Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, судами апелляционной и кассационной инстанций не исследовался вопрос о том, в какой мере оспариваемое свидетельство нарушает права истца, не выяснялся вопрос о фактическом пользовании истцом помещениями в здании, имея в виду, что часть занимаемых по договору аренды помещений государственное предприятие без согласия арендодателя передало в субаренду другому юридическому лицу.
В связи с этим постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому ответчиком по такому требованию является также правообладатель зарегистрированного права.
Несмотря на то что истец в обоснование своих требований ссылался на отсутствие у ЗАО "Тискино" правовых оснований считать себя единоличным собственником спорного объекта недвижимости и на незаконность сделки по передаче объединению "Тискино" этого объекта в собственность, суд рассмотрел вопрос о правомерности заключения договора купли-продажи, по которому правопредшественник ЗАО "Тискино" приобрел в собственность спорное здание, необоснованно отклонив ходатайство акционерного общества о привлечении его к участию в деле в качестве ответчика.
Поскольку судебные акты приняты по недостаточно полно исследованным материалам дела, они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 июля 2001 г. № 4794/00) [48] .
В ч. 1 ст. 552 ГК РФ содержится правило о том, что при продаже зданий и сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Причем решение вопроса о виде прав на земельный участок, передаваемых покупателю, отдано на усмотрение сторон. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Данные нормы необходимо применять в соответствии ст. 35, 37 ЗК РФ.
ЗК РФ устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Общество с ограниченной ответственностью "Калужский рынок" обратилось в Арбитражный суд с иском о взыскании с товарищества с ограниченной ответственностью "Хозяюшка-1" задолженности за пользование земельным участком и суммы упущенной выгоды, также заявлено требование об освобождении земельного участка.
Решением суда иск удовлетворен в части взыскания убытков. Требование об освобождении земельного участка к рассмотрению не принято.
Суды апелляционной и кассационной инстанций решение оставили без изменения.
В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Суд, принимая решение, исходил из того, что истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен магазин ответчика, согласно ст. 606 ГК РФ вправе извлекать доходы, получаемые от использования этого участка. Источником доходов для ООО "Калужский рынок" является получение платы за предоставление во временное пользование участков и помещений на арендуемой территории (субаренду) для организаций торговли и предоставление платных услуг лицам, торгующим на рынке.
Истец посчитал упущенную выгоду согласно тому, что ответчик с 01 января 1998 г. не вносит плату за пользование земельным участком.
С 24 января 1994 г. ответчик является собственником магазина-палатки, расположенного на территории рынка. Данный факт судом не был проверен.
Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Высший Арбитражный Суд РФ обоснованно направил дело на новое рассмотрение, так как при разъяснении материалов дела не был выявлен ряд обстоятельств: является ли магазин-палатка объектом недвижимости или же временным некапитальным строением; правомерно ли включение в договор аренды земельного участка, заключенный между управой города и ТОО "Калужский рынок", площади земельного участка, занятого магазином ответчика (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 августа 2000 г. № 9144/99) [49] .
При переходе прав на земельный участок при продаже недвижимости существует две особенности.
Первая: когда собственник недвижимости является одновременно собственником расположенного под ней земельного участка. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ в таком случае здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, может быть продано только вместе с земельным участком. Исключение составляют два случая:
1) отчуждение части здания, сооружения, строения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.
Вторая: недвижимость в виде здания, строения, сооружения принадлежит на праве собственности одному лицу, в то время как земельный участок, на котором она расположена, принадлежит на праве собственности другому лицу. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст. 216 ГК РФ).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т. п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной согласно ст. 166–168 ГК РФ.
В соответствии с приведенными нормами Высшего Арбитражного Суда РФ дает следующее пояснение.
При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости (в данном случае на праве постоянного (бессрочного) пользования), если иное не предусмотрено законом.
Товарищество с ограниченной ответственностью (покупатель недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления администрации города о предоставлении ему в аренду земельного участка, принадлежавшего бывшему собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Свои требования истец обосновал тем, что он приобрел строение в собственность по договору купли-продажи, поэтому, исходя из смысла ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ, вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Ответчик в подтверждение правомерности своих действий сослался на следующее. Статья 31 ЗК РСФСР, определяющая в качестве основного документа, удостоверяющего право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, государственный акт, выдаваемый и регистрируемый соответствующим Советом народных депутатов, а также ст. 12 ЗК РСФСР, устанавливающая субъекты, которым могут передаваться в бессрочное (постоянное) пользование земельные участки, признаны недействующими. Поэтому документы на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в настоящее время выдаваться не могут. Статья 37 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ не называют вид пользования (бессрочное пользование или аренда), а содержат термины "переходит (приобретает) право пользования", что должно рассматриваться как переход условий пользования землей – сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а не вида пользования. Поскольку законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования, последний вправе решать этот вопрос самостоятельно.
Исковые требования судом были удовлетворены.
Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На основании ст. 305 ГК РФ это право защищается законом в равной степени с другими правами и может быть ограничено только на основании федерального закона (ч. 2 ст. 1 ГК РФ).
Часть 1 ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.
Согласно вышеизложенной статье, а также ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Вопрос о предоставлении покупателю оставшейся части земельного участка может быть решен в порядке, установленном действующим законодательством.
Постановление администрации, обязывающее товарищество с ограниченной ответственностью заключить с ней договор аренды, признано незаконным как противоречащее принципу свободы договора (п. 1 Обзора практики по земельному законодательству).
В п. 5 Обзора практики по земельному законодательству Высшего Арбитражного Суда РФ дает пояснение на случай, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии о наложении на него штрафа за самовольное занятие земельного участка.
Свои требования истец обосновал тем, что расположенное на указанном земельном участке здание он приобрел в собственность по договору купли-продажи и в соответствии со ст. 552 ГК РФ вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на отсутствие у общества правоустанавливающих документов на земельный участок, в силу чего оно не может считаться надлежащим его пользователем.
Суд кассационной инстанции решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При разрешении данного вопроса суд сослался на ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку спорный земельный участок входит в состав муниципальной собственности. Согласно данной норме органы местного самоуправления, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе были отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. В настоящее время данный Федеральный закон утратил свою силу в связи с принятием нового Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", который не регулирует данные отношения. Отчуждение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, производится на основании ст. 28 Федерального закона о приватизации от 21 декабря 2001 г., в частности ч. 3 ст. 28 данного Федерального закона поясняет: собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При изложенных обстоятельствах неперезаключение договора аренды указанного земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие.
Статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Здесь усматривается противоречие между содержанием ст. 553 ГК РФ и указанным абзацем ч. 4 ст. 35 ЗК РФ.
В этом случае в соответствии с абз. 3 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Следовательно, правило ст. 553 ГК РФ может действовать лишь тогда, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость оказались в разных руках.
Особое внимание уделяет арбитражная практика делам по поводу признания недействительным договора купли-продажи.
Недействительность сделки означает наступление не того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ различают сделки оспоримые и ничтожные.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним.
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
В ст. 12 ГК РФ способами защиты гражданских прав названы такие, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки. В данной норме признание недействительной ничтожной сделки не названо способом защиты прав. Судебная же практика признает возможность признания ничтожной сделки недействительной по решению арбитражного суда [50] . Обращение в арбитражный суд с иском о признании ничтожной сделки недействительной обычно имеет смысл, поскольку нередко не только сторонам, но и суду, рассматривающему спор, не совсем ясно, является ли такая сделка ничтожной или она оспорима.
Необходимость разграничения оспоримых и ничтожных договоров возникает и при рассмотрении дел о регистрации договоров или перехода права собственности, уклонения регистрирующего органа от государственной регистрации и других.
Имеет смысл рекомендовать вопрос о недействительности ничтожного договора выносить на разрешение суда (при отсутствии такого решения одна сторона будет считать договор ничтожным, а другая, наоборот, действительным, поскольку он в суде не оспорен). Проблема же заключается в том, что правоприменительная практика исходит из возможности признания исполненной сделки ничтожной, причем без применения последствий ее недействительности.
Так как в соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ применение последствий недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе – право суда, а не обязанность, то он (суд) почти никогда не прибегает к такому праву. Порой суду очень трудно определить правомочность сторон в отношении предмета спора без участия сторон.
В практике нередко встречаются судебные акты, в которых суд рассматривает иски о признании недействительными нескольких последовательных сделок.
Открытое акционерное общество "Кузнецкий металлургический комбинат" (далее – комбинат) обратилось в Арбитражный суд с иском к ЗАО "КМК-Инвест", ОАО "Торговый дом "КМК" (далее – торговый дом), ООО "Инкомресурс", ЗАО "Новотэк" о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения: от 10 августа 1998 г., заключенного между ЗАО "КМК-Инвест" и торговым домом; от 12 ноября 1998 г., заключенного между торговым домом и ООО "Инкомресурс"; от 21 декабря 1998 г., заключенного между ООО "Инкомресурс" и ЗАО "Новотэк".
Исковые требования мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 5 мая 1999 г. договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 20 февраля 1998 г., заключенный между комбинатом и ЗАО "КМК-Инвест", признан недействительным, в связи с чем последнее не приобрело права собственности на спорное помещение и не вправе было отчуждать его. Поэтому договор от 10 августа 1998 г. и все последующие договоры купли-продажи являются ничтожными.
Спорное помещение с 1980 г. по настоящее время занимает структурное подразделение истца, а покупатели и продавцы по оспариваемым договорам нежилыми помещениями фактически не владели.
Одновременно в порядке применения последствий недействительности сделок истец просил признать недействительным свидетельство от 22 декабря 1998 г. о праве собственности на спорное нежилое помещение, выданное обществу "Новотэк".
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования в части признания недействительными оспариваемых договоров купли-продажи удовлетворены, в части признания недействительным свидетельства от 22 декабря 1998 г. производство по делу прекращено.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается указанные решение суда первой и постановление апелляционной инстанций отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.