В соответствии с ней если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
К возникающему залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества;
2) ст. 64.2. закона и рассматривают также ипотеку земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному ранее, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.
В соответствии со ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами об ипотеке. В соответствии с п. 1 Обзора если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Хотя в качестве обоснования обратного были приведены следующие доводы.
Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
21. Новеллы Жилищного кодекса РФ. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
За весь период с момента принятия в 1984 г. Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту – ЖК РСФСР) до конца 2004 г. общие нормы и положения жилищного законодательства существенно не изменялись. Общее направление всех принимаемых на основе ЖК РСФСР нормативных актов, поправок, изменений и дополнений к нему оставалось прежним. При этом положения жилищного законодательства и его общие нормы перестали соответствовать фактическим обстоятельствам в стране.
С другой стороны, важным является тот факт, что при недавнем принятии пакета новых законодательных актов, регулирующих жилищные правоотношения, законодатель учел специфику сложившейся ситуации в обществе.
Реформирование жилищного законодательства не может быть произведено единовременно, путем принятия даже очень современных нормативных актов, соответствующих экономическому положению и сложившимся правоотношениям в стране.
Для его осуществления и завершения необходимо не просто изменить какие-то положения того или иного закона или внести соответствующие поправки в тот или иной документ.
Целью всех мероприятий при идеальном сложении обстоятельств, результатом предпринятых действий должна стать совершенно иная структура жилищного законодательства.
В конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили акты, регулирующие жилищные правоотношения.
Новый ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы "Об основах федеральной жилищной политики" и "О товариществах собственников жилья", признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.
Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежат применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а пока применяются в части, ему не противоречащей. К ранее возникшим жилищным отношениям вступивший в силу ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.
К новеллам ЖК РФ при общем рассмотрении его положений можно отнести следующее (не вдаваясь в тонкости возможных проблем и вопросов).
1. ЖК РФ перечислил объекты жилищных прав. Ими являются жилые помещения. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилые помещения – это изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это положение соответствует нормам ЖК РСФСР. Но в соответствии с новым кодексом в настоящем случае допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при наличии следующих условий:
1) соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;
2) соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.
При этом (как и прежде) размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
В ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрены правовые последствия нарушение правил пользования жилыми помещениями. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
К жилым помещениям отнесены:
1) жилой дом, часть жилого дома. Они представляют собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) квартира, часть квартиры – согласно нормам ЖК РФ это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
2. Следующей новеллой ЖК РФ является проблема приватизации жилых помещений.
Согласно Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее – Закон О приватизации) внесены изменения.
В новой редакции указанная статья содержит следующее положение. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Но нужно учесть, что с 1 января 2007 г. она также признана утратившей силу.
Фактически, проблема состоит в следующем. Если граждане получили квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., и она не относится ни к одной из перечисленных категорий (не является аварийной, не находится в общежитии, и т. д.), указанные лица имеют право на ее приватизацию. Но максимальный срок для совершения указанных действий – до 1 января 2007 г.
С 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" приватизация квартир будет окончена. После этого с неприватизированными жилыми помещения возможно проведение одной сделки – обмена с соблюдением условий, предусмотренных ЖК РФ.
Таким образом, после 1 января 2007 г. такое основание приобретения прав собственности на жилые помещения и возникновения соответствующих жилищных прав, как приватизация, прекратится. В качестве оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей (в отношении собственности на жилое помещение или прав наймодателя жилого помещения) будут служить перечисленные в ст. 10 ЖК РФ ситуации, т. е.:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему (договора купли-продажи недвижимости и т. д.);
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (например, решение о признании права собственности на спорное жилое помещение);
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
3. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Обмен должен быть осуществлен только между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма, но никак в данной сделке не участвуют собственники жилых помещений.
Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Но обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.
Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию обмена по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. То есть, фактически происходит обмен имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон.
4. Согласно новому ЖК РФ жилые помещения могут находиться у граждан на праве собственности и на праве найма (социального или коммерческого), у юридических лиц – по праву собственности и аренды. То есть, законодательно предусмотрено два вида владения жилым помещением – собственность и наем (или аренда).
Главы 7 и 8 ЖК РФ регулируют порядок предоставления собственником жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма – жилые помещения муниципального жилищного фонда.
Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях – жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.
То есть здесь происходит выделение различных вариантов заключения договоров социального найма в зависимости от того, кто является наймодателем. Для понимания данного разделения нужно возвратиться к тому моменту, когда ЖК РФ подразделяет жилищный фонд как единое целое на:
1) муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) – из этого фонда происходит предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в нем;
2) государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ) – из него предоставляются жилые помещения по договорам найма лицам, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в указанных помещениях.
5. ЖК РФ предоставляет право собственнику или нанимателю жилого помещения произвести перепланировку или переустройство жилого помещения:
1) переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;
2) перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Проведение указанных действий влечет внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Для проведения вышеперечисленных действий на законных основаниях необходимо согласование их с органом местного самоуправления.
Основанием для их проведения служит решение указанного органа. Таким образом, и переустройство, и перепланировку жилых помещений допускается производить, но только после получения соответствующих документов в установленном законодательством РФ порядке.
Для получения указанного решения и для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения ряд документов, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно: