21. Аренда земельных участков
Правовой основой аренды земельных участков являются нормы гражданского законодательства и положения ЗК РФ, которые не ограничивают права собственников по предоставлению земельных участков в аренду.
В соответствии с гражданским законодательством РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Арендодателями могут быть только собственники земли, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Существенные условия - предмет и арендная плата.
Срок- несущественное условие. Если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Срок аренды определяется по соглашению сторон в договоре.
При заключении договора аренды земельного участка на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.
Максимальный срок устанавливается только в отношении земель сельскохозяйственного назначения (49 лет).
Форма арендной платы может быть различной, определяемой по соглашению сторон, предусмотренной ГК РФ. Возможно сочетание.
Арендованный земельный участок может быть сдан в субаренду, при этом согласие собственника не требуется, достаточно его уведомить в письменной форме.
Срок субаренды не может превышать основного срока аренды земельного участка.
Аренда земель из государственного или муниципального фонда, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, их представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка), его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.
22. Безвозмездное срочное пользование земельным участком
Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей - временным характером отношений.
При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом, договором (для земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы).
Земельный кодекс РФ выделяет три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеют право на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.
В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться следующие участки:
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ЗК РФ, юридическими лицами на срок не более чем на 1 год;
2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3) из земель организаций, указанных в ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела;
4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти
или органами местного самоуправления, предусмотренными от. 29 ЗК РФ, религиозным организациям в соответствии с ЗК РФ;
5) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;
6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Лесным кодексом РФ случаях. Служебный надел предоставляется в безвозмездное срочное пользование работникам организаций, отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.
Категории работников таких отраслей, а также условия предоставления служебных наделов устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании заявления работников, по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Виды сервитута
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Порядок установления как одного из видов земельного права определен гражданским законодательством РФ.
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), а также требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком.
Существуют 2 вида земельного сервитута:
1) публичный сервитут. Устанавливается законом и иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъектов РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Виды публичного сервитута предоставляются для:
а) прохода или проезда и проезда через земельный участок;
б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электронных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
в) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя и др.
Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результата общественных слушаний;
2) частный сервитут. Устанавливается для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, прокладки линий связи и электропередачи, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу в результате обременения сервитутом, не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
24. Правовой режим земель водного фонда
Водный фонд - совокупность водных объектов в пределах территории РФ.
К землям водного фонда относятся земли:
1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель.
Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и водным законодательством.
Водные объекты находятся в собственности РФ (федеральной собственности).
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Право собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты.
Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.
Естественное изменение русла реки не влечет за собой прекращение права собственности РФ на этот водный объект.
Формы собственности на подземные водные объекты определяются законодательством о недрах.
Право пользования поверхностными водными объектами прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и Водным кодексом РФ, а также по основаниям, установленным законодательством РФ о концессионных соглашениях.
25. Приватизация земельных участков
Приватизация - это процесс перехода права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц осуществляется за определенную плату.
Не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков:
1) для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота;
2) из земельных участков, на приватизацию которых неустановлен запрет;
3) для резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению земельного участка.
При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок.
Возмездное отчуждение земельного участка является основанием для заключения договора.
Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица (собственники зданий, строений, сооружений), заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость.
В случае, если здание (помещение в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множеством лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.
Иностранные граждане, лица без гражданства, лица с двойным гражданством и иностранные юридические лица также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном земельным законодательством РФ.
26. Сделки с земельными участками. Оборот земельных участков
В настоящее время полномочия собственников по распоряжению землями определяются ГК РФ. В ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение земельными участками возможно в той мере, в какой их оборот допускается законодательством.
Сделки - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, основания возникновения прав на земельные участки.
Заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот земельных участков.
Общие правила совершения сделок с землей:
1) правовой основой выступают положения Земельного кодекса, а также нормы ГК РФ;
2) сделки не должны противоречить закону;
3) при переходе права на землю обязательно сохраняется ее целевое назначение;
4) сделки совершаются в письменной форме (нотариальная форма для ренты и залога);
5) для всех сделок обязательна процедура государственной регистрации (за исключением аренды до 1 года);
6) во всех договорах должно содержаться описание предмета сделки, т. е. земельного участка (площадь, границы, место назначения, ограничение, наличие строений и т. д.).
Правовое регулирование оборота земельных участков:
1) в качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотноспособность;
2) согласно ГК РФ обороноспособность - это возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
3) из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог и распоряжаться иным образом, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте;
4) земли и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.
Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенными участками оборота или могут находиться в обороте по специальному разрешению (ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.
Ограничение оборотоспособности земельных участков важно тем, что согласно ЗК РФ только участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок.
27. Право регулирования земельных торгов
Проведение земельных торгов регулируется ЗК РФ, ГК РФ, постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и др.
Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательством.
В соответствии с ЗК РФ торги - это основная форма заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предметами торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.