1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (согласно ст. 164 ЖК РФ). При этом способе управления договоры оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, а при заключении указанных договоров, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору. Также на собственников жилых помещений при наличии данного способа управления возложена обязанность заключать договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждым от своего имени лично;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Порядок же управления в жилищном кооперативе предусмотрен ст. 116 ЖК РФ. Согласно ей высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
3) управление управляющей организацией (на основании положений ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Указанный договор заключается на срок не менее, чем на один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Важным моментом является тот факт, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 163 ЖК РФ если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
9. Одной из новелл ЖК РФ является раздел 7, в котором рассмотрена плата за жилье и коммунальные услуги. Сама обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги не является новой. Главным образом, несуществовавшим в прежнем жилищном законодательстве являются те положения, которые:
1) конкретизировали перечень тех лиц, которые по ЖК РФ обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент, с которого у них возникает указанная обязанность. К ним отнесены:
а) наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
б) арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
в) наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
г) члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
д) собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
2) структурировали плату за жилое помещение (она включает в себя оплату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за наем) и коммунальные услуги, которые и для нанимателей, и для собственников жилых помещений включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления):
а) для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя:
– плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
– плату за коммунальные услуги.
б) для собственника помещения в многоквартирном доме она включает в себя:
– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– плату за коммунальные услуги.
Кроме того, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
За несвоевременную или неполную оплату за жилое помещение и коммунальные услуги ст. 155 ЖК РФ установлены штрафные санкции в виде пени. До введения в действие указанного кодекса пеня за указанные нарушения была введена Постановлением СМ РФ от 22 сентября 1993 г. № 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг". В нем было установлено, что с 1 января 1994 г. размер пеней с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальные услуги в размере одного процента за каждый день просрочки. Данное Постановление было отменено Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", которое в свою очередь также было признано утратившим силу.
В соответствии с ЖК РФ пеня установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Статьей 160 ЖК РФ предусмотрена компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Указанные компенсации предоставляются за счет средств соответствующих бюджетов и включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Так как рядом законов предусмотрен порядок предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, то статьей 8 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлены следующие переходные положения. До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
Перевод помещений из категории жилых в нежилые производится согласно ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ также с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (согласно ст. 22 ЖК РФ).
Рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое, а также обратных действий посвящена гл. третья ЖК РФ. Здесь предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе. Нужно обратить внимание на тот факт, что ЖК РСФСР содержал только общие понятия перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому указанные нормы ЖК РФ являются новыми и ранее не применявшимися.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
При наличии определенных условий не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Они перечислены в ст. 22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,
2) отсутствует техническая возможность оборудовать указанный доступ к данному помещению,
3) если переводимое помещение является частью жилого помещения,
4) если оно используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
5) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц,
6) если переводимое жилое помещение расположено не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.
Для перевода нежилого помещения в жилое помещение определено следующее ограничение. Оно должно:
1) соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находится в ветхом или аварийном состоянии, а также в них не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);
2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).
При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.
В соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания", а, значит, и для перевода их в категорию жилых, если они являются нежилыми, признаются жилые дома (жилые помещения):
1) находящиеся в ветхом состоянии;
2) находящиеся в аварийном состоянии;
3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Порядку перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена ст. 23 ЖК РФ. Полномочия по осуществлению указанного перевода предоставлены органу местного самоуправления., так как именно к компетенции указанных органов в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения (ст. 14 ЖК РФ). Данное положение соответствует ст. 132 Конституции РФ, согласно которой именно органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, оформленному в установленном порядке (далее – заявитель), представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представление иных документов, кроме перечисленных ранее.
Факт подачи документов подтверждается выданной органом местного самоуправления распиской в получении документов, где указаны их список и дата их получения.
Орган местного самоуправления, который занимается изменением целевого назначения помещений, должен рассмотреть соответствующее заявление (а также приложенные к нему необходимые документы) и на основании результатов рассмотрения принять решение о переводе или об отказе в переводе заявленного помещения. Срок принятия решения – не более сорока пяти дней со дня подачи заявления и представления документов.
После принятия соответствующего решения по вопросу перевода помещения (о разрешении перевода или отказе в переводе) орган местного самоуправления, обладающий соответствующими полномочиями по переводу помещений должен в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня принятия решения, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, содержащий текст принятого решения. Данный документ является актом, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.
Собственники иных помещений, примыкающих к переводимому (соседних) также должны быть информированы о принятии указанного решения. Уведомление им направляется органом, осуществляющим перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю вышеуказанного документа.
Документом, в котором содержится принятое решение по вопросу перевода помещения, и который подтверждает окончание перевода помещения, является основанием использования помещения согласно присвоенной ему категории (в качестве жилого или нежилого помещения). Исключение представляет собой ситуация, когда для использования уже переведенного помещения необходимо проведение его переустройства, перепланировки, выполнение иных работ.
Если возникает необходимость проведения собственником переводимого помещения его переустройства, перепланировки, иных работ в целях обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, принятое органом местного самоуправления решение должно содержать требование об их проведении, а также их перечень. Указанное решения является основанием для их проведения.
Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:
1) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Он должен представляться заявителем при первоначальной подаче документов в орган местного самоуправления для принятия соответствующего решения и входит в перечень обязательных документов;
2) перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.
По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления).
Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. Подписанием указанного документа подтверждается факт завершения указанных работ. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и основания для отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе.
В ст. 22 ЖК РФ перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается (они рассмотрены ранее).
В ст. 24 ЖК РФ также предусмотрены основания для отказа в переводе. Данный перечень является исчерпывающим.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);
2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;
3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ (здесь перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается) являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;
4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В указанном решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения, оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства (в зависимости от того, является собственником переводимого помещения физическое или юридическое лицо в порядке, предусмотренном Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (далее – АПК РФ) (с изм. и доп. от 31 марта 2005 г.) или Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (далее – ГПК РФ) (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.).