Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер.
В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК РФ (ч. 2 ст. 654 ГК РФ). Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования.
Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения – квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и размера (площади, объема и т. д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).
Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям. Обязанности сторон по данному договору сохранились.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.
Договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений: арендных отношений по поводу использования здания (сооружения); отношений по поводу использования части земельного участка. [29]
Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ.
Одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ч. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, на котором расположено здание или сооружение. Стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения.
Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.
Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. В настоящее время никаких иных прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Следовательно, земельный участок можно передать в безвозмездное срочное пользование на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК РФ) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
В тему данным нормам закона проанализируем следующее арбитражное дело.
АО "Дэнис" (арендодатель) предъявляет исковые требования к АО "Гувер" (арендатору) о взыскании арендной платы за земельный участок на котором расположено арендуемое ответчиком здание.
В данной ситуации происходит следующее.
Между сторонами заключен договор аренды здания и установлена арендная плата, которая вносилась ответчиком регулярно в соответствии с установленными договором сроками. Истец требует взыскать также и арендную плату за землю, на которой расположено данное здание, в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судом установлено, что ответчик вносил арендную плату только за арендованное им здание, это подтверждается квитанциями об оплате, а также техническими характеристиками здания.
Частью 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Материалы дела и ст. 652, 654 ГК РФ подтверждают исковые требования истца и поэтому они подлежат удовлетворению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2002 г. № 5275/02). [30]
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка (ч. 3 ст. 652 ГК РФ).
Здания по своему назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилые помещения были намеренно выделены в отдельное рассмотрение, так как арендные отношения по данному объекту урегулированы Жилищным кодексом РФ.
Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений.
К нежилым относятся помещения, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения и, наоборот, в жилом многоквартирном доме могут находиться нежилые помещения.
Нежилые помещения не занимают и не могут занимать обособленного участка. Выделение обслуживающего такие помещения участка теоретически невозможно, практически возможно, но недостижимо. Действующее законодательство исходит из необходимости заключить в таких случаях договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (ч. 3 ст. 36 ЗК РФ).
ООО "Шерб" обратилось в арбитражный суд г. Москва с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом, и обязании ответчика совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.
Ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абз. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 га, расположенного по указанному адресу, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 36 ГК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ГК РФ, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В иске отказано (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03). [31]
Нежилые помещения по своей сути имеют больше сходства со зданиями и сооружениями, нежели с иными объектами аренды. Значит, есть все основания распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. К аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий и сооружений, его регистрации, порядке передачи объекта и внесения арендной платы. [32]
Именно такой подход изложен в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" [33] (далее – Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).
Согласно данному письму нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ч. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с ч. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 2 Информационного Письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 53).
Аналогичные разъяснения о регистрации нежилых помещений дают письма Министерства РФ по налогам и сборам от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 "Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц" [34] и от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88. [35]
Аренда предприятия. По вопросам аренды такого объекта арендных отношений, как предприятие, в "арсенале" Высшего Арбитражного Суда РФ нет ничего. В своих информационных письмах Высшего Арбитражного Суда РФ не нашел применения нормам, регулирующим аренду предприятия. И напрасно. С таким стремительным развитием нашей экономики, с ростом числа богатых людей, которые скупают повсеместно недвижимость, в том числе и муниципальные и государственные предприятия, а затем превращают их в объект аренды, необходимы разъяснения данных арендных отношений на таком уровне, как Высший Арбитражный Суд РФ.
Анализ статистических показателей работы Высший Арбитражный Суд РФ свидетельствует, что на протяжении последних 5 лет было рассмотрено лишь несколько дел, разрешающих споры по аренде предприятия.
Итак, в чем же суть аренды предприятия и что это такое – предприятие?
Предприятие – имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия – недвижимые вещи – могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие – в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом) [36] .
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 132 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим в отношении предприятия как предмета арендных отношений. Так, помимо прав требования в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 565 ГК РФ).
К аренде предприятий применяются правила 4 параграфа об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятий (ч. 2. ст. 650 ГК РФ). Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.
Арендодателями предприятия могут быть юридические лица и граждане-предприниматели, имеющие на данное предприятие право собственности. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.
Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силу указания закона (ч. 1 ст. 113 ГК РФ) специальной правосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решению собственника – государства, муниципии (ч. 1 ст. 295 ГК РФ).
Проанализируем ситуацию.
Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился с иском в арбитражный суд о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса с правом выкупа, заключенного между унитарным предприятием и акционерным обществом.
Истец свои требования мотивировал тем, что унитарное предприятие распоряжалась сданным им в аренду имуществом на праве хозяйственного ведения.
Данное унитарное предприятие является муниципальным предприятием. Сданный им имущественный комплекс является муниципальной собственностью. В соответствии с ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.
Из материалов дела видно, что такое согласие получено не было. Вернее сказать, оно не было испрошено ответчиком по делу.
Судом договор аренды между унитарным предприятием и акционерным обществом был признан недействительным.
Данное решение основывалось ст. 173 ГК РФ, которая предусматривает, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
Надо признать, что по материалам дела нет уверенности в том, что судом были исследованы все обстоятельства данной сделки, например не был доказан факт "знания" акционерного общества о незаконности данной сделки (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 8490/99) [37] .
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.
Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, требуются государственные лицензии. Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию лично.
Если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями.