В данном случае истец не предъявлял требование о разделе рассматриваемого земельного участка.
Отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил отменить все предыдущие решения и направил дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении данного дела суду необходимо установить процессуальное положение третьей стороны данного спора – ЗАО "Омскгалантерея", а также уточнить способ защиты гражданского права (ст. 12 ГК РФ) истца (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. № 15671/03) [44] .
Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех без исключения случаях. Данный вывод вытекает из анализа ч. 1 ст. 131 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав.
При этом Высший Арбитражный Суд РФ в п. 14 своего Постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [45] (далее – Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ) поясняет, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Государственной регистрации подлежат только два договора продажи недвижимости: договор продажи жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ).
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному покупателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного покупателя (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 14 Постановления Высшего Арбитражный Суд РФ).
Вот пример, который проиллюстрирует данную позицию Высшего Арбитражного Суда РФ.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества (п. 2 Обзора практики по купле-продаже).
А может ли продавец распоряжаться объектом продажи?
Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу категорична.
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ).
Высший Арбитражный Суд РФ оговаривает данные действия в случае, если передача недвижимого имущества уже состоялась, а если передача недвижимости еще не произошла?
Можно предположить, что действия продавца и в первом и во втором случае будут оцениваться одинаково.
Между сторонами заключается договор купли-продажи на недвижимость, т. е. возникает обязательственное правоотношение. Но с этого момента право собственности продавца на продаваемую недвижимость не прекращается. Оно остается до момента государственной регистрации права собственности на данный объект за покупателем. Продавец вправе распоряжаться продаваемым имуществом в течение некоторого времени после заключения договора. Если продавец решит воспользоваться этим правом и, несмотря на договор продажи недвижимости с первым покупателем, имущество будет продано другому покупателю, то тем самым данные действия обозначат односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым действием согласно ст. 310 ГК РФ.
В данном случае заслуживает особое внимание п. 4 Обзора практики по Закону о регистрации, поскольку законность приведенного в нем решения арбитражного суда вызывает серьезные сомнения.
Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).
Истец не оспаривал сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылался на то, что хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ и ч. 1 ст. 551 ГК РФ и, оставаясь собственником квартиры, имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.
Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Правила ведения ЕГРП), в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.
Анализ данного примера прежде всего обращает внимание на то, что в Обзоре не приводятся ссылки на пункты Правил ведения ЕГРП, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения данного дела в Законе о регистрации прав и Правилах ведения ЕГРП не содержалось норм на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре. Тогда непонятно, чем конкретно мотивировал суд вышеназванное решение.
Как сказано выше, собственник вещи имел право заключить два договора купли-продажи одной и той же вещи, только для этого собственника в случае исполнения одного договора и неисполнения другого наступили бы последствия в виде возмещения убытков.
Вот в случае если бы один и тот же объект продавали разные лица, противоречие было бы налицо, так как возникла бы неясность в том, кто же из продавцов является собственником имущества.
Что касается противоречий в документах, то о них в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав в его действовавшей на момент рассмотрения дела редакции вообще не упоминалось. Сегодня в ст. 20 Федерального закона о регистрации прав внесены изменения, и в ней появилось новое основание отказа в регистрации – наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абз. 10. ч. 1 ст. 20 Федерального закона о регистрации прав).
Существует практика применения и иного исполнения обязательств. Так, в п. 3 Обзора практики по купле-продаже Высшего Арбитражного Суда РФ договор купли-продажи нежилых помещений считает заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии с ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ч. 3 ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ч. 2 ст. 558 ГК РФ) и договора купли-продажи предприятия (ч. 3 ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно ч. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.
В случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).
Понять данную норму поможет следующий пример.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки (п. 1 Обзора практики по купле-продаже).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Федерального закона о регистрации).
Арбитражная практика показывает, что даже хорошо организованная система регистрации прав не может исключить всех случаев, когда право регистрируется не за правообладателем, а за другим лицом.
Спор, возникающий впоследствии, обусловлен, как правило, не самой регистрацией, а столкновением имущественных интересов по поводу обладания вещью.
Лица, считающие себя собственниками, преимущественно заявляют иски о признании права собственности или об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
Установление практики рассмотрения таких споров прошло не без осложнений. В некоторых случаях наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект фактически являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку арбитражный суд полагал, что единственным допустимым доказательством существования зарегистрированного права собственности является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРП, если только такое свидетельство, выписка из реестра или акт регистрации в целом не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке [46] .
При вынесении таких решений суды ссылаются на нормы ст. 2 Федерального закона о регистрации. По смыслу данной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права.
При отказе в удовлетворении исковых требований истцу, как правило, указывалось на возможность обращения с отдельным иском об обжаловании акта регистрации права собственности, свидетельства о государственной регистрации или выписки из реестра в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, так как по мнению арбитражного суда обжалование акта регистрации права собственности должно предшествовать самому спору о праве [47] .
Государственное предприятие "Редакция литературно-художественного иллюстрированного журнала "Киносценарии"" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества о признании недействительным свидетельства на право собственности на здание, выданное закрытому акционерному обществу "Тискино".
Истцом в качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Министерство государственного имущества РФ (на стороне истца) и ЗАО "Тискино" (на стороне ответчика).
Решением суда в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены.
Кассационная инстанция оставила постановление апелляционной инстанции без изменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается упомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Суд считает, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 2 ноября 2004 г.) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Оспариваемым свидетельством зарегистрировано право собственности на нежилое здание. Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды, заключенного с Госкомимуществом России и ЗАО "Тискино", занимает в этом здании помещения.