Получив акт о передаче квартиры или свидетельство о праве собственности, налогоплательщик может подать заявление на предоставление вычета (путем возврата излишне уплаченного налога) за любые три налоговых периода, следующих подряд. Например, если необходимые документы будут оформлены в 2007 г., то можно подать заявление о предоставлении вычета за 2004-2006 гг.
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у работодателя должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного из работодателей по своему выбору. В выдаваемом налоговым органом уведомлении указывается наименование конкретного работодателя, который имеет право предоставлять налогоплательщику имущественный вычет. Уведомление на текущий налоговый период выдается налогоплательщику только один раз. Передать этот документ другому работодателю нельзя.
Возврат излишне удержанного налога при получении имущественного вычета может быть произведен работодателем по заявлению физического лица, в котором указывается, с какого месяца ему нужно предоставлять вычет и в какой сумме.
Иногда работники подают работодателю заявление и уведомление о предоставлении вычета не в начале года. Например, сотрудник в декабре 2006 г. представил в бухгалтерию организации уведомление, подтверждающее его право на получение имущественного вычета за 2006 г. В выдаваемом налоговым органом уведомлении указывается конкретный налоговый период по НДФЛ, за который налоговый агент может предоставлять налогоплательщику имущественный вычет. Так, если налогоплательщик обратился за уведомлением в 2006 г., то в уведомлении будет указано, что подтверждается право на получение вычета за 2006 г., то есть за весь 2006 г. – с января по декабрь включительно.
В заявлении налогоплательщик может попросить вычет с января 2006 г. В этом случае организация должна пересчитать налоговую базу и сумму налога за весь 2006 г. Если в заявлении такого указания нет, вычет предоставляется со следующего месяца после подачи заявления.
Далее рассмотрим несколько наиболее распространенных частных случаев применения имущественных налоговых вычетов.
1. В практике нередко возникают вопросы о порядке использования имущественного налогового вычета по новым условиям его предоставления. Здесь необходимо помнить, что налогоплательщик в любом случае имеет право на получение вычета после 1 января 2001 г. В случае же неполного использования имущественного налогового вычета, полученного до 1 января 2001 г., налогоплательщик имеет право воспользоваться новыми условиями предоставления вычета с зачетом уже вычтенных из налогооблагаемой базы сумм по ранее действовавшему закону.
2. До 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставлялся лишь в отношении процентов, уплаченных по ипотечным кредитам (ранее по прочим кредитам вычет не предоставлялся).
3. С 1 января 2005 г. физические лица получили право на получение имущественного налогового вычета при покупке доли в жилых домах и квартирах.
4. Право на вычет не переходит по наследству.
5. Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в том периоде, когда квартира была продана. Но только при условии, что в данном налоговом периоде квартира находилась в собственности налогоплательщика хотя бы один день и тому есть документальное подтверждение.
Начиная со следующего налогового периода вычет по проданному жилью не предоставляется. Дело в том, что у налогоплательщика уже нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру в налоговом периоде, за который он претендует на вычет.
6. Имеет ли право налогоплательщик, начавший пользоваться имущественным налоговым вычетом на основании декларации по НДФЛ за 2005 г., остаток указанного вычета получить у работодателя? В статье 220 Налогового кодекса РФ говорится о том, что если вычет не был использован полностью в налоговом периоде, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды. Это означает, что граждане, которые начали пользоваться вычетом, например, по доходам 2005 г., остаток неиспользованного вычета могут получить через своего работодателя на основании уведомления, выданного налоговым органом на 2006 г.
Возможна и обратная ситуация. Налоговый орган выдал налогоплательщику уведомление на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ за 2006 г. Вправе ли налогоплательщик вернуть уведомление в налоговый орган и получить вычет на основании декларации по НДФЛ за 2005 г.?
Чтобы реализовать право на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик может представить в налоговый орган декларацию по НДФЛ за 2005 г. Оригинал полученного им уведомления необходимо возвратить в инспекцию ФНС России, в которой оно было выдано.
Если имущественный вычет на основании указанной декларации будет использован не полностью, его остаток налогоплательщик вправе получить у своего работодателя на основании нового уведомления по доходам 2006 г.
При продаже квартиры физические лица также вправе рассчитывать на предоставление налоговых послаблений. Если квартира находится в собственности граждан более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже указанного имущества.
Если квартира находится в собственности менее трех лет, то по выбору налогоплательщик:
может использовать налоговый вычет в сумме, не превышающей в целом 1 000 000 руб.;
вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Подведем итоги
1. Вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. без учета процентов по кредиту.
2. Вычет не может быть получен в случае приобретения жилья за счет средств работодателя или бюджета и при купли-продаже жилья между взаимозависимыми лицами.
3. Существуют два способа получения налогового вычета:
при обращении в налоговую инспекцию;
при обращении к работодателю.
Налог на имущество
Все собственники недвижимости независимо от времени и оснований приобретения (покупка, дарение, наследование и пр.) должны уплачивать налог на имущество.
Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. – не выше 0,1%, от 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб. ставка должна быть от 0,1 до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. – от 0,3 до 2,0%. От уплаты налога на недвижимость освобождены, например, пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы или выполнявшие интернациональный долг в Афганистане, родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Для применения льготы налогоплательщики должны самостоятельно представить подтверждающие льготу документы.
Исчисление налогов производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года, представляемых органами коммунального хозяйства, а в случае, если таковая не определялась, – по стоимости, определяемой для расчета суммы по государственному обязательному страхованию этих строений, помещений и сооружений. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. По новым строениям, помещениям и сооружениям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства. При переходе права собственности от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество, а новым собственником – начиная с месяца, в котором у него возникло право собственности.
Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Подведем итоги
1. Все собственники недвижимости уплачивают налог на имущество физических лиц. Исключение сделано для льготных категорий граждан.
2. Размер налога зависит от суммарной инвентаризационной стоимости и ставки налога.
3. Уплата производится на основании извещения налогового органа не позднее 15 сентября и 15 ноября.
Заключение
В данной книге авторы попытались дать ответы на наиболее распространенные вопросы, с которыми сталкиваются граждане, приняв решение о приобретении жилья, а также прежде всего нацелить читателя на заключение договора долевого участия в строительстве, который является в настоящее время наиболее верной и легальной формой оформления отношений при строительстве жилых домов, рассказав об основных правилах заключения подобных договоров. Кроме того, были затронуты иные формы юридического оформления отношений в жилищном строительстве, такие, как предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор и уступка прав требования. Данные правовые конструкции описаны в критическом преломлении с указанием на наиболее типичные ошибки и "подводные камни" таких – конструкций.
В книге также освещены вопросы оформления прав собственности на построенное жилье, получения кредитов на строительство, налоговых льгот для участников данного рода сделок, уплаты налога на имущество.
Надеемся, что практические советы, данные в качестве резюме в конце каждого раздела, помогут вам разобраться в "законодательных дебрях" жилищного строительства и избежать возможных негативных последствий.
Удачных вам инвестиций!
Приложения
Договор об участии в долевом строительстве жилого дома
город Москва "_" ________ 200_ года
(Полное название организации) "______________" зарегистрировано (дата, орган) за основным регистрационным номером (ОГРН № ____), именуемое в дальнейшем "Застройщик", в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (устава, положения, доверенности с указанием номера и даты), и гражданин РФ Петров Петр Петрович, 1980 г. р., паспорт: 000000, выдан xxxxxxxxxx, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Петрова, д. 0, корп. Г, кв. X, именуемый в дальнейшем "Участник долевого строительства", совместно именуемые "Стороны", а раздельно "Сторона", заключили настоящий договор, далее именуемый "Договор" о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Застройщик не позднее 20 декабря 2008 г. передает Участнику долевого строительства в собственность 3 (трех)комнатную квартиру № 71, расположенную на 7 этаже, с предварительной общей площадью – 105 кв. м и жилой площадью 85 кв. м в построенном в соответствии с проектной документацией стоквартирном семнадцатиэтажном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Москва, мкр. "___________", ул. ___________, владение ___________ (далее по тексту – Квартира), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию стоквартирного семнадцатиэтажного монолитно-кирпичного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Москва, мкр. "___________", ул. ___________, владение ___________ (далее – Объект долевого строительства).
1.2. Общая площадь Квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения паспортизации Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой перерасчет стоимости Квартиры. Окончательная общая площадь Квартиры уточняется после натурных обмеров БТИ.
2. Правовое обоснование настоящего Договора 2.1. Договор заключается для урегулирования отношений Сторон, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ и другими нормативными правовыми актами.
3. Правовое обеспечение Договора
3.1. Договор аренды земельного участка.
3.2. Разрешение на строительство Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1 Договора, на участке, указанном в п. 3.1 Договора.
3.3. Опубликованная в сети Интернет проектная декларация.
3.4. Свидетельство о представлении проектной декларации, указанной в п. 3.3 настоящего Договора, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, и в орган, уполномоченный федеральным органом исполнительной власти.
4. Цена настоящего Договора и порядок ее уплаты
4.1. Цена настоящего Договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на долевое строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика.
4.1.1. Сумма денежных средств на возмещение затрат Застройщика на строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, на момент его заключения составляет: _____ (___________) рублей.
4.1.2. Сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика на строительство одного квадратного метра общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 Договора на момент его заключения, составляет: _____ (___________) рублей.
4.2. С учетом размера общей площади Квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, размер денежных средств, подлежащих уплате Застройщику Участником долевого строительства (цена Договора), составляет: _____ (___________) рублей.
4.3. Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем внесения платежа, указанного в п. 4.2 настоящего Договора, равными долями ежемесячно в течение 12 месяцев с даты заключения настоящего Договора.
4.4. Просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего Договора в судебном порядке.
4.5. Систематическое нарушение Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, является основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении настоящего Договора в судебном порядке.
4.6. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 (одной стопятидесятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Права и обязанности Сторон
5.1. Участник долевого строительства обязан:
5.1.1. Перечислять ежемесячно, равными долями денежные средства в соответствии с п. 4.2 Договора в сумме: _____ (___________) рублей на расчетный счет Застройщика или вносить непосредственно в кассу Застройщика в период до "__" _________ 200_ г.
5.1.2. Принять от Застройщика Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента его извещения Застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.
5.1.3. Компенсировать Застройщику расходы, связанные с содержанием (коммунальные платежи) Квартиры, за период с момента ввода в эксплуатацию Объекта долевого строительства до момента государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на квартиру, указанную в п. 1.1 Договора, в объеме счетов, выставляемых Застройщику эксплуатирующей организацией.
5.2. Застройщик обязан:
5.2.1. Использовать предоставленную Участником долевого строительства сумму строго по целевому назначению.
5.2.2. Передать в собственность Участника долевого строительства по настоящему договору Квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего Договора, и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права Участника долевого строительства, в срок не позднее 120 дней после сдачи Объекта долевого строительства в эксплуатацию и подписании акта приема-передачи Квартиры, указанной в п. 1.1, при условии надлежащего исполнения Участником долевого строительства условий настоящего Договора.
5.2.3. Оказывать содействие Участнику долевого строительства в случае возникновения разногласий по вопросам качества работ по внутренней отделке Квартиры, указанной в п. 1.1, а также при наличии в ней скрытых дефектов.
5.2.4. Известить Участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства в течение 10 дней с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии.
6. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства
6.1. Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п. 1.1 настоящего Договора.
6.2. В случае нарушения предусмотренного настоящим Договором срока передачи Квартиры Участнику долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 (одной семидесятипятой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены настоящего Договора за каждый день просрочки.
6.3. В случае если строительство Объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий настоящего Договора.
7. Передача Квартиры
7.1. Передача Застройщиком Квартиры и принятие ее Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту.
7.2. Передача Квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта долевого строительства.