Аренда жилых помещений. В ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [26] (данный закон утратил свою силу с 1 марта 2005 г.) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Понятия "аренда" и "коммерческий наем" отождествлялись в данном законе. ГК РФ разводит эти понятия.
Новый ЖК РФ по данному поводу не делает никаких нововведений, лишь незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдать его в аренду.
Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.
Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.
По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но надо заметить, что арендатором может быть и физическое лицо – индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.
Арендатор обязан использовать жилое помещение только как жилье. В основном в качестве арендатора выступают работодатели, которые арендуют жилые помещения для проживания в них своих работников.
По договору аренды жилое помещение собственником данного жилого помещения может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (ч. 2 ст. 671 ГК РФ), т. е. жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование.
Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).
Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый ЖК РФ, который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.
Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. За последнее время было рассмотрено лишь одно спорное дело, в котором предметом спора явилось жилое помещение. Но, думается, данное дело не представляет в настоящее время никакого интереса. И все же проанализируем следующую ситуацию.
Префектура Западного административного округа г. Москва обратилась в арбитражный суд с иском об обязании открытого акционерного общества "Восток-94" освободить помещение. В последующем истец уточнил исковое требование: просил обязать ответчика освободить жилые помещения по указанному адресу и передать их истцу по акту.
Решением суда исковое требование удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.
Прокуратурой РФ вынесен протест с требованием отмены указанных судебных актов.
Право на занятие спорного жилого помещения появилось у ответчика на основании договора аренды от 01 января 1993 г., заключенного между РЭУ № 17 ДЕЗ Западного округа и московским строительным трестом "Росвостокстрой", правопреемником которого является ОАО "Восток-94". Жилые помещения предоставлялись в аренду на срок до 31 декабря 1995 г. для использования под семейное общежитие. После истечения установленного срока ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В этом случае согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно ст. 610 ГК РФ каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Префектура письмом от 24 ноября 1998 г. предложила ответчику освободить занимаемые жилые помещения по указанному адресу и передать их префектуре.
Поскольку помещения не были освобождены, префектура обратилась с настоящим иском.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчик занимает помещения для размещения общежития без законных оснований. Право истца на предъявление иска подтверждено Положением об административном округе, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 17 марта 1997 г.
Между тем арбитражным судом города Москвы в 1998 г. было рассмотрено дело по иску МП ДЕЗ района "Солнцево" к АООТ "Восток-94" о взыскании задолженности по коммунальным платежам и техническому обслуживанию дома по указанному адресу. Решением суда первой инстанции от 23 сентября 1998 г. исковое требование было удовлетворено.
Постановлением апелляционной инстанции по тому же делу решение от 23 сентября 1998 г. было отменено, в иске отказано, поскольку к тому времени всем проживающим в общежитии вместо временной прописки была оформлена постоянная прописка (регистрация по местожительству), все жильцы имели собственные лицевые счета и производили самостоятельную оплату за жилые помещения.
При рассмотрении иска об обязании ОАО освободить жилые помещения необходимо учесть, что ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды, поэтому его следует считать продленным на неопределенный срок, а так как на момент предъявления иска всем проживающим в спорном помещении была оформлена постоянная прописка, необходимо проверить, кому принадлежит право обращаться с данным иском и не будет ли решение суда затрагивать интересы физических лиц.
Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2001 г. № 4037/01). [27]
Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ).
Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло с принятием ч. 2 ГК РФ исходя из предмета данных арендных отношений.
Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием и сооружением невозможно без использования земельных участков.
Здания и сооружения характеризуются своей фундаментальностью, рассчитаны на длительный срок использования, отличаются значительной стоимостью.
Существенным условием договора аренды является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать, опираясь на ее особые признаки. При аренде здания и сооружения необходимо указать в договоре адрес, техническую характеристику здания, площадь. Надо заметить, что указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.
Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т. е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.
В чем же различие между зданиями и сооружениями. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, используется людьми в качестве места работы и т. п.
Форма договора аренды зданий и сооружений письменная, причем обязательно составление единого документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружения влечет его недействительность.
На сроке договора аренды здания или сооружения следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как уже говорилось выше, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом ч. 2 ст. 651 ГК РФ, которое требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1 года. Способы избежания регистрации различны. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее 1 года с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, что обычно и происходит (ч. 2 ст. 621 ГК РФ). Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях гораздо более года.
Суд обычно в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора, не пытаясь усмотреть в нем признаки притворной сделки, т. е. если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. Таким образом, такой подход следует считать обоснованным и по смыслу ч. 2 ст. 651 ГК РФ и Федерального закона о регистрации. Ведь договор аренды рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения. [28]
Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т. е. после подписания документа.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более 1 года. Следовательно, согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т. е. менее 1 года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее 1 года (п. 10 Обзора практики по Закону о регистрации).
Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании ч. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.
В аспекте правового значения государственной регистрации весьма интересен п. 7 Обзора практики по Федеральному закону о регистрации.
Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании ч. 3 ст. 165 ГК РФ.
Внимание здесь привлекают доводы ответчика, пытавшегося квалифицировать требование о государственной регистрации, предъявленное в соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, как требование о понуждении заключить договор в соответствии ч. 4 ст. 445 ГК РФ, которое может предъявляться лишь в случае, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для одной из его сторон. В ситуации с заключением договора аренды ответчик такой обязательности не усматривал и просил отказать в иске.
Арбитражный суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.
Суд удовлетворил иск, обосновав принятое решение тем, что из буквального содержания ч. 3 ст. 165 ГК РФ не следует ограничение возможности ее применения лишь случаями, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной, поэтому правила этой нормы применимы и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Принятое решение представляется правильным, но необходимо добавить, что ч. 3 ст. 165 ГК РФ применима именно к договорам как двусторонним сделкам. Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу ч. 3 ст. 433 ГК РФ влечет признание договора не недействительным, а незаключенным. Кроме того, ч. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от заключения договора, а не от государственной регистрации.
Следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Федерального закона о регистрации.
К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).
Важное практическое значение имеет сформулированный в п. 12 Обзора практики по аренде вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 ГК РФ.
Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным, договор аренды в данном случае был признан незаключенным.
При расчете арендной платы учитываются стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.