляемом на оригинале документа, выражающего содержание сделки.
19. Регистрация прав на недвижимое имущество при отношениях по договору об участии в долевом строительстве, договору строительного подряда, иным договорам, используемым в строительстве
В соответствии со Справкой о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав впервые была предусмотрена ГК РФ 1994 г. (ст. 131 ГК РФ) и принятым в соответствии с ним Закон о государственной регистрации).
В ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав определена как акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, с совершением этого акта закон связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
При этом государственной регистрации подлежит не только право собственности, но и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, аренда, доверительное управление (ст. 4 Закона о государственной регистрации, ч. 1 ст. 164 ГК РФ). Данный перечень охватывает практически все случаи возникновения перехода, обременения, прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного субъективного права на недвижимость.
Вместе с тем, права на недвижимое имущество, возникшие на законном основании до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации, введенной названным Законом.
С введением в действие Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом возложена на учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа.
Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Данное положение нашло развитие в ряде статей ГК РФ – ст. 131 (государственная регистрация недвижимости), ст. 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст. 551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость).
В силу этих норм право собственности на недвижимость возникает у обладателя не в момент заключения договора, принятия акта соответствующим органом, а после государственной регистрации права, приобретенного на основании правоустанавливающих документов.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
В рамках настоящей работы остановимся на правах собственности на некоторые вещи из числа отнесенных ст. 130 ГК РФ к недвижимым, а именно, земельные участки, здания, сооружения (оборот объектов незавершенного строительства рассмотрен в другом разделе).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения.
Порядок проведения государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества предусмотрен ст. 25 Закона о государственной регистрации. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Данное положение применимо и в тех случаях, когда объект недвижимости был создан на основании договора строительного подряда, а заказчик строительства, расплатившись с подрядчиками, производит регистрацию на себя прав собственности на вновь созданный объект недвижимости, и в случаях, когда объект недвижимости был построен на основании договоров об участии в долевом строительстве, заключенных между заказчиком строительства и участниками строительства. Во втором случае строительство осуществлялось на денежные средства участников (дольщиков строительства) и именно они являются после государственной регистрации прав собственности на объект строительства его собственниками.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (п. 1 ст. 3).