Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.
Извещение должно содержать сведения
о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
28. Купля-продажа земельных участков
ЗК РФ урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
ЗК РФ предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Особенности купли-продажи:
1) важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указанные данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую оценку;
2) продавец при заключении договора купли-продажи обязан представить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка в соответствии с ГК РФ - недействительной.
При представлении покупателю заведомо ложной информации покупатель вправе требовать понижения или уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев:
1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе счастью земельного участка;
2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, в соответствии с ЗК РФ.
Все эти правила распространяются и при заключении договоров мены и дарения земельных участков.
Существенным условием купли-продажи земельных участков является выкупная цена. Она определяется по соглашению сторон, за исключением случаев, когда продавцами выступают государственные органы или органы местного самоуправления.
Недействительные условия договора купли-продажи земельного участка:
1) условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
2) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (как ипотека, аренда и иные сделки с землей);
3) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
29. Ипотека (залог) земельных участков
Основания возникновения залога:
1) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законами;
2) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ "Об ипотеке";
3) залог возникает в силу договора. Залог также выступает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельного участка (или ипотека) - это средство обеспечения исполнения обязательств, чаще всего кредитных.
Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте.
Предметом залога могут быть и земельные доли, однако для их залога необходимо выделить земельный участок в счет земельной доли в натуре.
Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещен или ограничен законом.
Не могут быть залогом следующие земельные участки:
1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
2) площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В договоре должны быть установлены:
1) предмет ипотеки;
2) размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой;
3) любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
30. Особенности совершения сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью
Земельные участки могут находиться в общей долевой собственности, а также в общей совместной собственности.
При совершении сделок с земельными участками, являющимися общей собственностью, необходимо согласие всех собственников.
Собственник земельной доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, но при возмездном ее отчуждении, обязательно должно соблюдаться право преимущественной покупки.
Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:
1) завещать свою земельную долю;
2) внести ее в уставной (складной) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
3) передать свою земельную долю в доверительное управление;
4) продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину- члену крестьянского фермерского хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной своей долей по своему усмотрению другим образом только после выделения данного земельного участка в счет земельной доли.
В случае, если общее собрание не утвердило границы выделяемого земельного участка, сам дольщик обязан известить в письменной форме о своем намерении, выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, определенных субъектом РФ, с указанием местоположения, выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
Если в течение 30 дней со дня уведомления участников долевой собственности не поступят возражения, то предложение считается принятым.
Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доли в общей собственности на это имущество.
31. Наследование земельных участков
Наследование регулируется ГК РФ и происходит либо по завещанию, либо по закону.
При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка в порядке и в сроки, установленные завещанием или законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.
Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.
При наследовании земельного участка или права пожизненно наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхности (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам.
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Наследование осуществляется по завещанию и тогда, когда оно неизменено завещанием.
В состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства:
1) права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается гражданским или иным действующим российским законодательством;
2) личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
К наследованию по завещанию могут призываться:
1) указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства;
2) РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации.
Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители в судебном порядке были лишены родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства.
32. Ограничение и прекращение прав на земельные участки. Изъятие земельных участков
В соответствии с действующим законодательством устанавливаются следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги), при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков, установленные настоящим Кодексом, федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок:
1) отчуждение собственником своего имущества другим лицам;
2) отказ собственника от права собственности;
3) гибель или уничтожение имущества;
4) утрата прав собственности на имущество в других случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Основания прекращения права собственности на землю делятся на две группы:
1) по воле собственника земельного участка;
2) в результате принудительного изъятия у собственника земельного участка. Принудительное изъятие (выкуп) допускается только в исключительных случаях:
1) для выполнения международных обязательств РФ;
2) для размещения объектов государственного или муниципального значения только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов;
3) случаи необходимости изъятия земельных участков могут быть прямо предусмотрены в федеральных законах или законах субъектов РФ. Ограничения изъятия земельных участков:
1) в целях охраны земель сельскохозяйственного назначения;
2) в целях регулирования использования земель поселений, основанного на принципе планирования;
3) в связи с наличием особого правового режима для особо охраняемых территорий.
33. Порядок изъятия и предоставления земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Исключительные случаи изъятия:
1) выполнения международных обязательств РФ;
2) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд его собственника (выкупная цена, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии) устанавливается гражданским законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления.
Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за 1 год.
Выкуп земельного участка до истечения 1 года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию, с момента решения государственной регистрации до достижения соглашения или принятия решения судом о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование земельного участка, в соответствии с его целевым назначением.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
34. Возмещение убытков собственникам земли, и землевладельцам, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
При расчетах размеров возмещения учитываются убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков с учетом стоимости их имущества надень, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием, временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.
Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в земельных правонарушениях, за их счет.
Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства.
Возмещению в полном объеме (в том числе упущенной выгоды) подлежат убытки, причиненные:
1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
4) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка;
5) временным занятием земельных участков.