По заявке заемщика, переданной по системе Swift, банк "Зенит" предоставил банку "Инфобанк" кредит в сумме 28 млн руб. на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 % годовых и неустойки в размере 0,25 % при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.
Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков, по которому Арбитражный суд выдал исполнительный лист.
В отношении банка "Инфобанк" с 21 сентября 2001 г. возбуждено дело о банкротстве.
Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.
Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего.
Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
При новом рассмотрении дела следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.
Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции [86] .
В связи со многими изменениями и дополнениями в гражданском законодательстве, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения судам по поводу предметов ипотеки.
Так, в п. 1 Обзора об ипотеке ВАС разъясняет, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в ст. 76 Закона об ипотеке внесены следующие изменения: по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
В п. 2 Обзора об ипотеке поясняется, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.
Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно ч. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором: отсутствуют какие-либо данные, обязательные для указания в договоре об ипотеке, указанные в ст. 9 Федерального закона об ипотеке; предусматривается выдача закладной в тех случаях, когда составление и выдача закладной не допускается (нарушены правила ч. 4 ст. 13 Федерального закона об ипотеке).
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона об ипотеке (ст. 10 Федерального закона об ипотеке).
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ч. 1 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (ч. 3 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).
По поводу несоблюдения условий государственной регистрации договора ипотеки у Высшего Арбитражного Суда РФ есть несколько интересных дел. Рассмотрим их.
Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании товарищества с ограниченной ответственностью "Производственно-творческое объединение "Царское село"" заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО "ПТО "Царское село"" отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Постановление обязало ТОО "ПТО "Царское село"" в 10-дневный срок заключить с Русским торгово-промышленным коммерческим банком договор о залоге недвижимого имущества на условиях представленного банком проекта договора.
Федеральный арбитражный суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.
Апелляционная и кассационная инстанции признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся судебные акты отменить как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам, а дело направить на новое рассмотрение.
Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда и постановление Федерального арбитражного суда подлежат отмене, а решение Арбитражного суда следует оставить без изменения по следующим основаниям.
Между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и акционерным обществом закрытого типа "Русфинстрой" заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долл. США, срок погашения которого установлен до 28 июля 1995 г.
В обеспечение возврата кредита банком с ТОО "ПТО "Царское село"" заключен предварительный договор о залоге, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки, офисное помещение. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме.
В соответствии со ст. 42 Закона РФ "О залоге" ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей – вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.
Согласно ст. 43 Закона РФ "О залоге" (ст. 10 Закона "Об ипотеке") договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.
В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.
Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в трехдневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р и приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87.
Согласно ст. 19 Закона РФ "О залоге" залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.
Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о государственной регистрации.
Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора.
При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда об отказе в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор о залоге является правильным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95) [87] .
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 установлено, что договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров заключен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации.
ОАО "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд к государственному учреждению "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге нежилого помещения.
Решением суда в удовлетворении искового требования отказано на основании ст. 1 и 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты без изменения.
В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Между Сбербанком России (залогодержателем) и ЗАО "РУСТ" (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 руб. 90 коп. заключен договор о залоге. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 руб. 35 коп. Договор в установленном порядке зарегистрирован.
Письмом ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона об ипотеке на имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно ст. 45 Закона об ипотеке заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.
Доводы судов и ответчика являются ошибочными.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ч. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.
Законом об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.
Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке.
Так как судами не давалась оценка заключенному залогодержателем и залогодателем договору о залоге, порядку его заключения и представления для государственной регистрации, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, дело – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение [88] .
В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Перед судами встал вопрос: как относиться к договору об ипотеке, если залогодатель передает в залог только здание без передачи в залог прав на земельный участок, на котором стоит здание, или в случаях, когда залогодатель, являясь собственником здания, не является ни собственником земельного участка, ни его арендатором?