1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);
2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Данный перечень не может дополняться иными документами, кроме перечисленных. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление иных документов, кроме тех, которые перечислены.
При подаче всех вышеназванных документов орган местного самоуправления выдает заявителю расписку в их получении, где приводится их перечень и проставляется дата их получения. С этой даты и должны исчисляться сроки принятия решения.
По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, а также приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.
В трехдневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.
Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием их проведения.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, вправе дать отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:
1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Необходимо отметить, что в настоящее время действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. В соответствии с ними не допускается:
1) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств,
2) перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Указанные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям законодательства РФ.
В случае отказа в согласовании проведения указанных действий орган местного самоуправления принимает соответствующее решение. В нем в обязательном порядке должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.
Срок выдачи или направления заявителю решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения составляет не более трех рабочих дней со дня принятия такого решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
По окончании работ по переустройству и перепланировке жилого помещения (при условии, что они выполнялись по согласованию с органом местного самоуправления и на основании выданного им решения) результат работ должен быть сдан приемочной комиссии. Факт завершения указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. Указанный акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Если же перепланировка или переустройство жилого помещения уже проведена и требования ЖК РФ не были выполнены, она является самовольной и не может быть оформлена "задним числом".
Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность. В соответствии со ст. 7.21. КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
На собственника самовольно переустроенного или перепланированного помещения, а также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование работ по переустройству, перепланировке жилых помещений может быть установлен разумный срок и порядок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние.
В том случае если собственник жилого помещения не приведет его в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает следующее решение:
1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя по договору социального найма – о расторжении данного договора. При этом на собственника будет возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Но произведенные изменения могут быть оставлены при наличии следующих условий:
1) произведенными перепланировкой или переоборудованием не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц,
2) результат произведенных работы не создает угрозу их жизни или здоровью, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.
Для этого предусмотрен судебный порядок действий. Только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, при наличии тех условий, которые были перечислены ранее.
В иных случаях допускается установление нового срока для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние органом, осуществляющим согласование. Это требование может быть предъявлено к следующим лицам:
1) новый собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке;
2) собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние нанимателем, являвшийся наймодателем по расторгнутому договору социального найма.
В том случае, если такое жилое помещение не будет приведено указанными лицами в прежнее состояние в указанный новый срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
6. Одной из новелл ЖК РФ являются нормы, регулирующие правоотношения собственника жилья и бывших членов его семьи.
Статьей 127 ЖК РСФСР право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи собственника даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.
Статья 31 ЖК РФ содержит иную, совершенно не применяемую ранее в законодательстве РФ, норму права: основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником.
То есть бывший член семьи собственника, если иное по взаимному соглашению не будет установлено между ним и самим собственником, теряет право пользования жилым помещением.
Но при этом оговорены следующие условия для действия указанного положения:
1) если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
2) если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, но на определенный судом срок.
Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Но для этого в качестве обязательного условия при вынесении соответствующего решения суда должно стать наличие алиментных обязательств собственника, подлежащих исполнению. А основанием для подобного решения должно стать заявление указанных членов семьи собственника.
Также суд своим решением вправе назначить бывшему члену семьи собственника ограниченный по времени срок пользования жилым помещением. По его истечении соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. Но ЖК РФ допускает возможность подписания добровольного соглашения между собственником и данным бывшим членом его семьи, заключенного по взаимному соглашению сторон, в котором указанные лица должны установить иные, отличные от предусмотренных решением суда, условия и срок проживания указанного бывшего члена семьи собственника. В этом случае принятое сторонами урегулирование конфликта будет действовать до исполнения условий указанного соглашения.
Действует также еще одно важное положение в отношении бывшего члена семьи собственника. Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:
1) в том случае, если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено, даже если установленный судом срок проживания бывшего члена семьи не истек, его право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника;
2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.
Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.
Но согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие указанных положений ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
7. ЖК РФ внес существенные коррективы в такое понятие, как специализированные жилые помещения и в порядок пользования ими.
Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1) служебные жилые помещения – они предназначаются для проживания в них определенным категориям работников, которые в связи со специфическим характером их трудовых отношений имеют право на проживание в них (ст. 93 ЖК РФ),
2) жилые помещения в общежитиях – жилых помещениях, специально построенных или переоборудованных с целью использования их для временного проживания граждан во время их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ);
3) жилые помещения маневренного фонда, которые имеют строго целевое назначение и предоставляются гражданам временно, в предусмотренных ст. 95 ЖК РФ случаях, а именно:
а) период проведения капитального ремонта (реконструкции) дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя. Согласно ст. 88 ЖК РФ при данных обстоятельствах наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя;
б) если в результате обращения взыскания на жилые помещения (которые были приобретены за счет кредита банка, иной кредитной организации, средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и потом заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа), гражданин утратил указанное жилое помещение, при этом оно было единственным для данного лица местом проживания;
в) при необходимости неотложного переселения граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (из аварийных домов, домов, грозящих обвалом, в случаях стихийных бедствий и иных чрезвычайных обстоятельств, представляющих угрозу здоровью и жизни людей);
г) в иных случаях, предусмотренных законодательством;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, предназначенные в соответствии со ст. 96 ЖК РФ для проживания определенной категории населения, к которой отнесены граждане, нуждающиеся в специальной социальной защите. Согласно ст. 11 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в РФ" (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) в специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется временный приют:
а) детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации (ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность гражданина, например, инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, безнадзорность, малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество и т. д., которую он не может преодолеть самостоятельно);
б) гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов;
в) другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев – это совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории РФ лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев в следующих случаях:
а) при отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории РФ;
б) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма;
в) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, они представляют собой совокупность жилых помещений, предоставляемых лицам, признанным беженцами, и членам их семей, не имеющих жилья на территории РФ, в течение срока признания их беженцами. Порядок предоставления жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предусмотрен соответствующим законодательством и ст. 97 ЖК РФ. В соответствии с Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. № 4528-I "О беженцах (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) беженцем признается лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан согласно ст. 98 ЖК РФ.
В специализированный жилищный фонд входят после вступления ЖК РФ в действие только жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. То есть жилые помещения индивидуального фонда не могут использоваться ни как служебные жилые помещения, никак общежития и т. д. Это допускается только после отнесения его в установленном порядке к специализированному жилищному фонду.
8. В ЖК РФ предусмотрено положение, содержащее различные варианты управления собственниками жилых помещений многоквартирным домом. При этом указанные лица должны, даже обязаны сами выбрать способ управления жилым домом. При этом цель управления остается одной в любом случае: оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
ЖК РФ предоставляет собственникам жилых помещений в многоквартирном доме следующие варианты управления многоквартирным домом: