Так, нередко встречаются ситуации, когда продавец получил недвижимость по наследству и имеет свидетельство о праве на наследование, например квартиры (или ее части), переход указанного права им не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем он не имеет соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. И хотя в этом случае продавец действительно является собственником указанной квартиры, заключать договор купли-продажи такой квартиры еще нельзя. Необходимо, чтобы продавец обратился в орган по регистрации недвижимости и зарегистрировал переход права собственности от умершего к нему в установленном законом порядке. В подтверждение данной процедуры ему будет выдано свидетельство установленного образца. И только после этого Вы можете заключать договор купли-продажи такой квартиры.
2. Цена в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
По общим правилам гражданского законодательства такая цена договора должна быть установлена в валюте РФ, т. е. в рублях. Если по каким-либо причинам стороны решили указать стоимость договора в валюте другого государства, то фактически это будет незаконно. В связи с этим можно предложить следующий выход из сложившейся ситуации. Необходимо сделать ссылку на стоимость имущества в условных единицах, каждая из которых эквивалентна, например, доллару США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
…
Внимание! Если Вы случайно допустили ошибку и в договоре имеются разночтения, например стоимость, указанная цифрами, не соответствует указанию ее прописью или общая сумма договора не соответствует суммарному итогу аванса и окончательного платежа и т. п., то цена договора будет считаться несогласованной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В связи с этим Вы должны четко представлять, что существует два варианта определения цены недвижимости, продаваемой вместе с земельным участком. Либо стоимость каждого объекта недвижимости определяется отдельно, в этом случае общая стоимость договора будет складываться из суммы этих двух цен, либо такой оговорки в договоре не сделано, в этом случае недвижимость и земельный участок, на котором она расположена, продаются по единой цене, указанной в договоре.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Так, если в договоре установлена только стоимость квадратного метра квартиры, то общая стоимость квартиры будет рассчитываться путем умножения общей площади квартиры на стоимость 1 кв. м.
Немаловажным условием договора купли-продажи является и условие о порядке расчетов между сторонами. Такой порядок может предусматривать как предоплату (полную или частичную), так и расчет после совершения сделки купли-продажи. Однако стороны, как правило, стараются приурочивать расчет непосредственно к моменту подачи документов на государственную регистрацию.
Порядок расчетов между сторонами должен быть четко предусмотрен в договоре купли-продажи. При этом желательно указать точные сроки отдельных выплат, если предусмотрена оплата в рассрочку, или срок внесения всей суммы по договору, если рассрочка не предусмотрена.
В случае если Вы отдаете денежные средства ранее заключения договора, то обязательно зафиксируйте факт передачи Вами денег и их получение продавцом. В зависимости от величины передаваемых денежных средств и Вашего желания это может быть и документ, составленный в простой письменной форме (например, расписка), и нотариально удостоверенный документ.
3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такие ситуации случаются довольно редко, но если по каким-либо причинам Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы лица, имеющие право продолжать в ней проживать после перехода права собственности на данную недвижимость, то такие лица обязательно должны быть перечислены в договоре купли-продажи недвижимости.
Не менее важным условием договора купли-продажи является определение порядка передачи недвижимости.
Указанное условие регулируется ст. 556 ГК РФ, которая предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи имущества. Такая обязанность сторон принять и соответственно передать недвижимое имущество по соответствующему акту предусмотрена и в том случае, если в договоре об этом ничего не сказано. Более того, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Такой отказ может быть обжалован заинтересованной стороной в суд, и имущество может быть передано (принято) в принудительном порядке.
Но при этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Единственным исключением из этого правила является ситуация, когда продавец и покупатель прямо оговорили в договоре, что заключение договора свидетельствует о приеме и передаче имущества сторонами, которые не имеют в связи с этим претензий друг к другу и акт приема-передачи ими дополнительно составляться не будет.
…
Внимание! Перед подписанием договора купли-продажи внимательно ознакомьтесь с его текстом. Прочитайте его полностью, даже если на это нет времени и желания. Ваша задача проверить, чтобы вся содержащаяся в нем информация соответствовала действительности и не была ошибочной.
Государственная регистрация договора и перехода права собственности
После того как договор подписан, сторонами формируется пакет документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности, поскольку в соответствии с требованиями ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Более того, ГК РФ прямо оговаривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Речь идет о том, что в случае если Вы и продавец до государственной регистрации перехода права собственности уже исполнили взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, т. е. продавец передал Вам недвижимость, а Вы соответственно передали ему денежные средства в полном размере, то это не влечет правовых последствий для третьих лиц. Так, например, для коммунальных служб до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество собственником указанного имущества все равно будет считаться продавец и т. д.
Но при этом случаются и такие ситуации, когда договор купли-продажи составлен и подписан сторонами, однако одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В этом случае суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности - важнейший этап при покупке квартиры. Если Вы решили приобретать квартиру без помощи риелторов и юристов, то пройти этот этап без ошибок можно только в случае соблюдения следующих правил и учета нижеприведенных особенностей.
Прежде всего необходимо отметить, что государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности осуществляется в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения указанного имущества в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 (далее - Инструкция № 233).
Данная Инструкция регулирует вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы (далее - территориальные органы Службы) государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров купли-продажи.
Положения Инструкции № 233 распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома (далее - жилые дома), части жилых домов, квартиры, части квартир.
Изучив отдельные положения указанной Инструкции, Вы без труда и без помощи сторонних специалистов сможете с первого раза подать правильный пакет документов на регистрацию сделки.
Как уже говорилось, договор продажи указанной недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
Договор продажи недвижимости и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).
Ниже приводится примерная форма договора купли-продажи квартиры.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
город Саратов Третье сентября две тысячи седьмого года
Мы, Орлов Сергей Вячеславович, паспорт _,
выданный_, зарегистрирован по адресу_,
в дальнейшем именуемый "Продавец", с одной стороны,
и Иванов Иван Иванович, паспорт _, выданный
_, зарегистрирован по адресу_, в дальнейшем именуемый "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью 85,7 (восемьдесят пять целых семь десятых)
кв. м, в том числе_ (указывается
площадь каждой из комнат, полезная площадь и другие характеристики квартиры в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру), расположенную на втором этаже кирпичного дома №_, находящегося по адресу: _
Вышеуказанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23 ноября 1998 года № 1, иных документов: выписки ГУП "Сар-техинвентаризация" от 24 ноября 1998 года № 259, зарегистрированных в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата". Свидетельство о государственной регистрации права серия 98 № 093572 выдано Саратовской областной регистрационной палатой за условным номером 64:48:4:0:661:9Д: А:0, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 ноября 1998 г. сделана запись регистрации № 64-1.48-8.1998–1013.1.
Продавец и Покупатель пришли к соглашению о цене отчуждаемой недвижимости в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Продавец указанную сумму от Покупателя получил до подписания настоящего договора и претензий не имеет.
Продавец гарантирует Покупателю, что до заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена, не отчуждена иным способом, не заложена, в споре и под запретом не состоит, судебного спора о ней не имеется.
Покупатель удовлетворен качественным состоянием указанной недвижимости, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра, проведенного им перед заключением настоящего договора.
Продавец гарантирует, что отчуждаемая недвижимость свободна от любых прав третьих лиц.
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение договора, если это неисполнение будет являться следствием непреодолимой силы, возникшей после подписания настоящего договора, в результате событий чрезвычайного характера, которые нельзя ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец передал, а Покупатель принял в собственность отчуждаемую недвижимость (ключи, план, документы) до подписания настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.
Право собственности Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
После государственной регистрации права собственности в Учреждении юстиции "Саратовская областная регистрационная палата" Покупатель становится собственником отчуждаемой недвижимости и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию. Покупатель не вправе менять целевое назначение земельного участка без соответствующего разрешения органов местного самоуправления.
Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Продавец.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий настоящего договора все споры и разногласия между Продавцом и Покупателем разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Два экземпляра находятся в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата", по одному экземпляру выдается сторонам: Продавцу и Покупателю.
Подписи сторон:
Продавец:
Покупатель:
Документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи недвижимости, и требования к ним. На государственную регистрацию договора продажи недвижимости представляются:
1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей. При этом обратите внимание на то, что хотя в Инструкции № 233 и не оговорено точное содержание нотариальной доверенности, но практика показывает, что в такой доверенности должны быть указаны подробные полномочия лица, связанные с совершением сделки именно в отношении данного конкретного имущества. Общая форма нотариальной доверенности в указанном случае вряд ли подойдет;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи, который с отметкой "Погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела ЕГРП, а также копии названных документов;
7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав); 8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. На всей территории Российской Федерации применяются единые размеры государственной пошлины. Согласно ст. 333.33 НК РФ установлены следующие размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий: