В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с чем суд признал, что по смыслу ст. 295 ГК РФ согласия собственника на его отчуждение не требовалось.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.
При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро– и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности.
Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.
Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.
Письмо Комитета по управлению государственным имуществом доказывает, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами комитета, с выездом на место.
В связи с этим апелляционная инстанция правомерно признала договор мены недействительным как сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенную истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение ч. 2 ст. 295 ГК РФ без согласия собственника (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99) [77] .
Высший Арбитражный Суд РФ в своем постановлении, приведенном ниже, поясняет, что продукция, созданная в результате хозяйственной деятельности муниципального предприятия, может стать объектом договора мены без согласия собственника.
Комитет по управлению имуществом города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском о признании недействительным договора мены, заключенного между муниципальным предприятием "Пензгорстройзаказчик" и ТОО "Строитель", и взыскании с муниципального предприятия в доход городского бюджета стоимости имущества, полученного по этому договору.
Решением суда в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд признал названный договор недействительным, а в части применения последствий недействительности сделки дело передал на новое рассмотрение.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ постановление кассационной инстанции отменено, решение суда первой и постановление апелляционной инстанций оставлены без изменения.
По договору мены МП "Пензгорстройзаказчик" передало ТОО "Строитель" не завершенный строительством коттедж. В порядке взаиморасчета ТОО "Строитель" передало МП "Пензгорстройзаказчик" 4-комнатную квартиру в строящемся жилом доме.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что при заключении сделки нарушены нормы ст. 217 ГК РФ и п. 3.6 Основных положении государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.
Однако объекты, являющиеся предметом договора, – результат хозяйственной деятельности МП "Пензгорстройзаказчик", одним из видов деятельности которого является проектирование, строительство и продажа объектов. Финансирование работ по возведению коттеджей осуществлялось инвесторами, заключившими договоры на их строительство.
Исходя из смысла ст. 295 ГК РФ согласие собственника (комитета по управлению имуществом) на отчуждение имущества требуется лишь в случае, когда отчуждаются основные средства предприятия или имущество, переданное собственником в уставный фонд при создании предприятия. На реализацию продукции, создаваемой в результате хозяйственной деятельности, согласия собственника не требуется. Законодательство о приватизации при правовой оценке оспариваемого договора применению не подлежит.
Президиум Высшего Арбитражного суда РФ согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что оспариваемый договор заключен в результате хозяйственной деятельности предприятий и не является сделкой приватизации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 1998 г. № 6709/97) [78] .
Нормы о неприменении к договору мены правил о денежных расчетах не следует понимать абсолютно. Данные нормы не применяются к мене лишь в том смысле, что пока у каждой стороны существует обязанность передать товар, обязанности по денежным расчетам отсутствуют. И не более того. Тем не менее в юридической литературе и в судебной практике не всегда учитывается, что правила о денежных расчетах не применяются к мене только в той части, в какой это противоречит специфике меновых правоотношений. Порой данному противоречию придается необоснованно расширительное толкование.
К примеру, при рассмотрении ряда дел арбитражные суды исходили из того, что правила ст. 475 и 480 ГК РФ, предусматривающие право покупателя требовать уменьшения цены некачественного или некомплектного товара, не могут применяться к мене, так как это привело бы к изменению предмета договора. Думается, что такое ограничение не предопределяется спецификой мены. Согласно ст. 568 ГК РФ денежные расчеты применимы в тех случаях, когда обмениваются неравноценные товары. Если в договоре мены не предусмотрена денежная доплата, товары предполагаются равноценными. Однако данная презумпция действует при условии, что качество и комплектность товаров соответствуют условиям договора. При нарушении качества или комплектности товары становятся неравноценными, и на основании ст. 475 (или ст. 480 ГК РФ) и ст. 568 ГК РФ потерпевшая сторона вправе требовать уменьшения цены и, соответственно, доплаты разницы в цене [79] .
Специальное правило, по сравнению как с нормами, регулирующими договор купли-продажи, так и с общими положениями о гражданско-правовом договоре, предусмотрено Кодексом применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ). Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 24 сентября 2002 г. № 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" [80] разъясняет, что при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.
Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении общественной организацией (арендатором) здания, переданного обществу кооперативом по договору мены, в связи с истечением срока договора аренды.
Ответчик просил суд производство по делу прекратить на основании ч. 1 ст. 85 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ссылаясь на то, что общество и кооператив обменялись недвижимым имуществом и право собственности возникнет у каждого из них согласно ст. 570 ГК РФ одновременно с регистрацией ими прав на недвижимость. Поскольку кооператив свои права на полученную недвижимость не зарегистрировал, то право собственности к обществу также не перешло, следовательно оно не может быть истцом по данным спорным отношениям.
Как следует из материалов дела, переданное кооперативом обществу по договору мены здание общественная организация занимала несмотря на истечение срока договора аренды, заключенного с прежним собственником здания. Это явилось основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о принудительном освобождении организацией указанного здания.
Суд в удовлетворении искового требования отказал, сославшись на то, что общество не является надлежащим истцом.
Несмотря на то что здание передано обществу по акту приема-передачи и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке, к обществу согласно ст. 570 ГК РФ перейдет право собственности только после регистрации своего права на недвижимость другой стороной по договору мены. Поскольку кооператив свои права на недвижимость не зарегистрировал, истец не является собственником здания и не может ставить вопрос об освобождении ответчиком спорного помещения.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковое требование удовлетворил по следующим основаниям.
Установленное ч. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (ч. 2 ст. 223 ГК РФ), применяются, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.
При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.
Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.
Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (п. 11).
В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (например, продажа недвижимости).
Глава 4. Ипотека (залог недвижимости)
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от 30 декабря 2004 г.) [81] (далее – Федеральный закон об ипотеке) является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.
ГК РФ содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки. Можно предположить, что именно ч. 2 ст. 334 ГК РФ послужила началом для принятия законодателем закона, регулирующего ипотечные отношения. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила, – так звучат нормы ГК РФ.
Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.
Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды. Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.
Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).
По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ч. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).
Договор ипотеки является гражданско-правовым и как любой другой договор должен содержать все существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При отсутствии в договоре этих условий договор признается недействительным (ч. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).
В правоприменительной практике выявились проблемы при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества. Некоторыми авторами в сфере решения данной проблемы предлагалось непосредственно в договоре залога указывать обеспечиваемое залогом обязательство со всеми его основными характеристиками, а предмет залога подробно характеризовать (наименование, качественные и количественные характеристики) [82] .
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ совместно с Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" четко определили существенные условия договора: существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (ч. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях когда залогодателем выступает должник по основному обязательству, условия о существе, размере и сроках его исполнения следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (п. 43 Постановления от 1 июля 1996).
В последующем данные формулировки Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ в совместном Постановлении, а также разъяснения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге" [83] были учтены в Федеральном законе об ипотеке (ст. 1, 5, 9) и в ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [84] , а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке" [85] (далее – Обзор об ипотеке).
Так, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 было выявлено следующее, поскольку в договор об ипотеке включены все существенные условия, предусмотренные законодательством, данный договор нельзя считать незаключенным, в связи с чем дело об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по спорному договору, подлежит новому рассмотрению.
Открытое акционерное общество "Банк "Зенит"" обратилось в Арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Андроник" об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору ипотеки.
В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик – открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Инфобанк"" и арендатор спорного здания – общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Юнион-Трэйд"".
В иске было отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения по тем же мотивам.
Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Суд оценил кредитный договор как предварительный, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем сделки о предоставлении кредитов.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между банком "Зенит" и банком "Инфобанк" заключен договор о предоставлении кредитов.
Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн долл. США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.
Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.
В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк "Зенит" заключил с ЗАО "Андроник" договор об ипотеке, который нотариально удостоверен и зарегистрирован городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с земельным комитетом.